Nova lei do zoneamento de Curitiba e o Vale do Pinhão

Em entrevista à Câmara Municipal de Curitiba,¹ Alberto Paranhos, economista urbano do IPPUC (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba) e líder do grupo que reviu a lei de zoneamento, uso e ocupação do solo de Curitiba (lei 15.511/19), em vigência desde 5/8/2020, chamou a atenção para a "ousadia" do projeto quanto à Zona do Vale do Pinhão.

O "Vale do Pinhão" nasceu como programa municipal para agregar iniciativas privadas inovadoras, sejam econômicas, sejam culturais, na região do bairro Rebouças. A região é reconhecidamente deteriorada por falta de ocupação efetiva, ainda que seja bem estruturada com equipamentos públicos e muito próxima ao centro da cidade.

A nova lei de aquisição de potencial construtivo (lei 15.661/2020), vigente desde 4/8/2020, não previu a concessão de potencial construtivo adicional para o Vale do Pinhão. Daí porque o incentivo de ocupação e verticalização nessa parte do Rebouças é realizado de outra forma.

A nova lei de zoneamento previu zona de uso misto em forma de cunha (ou em forma de pinhão, como se queira), entre a av. Getúlio Vargas, rua Santo Antônio e rua João Negrão. Para estimular a ocupação foi necessário propiciar a diversidade de uso dos lotes. Isto é, para cada lote é possível haver concomitantemente o uso habitacional, comercial, de serviços e até industrial - este desde que vinculado à economia criativa. A regulamentação está prevista nos artigos 59 a 63 da lei e prevê coeficientes de aproveitamento básico de 1 para cada uso e entre 2 e 4 pavimentos a depender do tipo de uso.

Dessa forma, se o mercado imobiliário atuar de forma estratégica será possível agregar variados usos em um único lote, o que resultará na cumulação dos coeficientes de aproveitamento básicos até o máximo de 3 e também dos pavimentos de cada tipo de uso até o máximo de 12. Ademais, se dois ou mais lotes forem fundidos, a resultar em, no mínimo, 2.000 m², será possível ainda agregar 0,5 ao coeficiente de aproveitamento máximo total.

Sem necessidade de maiores gastos pela iniciativa privada com a aquisição de potencial construtivo, o que pode ser imprescindível em outras zonas da cidade, e em havendo ampla diversificação de usos para reação urbana daquela região, vê-se um "nudge", um incentivo do planejamento urbano de Curitiba para que o mercado locacional mude seu comportamento na região, mas sem alterar significativamente seus interesses econômicos.²

A medida não tem precedentes em outras cidades no Brasil, como lembrou Paranhos, e, portanto, pode viabilizar o aumento da densidade demográfica de uma zona que precisa ser efetivamente ocupada e resultar, como se espera, no aumento do valor de retorno dos empreendimentos a serem instalados.

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1 Disponível aqui.

2 THALER, Richard H.; SUNSTEIN, Cass R. Nudge: como tomar melhores decisões sobre saúde, dinheiro e Felicidade. 1. ed. Rio de Janeiro: Objetiva, 2019. p. 14.

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*Pedro Gallotti é advogado no Escritório Professor René Dotti e mestre em Direito do Estado pela UFPR.