Sistema registral e novas tecnologias

Dois imóveis, estimados em R$ 1,5 milhão cada, são os primeiros registrados com o uso da Tecnologia Blockchain, a qual dá vida a moedas digitais, evidenciando assim, uma mudança importante de paradigma para o mercado. A Growth Tech, uma startup pioneira na prestação de serviços cartorários fundados na tecnologia blockchain, e a RKM Engenharia, construtora de imóveis residenciais em Belo Horizonte e Nova Lima, no estado de Minas Gerais, registraram, pela primeira vez na História do mercado imobiliário, dois contratos de compra e venda de apartamentos entre a construtora e seus clientes. Para o registro ser bem-sucedido, necessário que todas as partes envolvidas tenham identidades digitais criadas na plataforma, com dados cadastrais, biométricos e faciais, os quais são oficiais governamentais.

Não obstante, em razão desse fato, não restam dúvidas de que o negócio celebrado através da Blockchain permite uma relação mais segura e transparente entre os envolvidos, tanto quando se trata do comprador, quanto das securitizadoras, que em face da utilização da nova tecnologia "passam a ter a garantia de que todos os compromissos de compra e venda de fato existem"¹

Observa-se, diante da celebração do referido negócio jurídico, um notório caráter disruptivo na tecnologia Blockchain em sua aplicação aos registros imobiliários. Sendo, pois, necessário trazer uma ideia quanto à complexidade e importância do nosso Sistema Registral Imobiliário, que possui seu fundamento no art. 236 da CF, cujo qual estabelece que "os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do poder público". Observa-se, portanto, que muito embora o sistema registral seja exercido por um sistema privado, seu caráter público se apresenta como predominante, daí a importância de uma análise mais aprofundada sobre sua aderência ao sistema Blockchain, que se apresenta como paradigmático, especialmente para os mais conservadores.

Iniciando-se a análise a partir da estrutura registral consolidada, mais tradicionalista, pode-se possível observar que o sistema vem cumprindo a sua tarefa de forma inquestionável desde o século XIX, garantindo o direito de propriedade àqueles que a esse fazem jus.

Nesse sentido, viabilizam-se milhares de contratos, especialmente diante do SFH, que exige garantias reais que somente foram possíveis em razão da realização do registro de imóveis - registro de direitos -, que se adequa perfeitamente às necessidades da população.

Todavia, com o advento da sociedade contemporânea, houve a necessidade de se repensar a forma como se concebia o sistema registral brasileiro, ante as inúmeras negociações imobiliárias e até mesmo, considerando a importância da atividade registral para a efetivação de direitos, o que fora considerado possível com a implementação de uma mudança estrutural voltada à transformação das bases físicas para as bases eletrônicas.

Ainda sobre a atividade registral, cabe considerar que a garantia de caráter real tornou o registro algo mais comum em nosso sistema, pois resguarda o titular inscrito, além do direito de terceiro, o que acaba contribuindo sobremaneira para a promoção da tutela individual e coletiva de direitos, especialmente quando se considera que, tanto direitos reais, quanto obrigacionais são acolhidos, como pode se ver, inclusive, quando se trata de contratos de locação, cuja averbação tem por escopo assegurar direitos de ordem obrigacional, além dos contratos com garantias reais.

Em tal contexto, considerando-se tecnologia e registro imobiliário, há dois sistemas registrais e notariais existentes, o primeiro sistema consiste no modelo tradicional exercido por notários e oficiais de registro, que, por delegação do Poder Público, ingressam na atividade notarial e de registro por meio de concurso público para administrar tabelionatos e cartórios em caráter privado.

O segundo sistema registral e notarial consiste no modelo de certificação digital exercido por Autoridades Certificadoras (AC), Autoridades de Registro (AR) e Autoridades Certificadoras do Tempo (ACT). Essas três autoridades estão subordinadas ao Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI), uma autarquia federal ligada a Casa Civil da Presidência da República, que mantém e executa as políticas de Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), e foi iniciado pela medida provisória 2.200-2 de 2001².

Diante da maturação tecnológica, como disrupção aos métodos tradicionais, surge em 2008, a tecnologia Blockchain, que em tradução literal também pode ser denominada "cadeia de dados", tendo como marco inicial para o seu surgimento a criptomoeda bitcoin, a partir da publicação do artigo intitulado "a peer-to-peer electronic cash system" de Satoshi Nakamoto³, o qual trazia, a partir de uma nova tecnologia de transação ponto a ponto, um novo conceito de rede descentralizada que veio a ser denominada Blockchain.

Concebido pelo pseudônimo de Satoshi Nakamoto, o sistema operacional denominado Blockchain ("cadeia de blocos" em sua literalidade), tinha como motivação principal garantir que não fossem utilizadas as mesmas quantidades de bitcoins para efetivação de transações financeiras diversas. Todavia, o sistema protetivo chamou a atenção paras as incontáveis hipóteses advindas desta tecnologia de segurança por criptografia⁴.

A Blockchain armazena e permite controlar todas as transações realizadas dentro da aplicação que serão agrupadas em blocos. Um bloco sempre fará referência ao bloco anterior, de onde advém o termo "cadeia de blocos", e cada rede de computador terá uma cópia local de todos os blocos, evitando, pois, a perda de dados, os quais, ressalte-se, não podem ser alterados ou apagados⁵.

É possível pela tecnologia Blockchain a "criação de um sistema de registro de dados compartilhados entre usuários que estejam registrados em sua rede. Com precisão técnica, Antônio Unias de Lucena e Marco Aurélio Amaral Henriques, definem o conceito de Blockchain"⁶:

Assim, pode-se definir o blockchain como uma base distribuída de dados que mantém uma lista encadeada com todos os registros dos elementos de uma rede, bem como registros de qualquer criação de novos elementos e modificação destes, impossibilitando revisão e adulteração dos mesmos.⁷

A descentralização é a principal característica da tecnologia blockchain. As operações efetuadas na Blockchain independem de intermediação, de sorte que o processo de validação das transações se dá através dos nós da rede, mediante criptografia, proporcionando um maior grau de confiabilidade entre as partes⁸.

Diante das características do sistema, verificou-se a utilidade da tecnologia Blockchain no modelo registral e notarial de certificação digital brasileiro, por meio do desenvolvimento de um protótipo de um sistema composto por um aplicativo para dispositivos Android, o qual interage graficamente com o usuário (GUI - Graphical User Interface), e uma aplicação armazenada em um servidor provido pela plataforma de serviços em "nuvem segura Amazon Web Services"⁹, responsável pela inclusão de autenticação digital de documentos no Blockchain.

O protótipo foi desenvolvido com o intuito de integrar o sistema de certificação digital brasileiro com a tecnologia Blockchain, de modo a permitir a garantia de identidade, confidencialidade, integridade, autenticidade, originalidade e temporalidade de documentos.

Tem-se, portanto evidenciado que, os usos da Blockchain vão além da bitcoin e do mercado financeiro. Tal consideração se consolida mediante projeto já em tramitação no Senado, que prevê a utilização dessa tecnologia para o registro de imóveis no Brasil.

De autoria do senador Acir Gurgacz (PDT-RO), o PL 2.876/20 altera a Lei de Registros Públicos de 1973. Estabelecendo "que cada registro de título e documento deverá ser feito também no Sistema Eletrônico de Blockchain Nacional de Registro de Títulos e Documentos". Esse sistema, de acordo com a proposta, ficaria sob responsabilidade do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Ementa:

Acrescenta os arts. 141-A e 181-A à Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), para estabelecer que cada registro de título e documento deverá ser feito também no Sistema Eletrônico de Blockchain Nacional de Registro de Títulos e Documentos, bem como fixar que cada registro de imóvel deverá ser feito também no Sistema Eletrônico de Blockchain Nacional de Registro de Imóveis, ambos disponibilizados pelo Conselho Nacional de Justiça.

Explicação da Ementa:

Altera a Lei de Registros Públicos para estabelecer que todos registros efetuados pelos Registros de Imóveis e Registros de Títulos e Documentos sejam também inseridos em Sistema Eletrônico de "Blockchain" Nacional disponibilizado pelo Conselho Nacional de Justiça.

Ainda de acordo com a proposta, o mesmo valeria para o registro de imóveis em si, também alterando a legislação vigente de 1973, ao passo que o sistema eletrônico de blockchain se constitui em um sistema de registro virtual de atos em sua essência, tendo como característica principal a sua descentralização como medida de segurança. Entre as aplicações mais eficientes do sistema eletrônico de blockchain, destacam-se o registro de títulos, documentos, transações e afetações em geral a bens e direitos das pessoas físicas e jurídicas¹⁰ .

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1 Growth Tech e RKM realizam o primeiro registro de compra e venda de imóveis em blockchain da História. Disponível: clique aqui Acesso em: 29 ago. 20.

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*Debora Cristina de Castro da Rocha é advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.

*Edilson Santos da Rocha é controller jurídico pelo escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Acadêmico de Direito pela Faculdades da Industria - FIEP. Pesquisador pelo Centro Universitário Curitiba - UNICURITIBA. Curitiba - PR.