Ilegalidade do oferecimento de serviços jurídicos por administradoras de condomínio

Gradativamente, as administradoras estão se tornando indispensáveis aos condomínios, disponibilizando serviços de planejamento, gestão de demandas operacionais e controle financeiro e contábil. Dessa forma, a gestão condominial se torna mais profissional, além de desonerar o síndico da resolução dessas questões, permitindo-o focar em assuntos de maior importância.  

Entretanto, não são raros os casos de administradoras que oferecem entre os seus serviços o de assessoria jurídica. A assessoria se dá por diferentes formas, como na elaboração ou alteração de regimento interno e convenção condominial, orientação com relação à legislação condominial e até mesmo ajuizamento de ações judiciais.

No entanto, o que muitos síndicos e condomínios não sabem é que o oferecimento ou prestação de serviços jurídicos por administradoras de condomínios é uma prática vedada pela legislação, portanto ilegal.

A lei 8.906/94, Estatuto da Advocacia, dispõe nos artigos 1º, inciso II e 16º, § 3º o que segue:

Art. 1º São atividades privativas de advocacia: (...) II - as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas.

Art. 16.  Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar. (...) § 3º É proibido o registro, nos cartórios de registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de advocacia.

Vê-se, portanto, que as vedações legais são numerosas, sem mencionar os artigos 5º e 7º do Código de Ética e Disciplina da OAB, que expressamente proíbem o exercício da advocacia de forma mercantilizada, sendo vedada a captação irregular de clientela. Desse modo, oferecimento de serviços jurídicos por administradoras de condomínio pode acarretar responsabilização da administradora perante as autoridades e eventuais danos ao condomínio.

Ademais, para além do debate no âmbito da legalidade, é necessário examinar também as repercussões práticas, no dia-a-dia do condomínio. Muitos problemas podem decorrer do oferecimento de serviços jurídicos por administradoras de condomínios, dentre os quais dois merecem destaque.

O primeiro, e mais grave deles, diz respeito a eventuais situações de conflito de interesses, ou seja, situações em que o interesse do condomínio é diferente do interesse da empresa administradora. O próprio contrato assinado entre as partes é um exemplo, não sendo possível ao condomínio obter uma análise desinteressada do contrato assinado, afinal, quem realiza a análise jurídica é a própria administradora.

Segundo, a empresa administradora não possui a expertise ou o conhecimento técnico-jurídico necessário para orientar o condomínio em questões legais. Não parece razoável confiar questões jurídicas condominiais, que na maioria das vezes são complexas, a uma instituição sem o conhecimento técnico necessário.

À vista disso, empresas administradoras de condomínio não podem oferecer serviços jurídicos aos condomínios. O ideal é que o condomínio possua uma representação jurídica adequada, que sempre preze pelo seu melhor interesse e que seja prestada por um advogado, tecnicamente qualificado para tanto, nos termos da legislação vigente.

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*Raphael Bourguignon Betzel é advogado, membro da Comissão de Direito Imobiliário, Notarial e Registral da 11ª Subseção da OAB/ES e pós-graduando em Direito Processual e Direito Público.