Reflexões sobre o julgamento do EREsp 1.411.420/DF: benfeitorias e o contrato de locação

Em julgamento realizado no dia 3 de junho de 2020, a Corte Especial do STJ decidiu que, em ação revisional de aluguel de imóvel comercial, a valorização do imóvel em razão da introdução de benfeitorias e acessões pelo locatário pode ser considerada na apuração do valor do novo aluguel.

No caso concreto, após o locatário investir aproximadamente R$ 18 milhões no imóvel para ampliação de suas instalações, se deparou com pedido do locador para majorar o aluguel, de cerca de R$ 63 mil para quase R$ 337 mil.

A Quarta Turma do STJ havia rejeitado a revisão do aluguel, seguindo a corrente então majoritária que entendia que as acessões não dariam causa a desequilíbrio contratual e não poderiam influenciar na revisão judicial do aluguel.

No entender Min. Humberto Martins, a incorporação das acessões ao imóvel deveria ser considerada apenas no momento da renovação contratual, quando então seriam modificadas as condições estabelecidas inicialmente e apurado o valor do novo aluguel.

Em embargos de divergência interpostos contra o referido acórdão (EREsp 1.411.420/DF), prevaleceu a tese da min. Nancy Andrighi, que entendeu que a vinculação da revisão do aluguel às características originárias do imóvel figuraria inovação na ordem jurídica, posto que o art. 19 da lei Federal 8.245/91 não traz qualquer limitação, concluindo pela viabilidade da revisão judicial do aluguel com base nas novas características do imóvel "a fim de ajustá-lo ao preço de mercado".

O entendimento traz grande repercussão no mundo dos negócios e no mercado imobiliário. Não é rara a realização de amplas reformas, por locatários, em imóveis deteriorados ou em más condições, sendo mais comum a previsão de carência contratual para compensar, ainda que parcialmente, o investimento efetivado.

No entanto, considerando o reflexo do investimento após o decurso do prazo trienal da ação revisional, é de extrema importância que as partes, ao negociarem contrato de locação nesse contexto, estipulem previamente parâmetros específicos para a revisão do aluguel no curso da contratação, fundamentando-se inclusive nos ditames da Lei da Liberdade Econômica (lei Federal 13.874/19), evitando assim surpresas que podem influenciar ou até mesmo inviabilizar a operação da empresa no imóvel locado.

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*Rafael Macedo Pezeta é sócio do escritório Falletti Advogados.

*Erika Cesario S. Aparecido é advogada do escritório Falletti Advogados.