O erro na metragem de imóvel adquirido na planta aplicado às relações consumeristas

A compra e venda de imóveis na planta apresenta diversas vantagens, que vão da margem de barganha ao potencial de valorização e, por isso, vem sendo um modelo negocial ao qual os brasileiros vem aderido cada vez mais, conduzindo a contornos diversificados ao longo do tempo.

Antes de comprar um imóvel na planta é necessário estar ciente dos riscos inerentes a esse modelo negocial, sobretudo o de não receber o imóvel nos moldes contratados. Não são raros os casos em que, embora o imóvel tenha sido comprado por uma metragem específica, no momento da entrega das chaves, os compradores percebem que a metragem real não é compatível com aquela prevista no contrato. Nesses casos, por diversas vezes, o comprador reclama seu direito, muitas vezes seguido de uma pretensão resistida da construtora ou da incorporadora, provocando a judicialização da controvérsia.

Para a análise de casos como esse, é necessário, primeiramente, elucidar a distinção entre a venda de imóvel por medida e a venda de imóvel por corpo certo. Na compra e venda realizada por medida (ad mensuram), o objeto do contrato deve corresponder às reais dimensões do imóvel. Enquanto isso, na compra e venda por corpo certo (ad corpus), a referência às dimensões do imóvel é meramente enunciativa, de modo que, ainda que as dimensões do imóvel tenham constado no contrato de compra e venda, o vendedor não é responsável por eventual disparidade entre a descrição do imóvel e as dimensões físicas do bem.

Nesse sentido, o CC prevê, em seu art. 500, que quando o contrato de compra e venda de imóvel estipular o preço por medida de extensão ou determinar a respectiva área, e esta apresentar variação superior a um vigésimo da área total anunciada (5%), a referência às dimensões não poderá ser considerada meramente enunciativa. Desse modo, o comprador poderá exigir o complemento da área e, se a complementação não for possível, poderá requerer o que lhe for mais conveniente entre o abatimento proporcional do preço e a resolução do contrato.

No entanto, no que concerne às relações consumeristas, o posicionamento jurisprudencial é diferente. Para esse fim, evidencia-se que a natureza da relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de compra e venda é consumerista quando os contratantes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2° e 3° da lei 8.078/90.

No que se refere às relações consumeristas, o posicionamento jurisprudencial é firme no sentido de que a referência à área do imóvel comprado na planta não pode ser considerada meramente enunciativa, devendo ser considerada por medida.

Desse modo, nos casos regidos pelo CDC, mesmo nos casos em que a diferença entre a área prevista no contrato e a área real for inferior a um vigésimo (5%) da área total, a venda deve ser caracterizada ad mensuram (por medida), a fim de preservar-se o pacta sunt servanda, a boa-fé objetiva, a probidade, a equidade, a confiança, a lealdade e a segurança, parâmetros precípuos do direito contratual e do consumidor.

Nessas hipóteses, uma vez não observada a medida contratada, o consumidor poderá pleitear a correção do vício, com a complementação da área a menor, sob pena de caracterizar-se o desequilíbrio contratual e o locupletamento ilícito.

Quando essa complementação não for possível, o que é o caso na maioria das vezes, pois os compradores só constatam o vício quando ocorre a entrega das chaves, o consumidor poderá optar pelo abatimento proporcional do preço ou pela rescisão contratual, de acordo com o que lhes for mais conveniente.

Sendo assim, recomenda-se que os compradores contratem profissional especializado para aferir a metragem de imóveis comprados na planta, em especial aqueles que são consumidores, com o intuito de constatar se corresponde às dimensões mencionadas no contrato, sob pena de responsabilização da construtora e da incorporadora.

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*Alberto Malta é Sócio-fundador do escritório Malta Advogados. Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil. Professor de Direito Imobiliário da Universidade de Brasília- UNB. Mestre em Direito, Estado e Constituição, com ênfase em Direito Imobiliário Registral, pela Universidade de Brasília - UnB. Pós-graduado do programa de Master in Business Administration em Gestão de Negócios de Incorporação Imobiliária e Construção Civil pela Fundação Getúlio Vargas - MBA/FGV. Pós-graduado em Direito Imobiliário pelo Instituto Brasiliense de Direito Público - IDP. Árbitro da Câmara Brasileira de Arbitragem na Administração Pública - CAMBRAAP.

*Júlia Scartezini é Assistente Jurídica no escritório Malta Advogados. Coordenadora do blog "Imobiliário em Foco". Bacharelanda em Direito pelo Centro universitário de Brasília (UniCeub). Membro do Centro Brasileiro de Estudos Constitucionais e "Centro Brasileiro de Estudos Constitucionais - Universitário", sob a orientação da Profa. Dra. Lilian Rose Lemos Rocha. Egressa do Grupo Oficina de Metodologia Científica com o Prof. Dr. Nitish Monebhurrun. Egressa do Grupo de Estudos "Constitucionalismo Fraternal" sob a orientação do Min. Carlos Ayres Britto.