Auditoria legal em negócios imobiliários: Por que fazer?

A formulação de contratos entre proprietários de imóveis, também chamados de "terreneiros" ou "terrenistas", e empreendedores, que visam parcelar, lotear e/ou incorporar em tais bens, é bastante comum na rotina das empresas que desenvolvem atividades imobiliárias.

O negócio em si pode se dar sob diferentes aspectos, sejam parcerias, permutas, compra e venda, formatação de sociedade de propósito específico ou sociedade em conta de participação, incorporações por mandato etc. Contudo, independentemente do formato que seja eleito para realizar a operação, existe uma premissa que é indispensável para o sucesso do empreendimento pretendido: avaliar o histórico do imóvel e dos terreneiros. Isso porque, a situação do bem e de seus então proprietários pode revelar impeditivos ou entraves à realização do negócio.

Portanto, nada mais natural que a realização de uma auditoria legal pela parte empreendedora, também chamada de Due Diligence, sem prejuízo de uma avaliação técnica e econômica, para verificar se existe alguma questão que dificulte ou mesmo inviabilize o prosseguimento da contratação.

Nesse cenário, é importante compreender: (I) como estruturar um contrato que preveja a realização da auditoria legal, sem prejuízo, de antemão, firmar um vínculo com o terreneiro, eis que junto ao imóvel pode existir uma excelente oportunidade negocial; e (II) a melhor forma de oferecer segurança jurídica aos envolvidos.

Com efeito, independentemente do formato da contratação, pois cada uma delas traz consigo diferentes implicações tributárias, negociais e obrigacionais, é determinante incluir uma condição suspensiva no contrato, atestando que a eficácia da operação se submete ao resultado positivo da auditoria legal que será realizada.

Ao ensejo, imprescindível rememorar que as condições suspensivas são eventos futuros e incertos, que retiram a eficácia do negócio jurídico até a sua efetivação, conforme dispõem os arts. 121 e 125 do Código Civil¹.

É justamente o caso de uma auditoria legal e a sua consequente resposta afirmativa à continuidade da avença, eis que na assinatura do contrato não se sabe se o resultado será pela viabilidade jurídica ou não do inicialmente ajustado (portanto aspecto futuro e incerto), embora a sua realização seja essencial ao deslinde do pactuado.

Igualmente, a cláusula que fixa a condição suspensiva já deve estruturar os elementos mínimos a serem fornecidos pelo terreneiro, bem como o compromisso deste de entregar toda a documentação pertinente e de se fazer presente em atos que demandem sua atuação para o sucesso da Due Diligence; isso tudo, sem prejuízo de se definir que o terreneiro não pode negociar o imóvel com mais ninguém enquanto estiver em andamento a auditoria legal, garantindo, assim, a exclusividade da oportunidade financeira vislumbrada pelo empreendedor.

Os documentos que serão solicitados dependem da destinação do imóvel, notadamente se o bem conta com uso rural, se já se tornou urbano ou se está em vias de tornar-se, mediante autorização de lei municipal ou distrital, conforme o caso.

Para fins de escrituração, a alienação de imóveis urbanos (independentemente da estrutura contratual eleita) demanda documentos diferentes dos imóveis rurais, sendo que a incidência de tributos sobre a propriedade (IPTU ou ITR) varia conforme o caso, assim como a necessidade de regularização perante o Cartório de Registro de Imóveis Competente e órgãos governamentais. Caso do georreferenciamento, Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CAR, e averbação de reserva legal para imóveis rurais, por exemplo.

Além da documentação pertinente, é certo que a Due Diligence deve observar se existem dívidas e outros bens em nome do proprietário, bem como verificar registros e averbações constantes na certidão de ônus do imóvel, isso para evitar futuras alegações de fraude à execução em decorrência das razões elencadas no art. 792 do Código de Processo Civil.

De outro lado, os apontamentos apresentados permitem avaliar, ainda que em caráter preliminar, se o empreendimento a ser erigido sobre o imóvel, seja parcelamento, loteamento, incorporação, tem condições mínimas de seguir em frente, bem como potenciais obstáculos a serem contornados.

Nesse contexto, a auditoria legal, além de atestar se o negócio pode manter seu curso, inexistindo óbice definitivo ao seu desenrolar, também antevê problemas e permite que as partes encontrem soluções para os mesmos, atribuindo as competentes obrigações e nivelando as responsabilidades, tornando o contrato mais equânime e paritário.

Logo, uma vez pactuada a verificação da viabilidade jurídica do negócio como condição suspensiva, a resposta negativa indica que o contrato não produz qualquer efeito, ao passo que a resposta positiva permite que as partes levem adiante o ajustado, bem como criem mecanismos de proteção.

Face ao exposto, a auditoria legal é uma excelente medida, tanto para o terreneiro, que conhece as fragilidades de seu imóvel, quanto para o empreendedor, que tem a segurança de poder investir em uma estrutura mais robusta, mitigando os riscos inerentes à contratação. Assim, reforça-se a máxima: o combinado não sai caro!

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1 Art. 121. Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.

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*Paolla Ouriques Cruz é sócia do escritório Ouriques Cruz Advocacia Empresarial.