Atos decisórios do síndico de condomínio edilício em face da promulgação da lei 14.010/2020

No último dia 10 de junho deste ano, foi decretada e sancionada pelo Presidente da República a lei 14.010, a qual dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET), no período da pandemia do coronavírus (covid-19). Essa lei é oriunda do PL 1.179/20, de autoria do senador Antonio Anastasia (PSD/MG).

O intuito do PL sancionado pelo Presidente da República, com alguns vetos, é justamente estabelecer regramentos específicos para balizarem algumas relações privadas durante o período de pandemia causada pelo coronavírus.

O projeto de lei foi festejado pelo cenário jurídico nacional, tendo em vista o estabelecimento prévio de regras a fim de evitar uma avalanche de ações judiciais pleiteando o reestabelecimento do equilíbrio da base contratual, nos assuntos dos quais o projeto trata.

No que tange ao tema a ser especificamente travado neste artigo, cumpre tecer umas considerações sobre o veto presidencial ao art. 11 do referido projeto de lei.

O art. 11 possui a seguinte redação:

"Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II - restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavírus (covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para os casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias."

É importante ressaltar ao nobre leitor que se trata de importantes disposições as quais restringem, por ato do síndico, algumas das faculdades inerentes ao direito de propriedade, tais como o uso e gozo.

As restrições são plenamente aceitáveis: havendo a necessidade de sopesar a prevalência entre dois direitos como a vida e a propriedade, deve sempre prevalecer a preservação da vida em detrimento de algumas das faculdades do direito de propriedade.

Num exercício de reflexão, poderíamos indagar se o veto presidencial mitigou ou limitou os poderes inerentes do síndico como figura de autoridade dentro do condomínio edilício?

Entendemos que não. O próprio Código Civil já possui mecanismos para dar guarida ao síndico zelar pelo bem-estar dos condôminos, especialmente quando, em tempos pandêmicos, um dos condôminos pratica atos contra a salubridade do condomínio, seja fazendo aglomerações, desrespeitando o uso de máscaras de proteção nas áreas comuns ou executando obras em sua unidade autônoma que não sejam necessárias.

O art. 1.348 do Código Civil, por exemplo, em seu inciso V, prevê:

"Compete ao síndico:

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;"

Quer dizer, no caso de um condomínio localizado em local onde a pandemia ainda está instalada e com casos crescentes de pessoas infectadas pelo vírus, a lei permite que o zelador feche a academia do condomínio, como medida de precaução.

Ademais, os arts. 1.336 e 1.337 possibilitam o síndico a multar, em caso de urgência, os condôminos os quais reiteradamente não cumpram com seus deveres, expondo os outros moradores a riscos.

Por óbvio, tais multas deverão ser posteriormente chanceladas pelo quórum estabelecido na Convenção do Condomínio ou, em caso da falta de previsão, em Assembleia Geral.

Desse modo, o veto do Presidente da República, quanto aos poderes emergenciais do síndico de condomínio durante a pandemia, não deve gerar impactos práticos, haja vista a existência de normas que amparam sua atuação na busca do bem-estar dos condôminos.

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*Thiago Nogueira Sandoval é advogado do escritório Saulo Ramos Rocha Barros Sandoval Advogados.