Discussões sobre a regulamentação das vistorias técnicas periódicas no município de Curitiba

Quando se trata da necessidade de vistoria e inspeção em edifícios, a cidade de Curitiba tem se apresentado como precursora e na vanguarda na proposição de projetos visando simplificar a realização de vistorias técnicas e manutenções periódicas dos edifícios. Pois, um novo projeto está sendo elaborado por técnicos das áreas da engenharia, contendo previsão voltada à vistoria dos imóveis nos edifícios da cidade de Curitiba, objetivando fazer com que sejam realizadas a cada dois anos, a fim de evitar tragédias como aquelas que ocorreram no Rio de Janeiro e em Fortaleza, que culminaram com a deflagração de mortes e vários feridos em decorrência das irregularidades dos edifícios¹ e, igualmente, a redução dos custos decorrentes da necessidade de reparos na estrutura predial que acabam sendo bastante expressivos, em especial, porque conforme tem sido defendido pelos técnicos responsáveis pelo projeto, existiria "um despreparo por parte dos síndicos tanto em relação à parte estrutural quanto à parte elétrica das edificações"², implicando na necessidade de "que alguns tipos de edificações devem receber vistorias técnicas e manutenções periódicas por parte do poder público, com base no poder de polícia administrativa"³.

Quando se trata de acompanhamento preventivo das estruturas prediais, pode-se invocar, tanto a inspeção, quanto a vistoria. No caso em tela, todavia, a proposição invocada tem por escopo a realização de vistoria e não de inspeção predial. E nesse sentido, vale esclarecer que ambas são completamente distintas entre si, sendo que no caso da inspeção, o trabalho envolvido é muito mais minucioso, dependendo de análise criteriosa de inúmeros aspectos do imóvel e, por via de consequência, da elaboração de um relatório altamente complexo, algo que não torna apenas difícil a sua realização periódica, como também a própria aprovação do projeto na câmara de vereadores⁴.

Não obstante a proposição tratar de vistoria, vale destacar a importância da inspeção predial, que tem por escopo avaliar o desempenho da edificação, a segurança estrutural, a habitabilidade que tem por objetivo a preservação da saúde, a qualidade do ar, a higiene, a funcionalidade, a acessibilidade e, ainda, a sustentabilidade, valendo destacar nesse aspecto, a durabilidade e a manutenção.

A despeito do fato de que o foco do presente artigo consiste no novo projeto, não se pode desprezar a importância do projeto de lei apresentado pelo vereador Tico Kuzma (PROS)⁵ em 2012, no qual continha previsão estabelecendo que a primeira vistoria técnica deveria acontecer contando o prazo de cinco anos a partir da data de expedição do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO) ou da ocupação do imóvel com a repetição dos procedimentos de vistoria a cada cinco anos. Ademais, a proposição também previa que a recuperação, manutenção, reforma ou restauro necessários apontados pelos laudos seriam atribuições dos responsáveis pelas edificações, além de estabelecer multa de R$ 5.000,00 (cinco mil) para o caso de descumprimento da norma. Todavia, infelizmente o projeto foi arquivado no final da legislatura.

Ante o arquivamento do referido projeto que, conforme verificado, se tratava de projeto importantíssimo para o município, profissionais e entidades da área se reuniram visando retomar a discussão e, principalmente, buscar a regulamentação das vistorias técnicas e periódicas nas edificações em Curitiba.

O texto que os profissionais e entidades da área estão elaborando se assemelha ao que o vereador Tico Kuzma havia proposto, na medida em que, da simples análise da nova proposição, pode-se inferir o ideário voltado à fixação de vistoria técnica, que segundo consta, seria realizada a cada dois anos, objetivando assim uma filtragem prévia, na qual seriam identificados e submetidos ao órgão fiscalizador apenas aqueles edifícios nos quais de fato fosse necessária a inspeção, ou na pior das hipóteses, a interdição do imóvel.⁶

Sabe-se que o projeto trará muitos benefícios à cidade de Curitiba, pois, atualmente, existem cerca de 25 mil prédios na cidade, dentre os quais podem ser encontrados inúmeros com mais de 40 anos⁷, sem que exista qualquer regulamentação específica visando garantir a segurança dos seus moradores, ou mesmo, daqueles que os utilizam, - uma vez que nesse rol estariam contemplados igualmente prédios públicos -, considerando que até o momento, a única vistoria que tem sido realizada, consiste naquela pautada na prevenção de incêndios objeto de fiscalização do Corpo de Bombeiros.

Por oportuno, até se poderia questionar os motivos pelos quais se pretende regulamentar a vistoria e não a inspeção predial, com base no fato de que essa última tem por escopo uma análise muito mais completa e detalhada da estrutura predial, ao contemplar um procedimento técnico que conta com inúmeros detalhes. Todavia, não se pode ignorar que a sua implementação seria extremamente custosa para o município, bem como que em razão desse fato e das dificuldades que lhe são inerentes, inclusive a fiscalização, seria de difícil aprovação.

Daí porque os profissionais interessados no projeto pretendem implementar a vistoria, o que além de contribuir para a sua aprovação, culminaria com a efetividade da lei, sem contar que, diante do sucesso de tal proposição, a cidade de Curitiba se tornaria uma grande referência para as demais cidades⁸, considerando a simplificação do procedimento e a sua viabilidade.

Entretanto, ao nosso sentir, mais importante do que discorrer sobre as modalidades, está a importância de se retomar a discussão sobre a imprescindibilidade de que seja regulamentada uma forma de fiscalização das estruturas prediais, seja através de inspeção ou de vistoria, desde que se alcance através da realização dos procedimentos, tanto a segurança, quanto a sua efetividade, haja vista o alto número de prédios antigos em Curitiba que exigem acompanhamento preventivo.

Assim, diante do que fora invocado no presente artigo, conclui-se que se revela imprescindível que o projeto de lei seja retomado e aprovado, observando-se, nesse aspecto, especialmente, as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que publicou em maio desse ano normas voltadas à inspeção predial, a fim de que seja devidamente regularizada a prevenção, seja através de vistorias ou de inspeções, as quais, umbilicalmente relacionadas à segurança dos moradores e daqueles que frequentam ou trabalham em edifícios na cidade de Curitiba.

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*Debora Cristina de Castro da Rocha é graduada em Direito pelo Centro Universitário Curitiba, mestre e doutoranda em Direito Empresarial e Cidadania. Advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico.

*Camila Bertapelli Pinheiro é advogada no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.