Da nova lei 14.010/20 e as ações de despejo

Inicialmente, é importante salientar que o projeto de lei 1.179/20, que tem como objeto regras transitórias de Direito Civil e de locação de imóveis no período da pandemia do novo coronavírus, foi concluído nas casas legislativas e enviado ao presidente da República para sanção. Todavia, houve veto parcial, em especial para os termos do artigo 9º, que dispunha sobre as locações de imóveis urbanos.

Referido veto, por sinal, nos termos do § 4º do artigo 66 da Constituição Federal, tem previsão de ser apreciado em sessão conjunta das casas (Câmara e Senado) até o dia 10.07.20, podendo ser rejeitado por maioria absoluta dos deputados e senadores. A sanção presidencial com vetos, contudo, deu origem à decretação e sanção da lei 14.010/20 em 10.06.20.

Como amplamente divulgado pela mídia, o projeto aprovado pela Câmara dos Deputados e pelo Senado Federal previa, em seu artigo 9º, a suspensão da possibilidade de concessão de liminar em ação de despejo de imóveis urbanos (residencial e não residencial), prevista no artigo 59, §1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da lei 8.245/91, no âmbito dos feitos ajuizados entre 20 de março de 2020 e 30 de outubro de 2020. Ou seja, mesmo com o preenchimento dos requisitos legais, os proprietários não teriam neste período o direito de liminarmente recuperarem a posse de seus imóveis.

Trata-se, de fato, de uma determinação extremamente controvertida, na medida em que, de plano, já trouxe grandes debates jurídicos, como o da proteção constitucional do direito de propriedade, do prejuízo ao locador que depende da renda do imóvel para sua subsistência, da proteção excessiva ao devedor, do incentivo à inadimplência, da criação de teses de que neste período também haveria necessidade/obrigação de uma isenção, desconto ou suspensão do aluguel, do questionamento sobre a aplicação do referido dispositivo em uma inadimplência anterior ao período da pandemia, do aproveitamento da regra para obter injustas vantagens, dentre outros.

E seguindo alguns dos debates que surgiram sobre o supramencionado artigo é que foi arrazoado o veto presidencial, no sentido de que há contrariedade ao interesse público, impedindo um dos meios de coerção para o cumprimento das obrigações, e com proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor, especilamente àqueles que dependem do recebimento do aluguel para seu sutento.

Diante da situação pandêmica vivenciada e das peculiaridades de cada caso, parece não haver dúvidas sobre o potencial abusivo do qual pode se revestir uma regra genérica e que despreze a necessária exclusividade que deve, neste momento, pautar a análise da causa de pedir nas ações de despejo.

Ignorar a excepcionalidade do momento pode se traduzir em injustiças e prejuízos irreparáveis, impondo a todos os locadores, por exemplo, a impossibilidade de, liminarmente, recuperarem a posse de seus imóveis até o final de outubro de 2020.

O que se aponta neste texto, salvo melhor juízo, é um caminho que prestigie a necessidade de apreciação do caso concreto para que essa proteção ao devedor não se torne excessiva e injusta, beneficiando apenas uma das partes em detrimento ou prejuízo da outra. Como arrazoado no veto presidencial, há casos em que o locador depende exclusivamente da renda locatícia para seu sustento próprio, o que lhe transferiria de forma exclusiva todo o peso de um inadimplemento.

Ora, apenas para exemplificar, uma ação de despejo ajuizada em 20.03.20, que já possua, em média, uma inadimplência de três meses, somada ao período de suspensão previsto no projeto, com termo final em 30.10.20, poderia resultar em quase 1 ano de "proteção" à inadimplência do devedor. Sem contar que, após o fim do período previsto no projeto, ainda terá todo um procedimento a ser percorrido perante o Judiciário para que o locador consiga reaver a posse de seu imóvel.

Assim, mostra-se razoável uma cuidadosa avaliação do Judiciário sobre o caso concreto para suspensão ou não da liminar prevista na lei do Inquilinato, em sendo, eventualmente, derrubado o veto ao artigo 9º do projeto de lei 1.179/20.

Nesse sentido, deve ser verificado se a inadimplência teve mesmo origem na pandemia, bem como as condições do contrato, a capacidade financeira das partes, a prova de queda de faturamento/rendimento pelo locatário, dentre outros elementos.

Vale dizer, portanto, que a norma transitória em questão poderia ter sido proposta concedendo a "possibilidade" de suspensão da liminar nas ações de despejos neste período e não uma imposição genérica para toda e qualquer relação locatícia.

Aliás, mesmo sem a existência de uma norma legal vigente, podem ser encontradas inúmeras sentenças e julgados nos Tribunais Pátrios que, diante da análise das particularidades do caso e da ponderação dos interesses, estão suspendendo as liminares nas ações de despejo com a utilização de preceitos constitucionais, como direito à saúde e integridade da parte e de seus familiares, da supremacia do interesse público e da dignidade da pessoa humana, além de preceitos civis como o da ocorrência de caso fortuito e força maior, da aplicação da teoria da imprevisão, dentre outros.

Alguns julgados estão utilizando também o próprio projeto de lei como alicerce para a suspensão das liminares, alinhado ao fundamento de que o procedimento especial prescrito pela lei 8.245/91 não valida, por si, o risco de perecimento do Direito e a urgência, o que não estaria autorizado no quadro de exceção caracterizado pela calamidade pública enfrentada no país.

Enfim, o que se percebe é que o legislador, afoito em proteger o Locatário, supostamente parte hipossuficiente na relação, acabou por criar uma regra engessada, capaz de ferir preceitos constitucionais e infraconstitucionais, gerando a possibilidade de causar danos ao locador, iguais ou superiores ao locatário protegido. Por isso o ideal é análise caso a caso para que nenhuma das partes seja injustamente prejudicada.

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*José Rodolfo Alves é advogado do escritório Garcia, Soares de Melo e Weberman Advogados Associados.