Os impactos da pandemia nas rescisões contratuais de imóveis na planta

Em decorrência dos impactos do covid-19 (pandemia), face o crescente número de desemprego e a redução salarial, aumentou a preocupação dos adquirentes de imóvel na planta quanto a continuidade dos pagamentos das parcelas assumidas junta a construtora/incorporadora do imóvel adquirido.

Atualmente, 66% das famílias brasileiras tem dívidas e isso representa um percentual muito alto. 15% dessas pessoas endividaram durante o período da pandemia, devido ter sido desligado da empresa ou outras que tiveram a suspensão e ou redução salarial.

No entanto, a fim de dar respaldo jurídico a rescisão contratual, a atual conjuntura que vivenciamos nos enquadra no artigo 487 do Código Civil, conforme segue:

"Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação."

Vejamos que a ocorrência do covid-19 é um fato extraordinário e imprevisível, ou seja, impossíveis de previsibilidade não sendo possível ao adquirente antever-se a esse acontecimento, além do mais que atingiu diversas áreas da família tal como desemprego, redução salarial e entre outros, visto que  houve uma desproporção entre a prestação e a contraprestação que, por consequência, está a provocar uma desvantagem exagerada para o adquirentes e comprometerá a execução equânime do contrato, causando atraso nas parcelas, negativação do seu CPF junto ao órgãos de proteção ao crédito e outras consequências.

Vale destacar que a celebração do contrato de compra e venda do imóvel não foi pactuado com a finalidade de ser rescindido, e sim a obtenção do imóvel objeto do contrato, respeitando o planejamento financeiro da construtora/incorporadora quanto a honrar com os compromissos de andamento da obra e a entrega do bem no prazo.

Desta forma, diante de tais ocorrências, é possível realizar a rescisão contratual de imóvel adquirido na planta, conforme previsto nas Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo:

"Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Importante salientar, entretanto, que o direito conferido ao promitente comprador inadimplente não é absoluto. "

Destaco, ainda, a Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça, inteiramente aplicável ao caso em comento: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Vale destacar que impedir a rescisão contratual e obrigar o adquirente em manter a obrigação assumida por impossibilidade financeira que era imprevisível no momento da contratação e impor-lhe a manutenção do pacto e condená-lo aos encargos de inadimplência que ainda mais agravariam sua situação.

Ressaltando que nesses casos "quem pede a rescisão é o adquirente" fato pelo qual a súmula do TJ/SP informa acerca da compensação de valores para cobrir somente os custos administrativos e com propaganda das construtoras.

O entendimento pacificado por nossos Tribunais é que a compensação será entre 10% a 25% para as construtoras e 90% a 75% de restituição ao consumidor.

Embora com a lei 13.786/18 cita que o respectivo percentual de retenção pode ser de até 50% e a mesma só é aplicável aos novos contratos, ou seja, aos contratos firmados após 27 de dezembro de 2018.

Desta forma, uma vez que fatos imprevisíveis e extraordinários ocorrem, impactando diretamente na renda financeira do adquirente tornando a prestação continua totalmente onerosa face a redução salarial ou até mesmo o desemprego, há amparo legal para a Rescisão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel na Planta e dessa maneira não vivenciar uma crise financeira que venha trazer transtornos futuros tais como  a negativação do CPF junto aos órgãos de proteção ao crédito.

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*Samuel Rodrigues Epitácio é fundador do escritório Sam Rodrigues Advocacia, especializado em Direito Imobiliário.