Coronavírus e a possibilidade de revisão de aluguel comercial

A crise sanitária e econômica ocasionada pelo novo coronavírus tem impactado fortemente empresas de diversos setores, em face das restrições de funcionamento impostas pelos atos do Poder Público na tentativa de reduzir a disseminação do vírus. De acordo com pesquisa feita pela Confederação Nacional da Indústria, sete em cada dez indústrias citam a queda no faturamento entre os cinco principais impactos da covid-19¹. No âmbito das micro e pequenas empresas, pesquisa do Sebrae aponta que 89% enfrentam queda no faturamento².

Nesse cenário, na falta de consenso entre as partes, começam a aportar ao Judiciário demandas visando à suspensão ou redução no pagamento de aluguel de sala ou espaço comercial por empresas que tiveram o seu faturamento sensivelmente afetado em razão da pandemia.

O art. 317 do Código Civil autoriza a adequação judicial do valor da prestação devida quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação e o do momento da sua execução. A situação de pandemia atual certamente preenche o requisito de imprevisibilidade contido no dispositivo legal, ressalvado que o contrato de locação seja pretérito à pandemia, uma vez que nos contratos firmados posteriormente o caráter de imprevisibilidade já não se verifica. 

Em análise às decisões já prolatadas sobre o tema, verifica-se a adequada aplicação do art. 317 do Código Civil como fundamento jurídico para conceder a redução no aluguel mensal pago pelas empresas. Exemplificativamente, cita-se decisão recente de magistrado da 24ª Vara Cível de Brasília que, no processo 0713297-63.2020.8.07.0001, concedeu medida liminar para limitar em 50% o aluguel devido por restaurante, podendo a medida ser reavaliada periodicamente conforme o desenvolvimento da pandemia. Na decisão, o magistrado ressaltou que é notória a situação de dificuldade econômica que enfrentam vários estabelecimentos comerciais em razão das restrições de funcionamento, necessárias em face do interesse público, mas com inegável impacto no faturamento das empresas. O magistrado considerou, ainda, que se trata de evento imprevisível e inevitável que incide sobre a base do negócio jurídico, ocasionando o desequilíbrio da relação negocial, razão pela qual cabível a intervenção para reequilibrar as prestações.

No âmbito dos shopping centers, igualmente existem decisões que concedem ao lojista a suspensão do pagamento do aluguel mensal mínimo e fundo de propaganda enquanto perdurar a medida que determina o fechamento do shopping, a exemplo da decisão proferida no processo 1010893-84.2020.8.26.0114, que tramita na da 8ª vara Cível de Campinas/SP. A decisão manteve a obrigatoriedade de pagamento do condomínio, por se tratar de despesa devida em razão da manutenção do shopping.

Necessário distinguir que tais demandas não se tratam da ação típica revisional de aluguel prevista no art. 19 da lei 8.245/91³, visto que o fundamento jurídico é diverso, qual seja, situação imprevisível que acarreta manifesta desproporção na prestação e desestrutura a base do negócio jurídico, ensejando a possibilidade de revisão contratual, nos termos do art. 317 do Código Civil. Quanto ao fundamento jurídico, poderia ainda se cogitar a aplicação do art. 478 do Código Civil⁴, contudo, referido dispositivo exige, para sua incidência, o elemento da "extrema vantagem" para a outra parte, o que nem sempre se verificará no caso concreto, além do fato de que, conforme prevê o dispositivo, o lesado teria pretensão à resolução do contrato, sendo a revisão uma opção a ser ofertada pelo beneficiário da onerosidade, fatores que poderiam tornar controversa sua aplicação. Por fim, no art. 317 do Código Civil "encontra-se a revisão não de todo o contrato, mas da prestação devida em determinado momento. O espectro é menor e a finalidade do dispositivo menos abrangente"⁵, de forma que tal dispositivo se apresenta como fundamento jurídico mais adequado para as demandas revisionais de locatícios em razão da pandemia atual.

A pandemia do coronavírus trata-se de situação excepcional, sendo que não é possível ainda saber a extensão da duração das medidas restritivas de funcionamento dos estabelecimentos comerciais, que impedem, à toda evidência, a integral exploração econômica e a fruição do bem locado, causando, ainda, forte impacto no fluxo de caixa das empresas. Nessa perspectiva, a possibilidade de revisão dos locatícios se apresenta como uma alternativa preferível à resolução do contrato (benéfica também ao locador, eis que em um momento de aguda crise econômica a relocação de um imóvel comercial não é rápida), na medida em que equaciona o prejuízo entre as partes e prestigia o princípio da preservação dos contratos.

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*Celiana Diehl Ruas é mestre em Direito pela PUCRS. Sócia do escritório Estevez Advogados.