Multipropriedade em meio à pandemia: Reflexões iniciais à luz do Código Civil

"Todos somos responsáveis de tudo, perante todos". A assertiva de Fiódor Dostoiévski nunca se fez tão atual. O mundo está diante da maior crise ocorrida desde a 2ª Guerra Mundial¹, em razão da pandemia ocasionada pelo novo coronavírus. A covid-19 tem gerado milhões de vítimas ao redor do planeta e com a finalidade de evitar um colapso na área da saúde, representantes do Poder Público de diversos países têm implementado medidas para a contenção da propagação da doença. Tais medidas abarcam, a título exemplificativo, restrições na circulação de veículos e de transportes públicos, fechamentos de empresas e lojas que exerçam atividades consideradas não essenciais, restrições à circulação de pessoas nas ruas e, em casos extremos, a determinação de "lockdown" em municípios, cidades e estados. Diante desse cenário, inevitavelmente, tais ações repercutem em diversos setores da sociedade e a multipropriedade não é uma exceção.

A multipropriedade imobiliária, ou time sharing na acepção norte-americana, surgiu, pela primeira vez, na França, e consiste na "relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua."² A singularidade da multipropriedade reside, dessa forma, na relação com o tempo, isto é, trata-se de direito de propriedade que incide sobre uma fração espaço temporal. Assim, na multipropriedade o tempo atua como elemento de individualização do bem.

A inserção das operações de multipropriedade, no Brasil, mesmo à mingua de legislação específica sobre a matéria, começou a se desenvolver a partir da década de oitenta.³ Dessa forma, em que pese a insegurança jurídica existente relacionada com esse investimento imobiliário, em razão da ausência de instrumento normativo sobre o tema para orientar questões controvertidas como gestão, execução de dívidas e divisão despesas, a multipropriedade continuou ganhando espaço, com a ampliação do potencial de utilização dos bens imóveis, especialmente em áreas de veraneio ou recantos de férias.⁴ Além dessas questões controvertidas, não havia consenso acerca da natureza jurídica da multipropriedade, tendo em vista que, para muitos, tal figura jurídica abarcava simultaneamente características de direitos reais e de direitos obrigacionais. O aspecto de direito real se justificaria devido aos poderes exercidos pelo multiproprietário sobre o imóvel. Ao passo que a característica de direito obrigacional guardaria relação com o contrato de aquisição.

Nesse contexto, tem-se o julgamento do REsp 1.546.165/SP como marco jurisprudencial acerca dessa matéria. Nesse julgado, divergiram os Ministros justamente sobre a natureza jurídica da multipropriedade imobiliária, tendo prevalecido o entendimento exarado no voto-vista do min. João Otávio de Noronha, segundo o qual a multipropriedade possuiria natureza jurídica de direito real, porque, nas palavras no magistrado, "com os atributos dos direitos reais se harmoniza o novel instituto, que, circunscrito a um vínculo jurídico de aproveitamento econômico e de imediata aderência ao imóvel, detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo."⁵ A matéria, finalmente, passou a ser regulamentada pelo legislador, por meio da lei 13.777 de 2018, que reconheceu a multipropriedade como unidade autônoma delimitada no tempo e no espaço, com uma matrícula própria no RGI, de modo a proporcionar a segurança jurídica necessária para o implemento de investimentos imobiliários. A lei ainda suscita questões controvertidas na seara doutrina, e diante da atual conjuntura gerada pela pandemia, torna-se relevante a reflexão sobre o tema.

À luz das recentes medidas impostas por entes federativos, sobretudo aquelas incidentes sobre locais turísticos, torna-se possível (e até previsível) que o uso e gozo das frações de tempo de determinados multiproprietários restem simplesmente inviabilizados. Basta pensar em casos de "lockdown", como o que ocorreu recentemente no Maranhão⁶, com restrição da entrada e saída de veículos de determinados municípios, admitindo-se apenas a passagem ligada àquelas atividades consideradas essenciais (de abastecimento e saúde). Medidas como essa certamente impactam a possibilidade de que, mesmo sendo proprietário de determinado imóvel (ou de uma fração temporal do mesmo), o titular exerça a posse do mesmo, direta ou indiretamente.

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*Marcos de Souza Paula é mestre e Doutorando em Direito Civil pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ). Assessor do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Associado do IBRADIM-RJ.

*Jeniffer Gomes da Silva é mestranda em Direito Civil pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ). Pesquisadora da Clínica de Responsabilidade Civil da UERJ. Pesquisadora do escritório Galdino & Coelho Advogados.