Condomínio Edilício - Possibilidade de liberação das áreas comuns e obrigatoriedade de uso de máscaras durante a pandemia do coronavírus (SARS-CoV-2)

O presente artigo tem a finalidade de elucidar a possibilidade de liberação (parcial ou integral) das áreas comuns e obrigatoriedade do uso de máscaras nas dependências comuns dos condomínios edilícios, em razão da classificação pela OMS (Organização Mundial De Saúde), no dia 11 de março de 2020, do Coronavírus (SARS-CoV-2) como uma Pandemia e reconhecida pelos Decretos Rio nºs 47.263, de 17 de março de 2020, e 47.355, de 8 de abril de 2020, bem como a possibilidade de adoção de novas medidas de vigilância epidemiológica, dispostas na Lei federal nº 8.080, de 19 de setembro de 1990, que trata das condições para a promoção, proteção e recuperação da saúde, a organização e o funcionamento dos serviços correspondentes e dá outras providências, e na Lei federal nº 13.979, de 6 de fevereiro de 2020.

A motivação se dá pelo rápido crescimento dos casos e óbitos no Brasil até a presente data, assim como pelo histórico de disseminação da doença em outros países e extrema facilidade de contágio, a fim de que sejam observadas as recomendações necessárias atreladas às obrigações legais do síndico para se evitar quaisquer responsabilidade ou fatalidade entre condôminos por omissão da sua gestão condominial ou liberação precoce dos espaços comuns. 

É cediço que a extensão dos efeitos ocasionados pela crise sanitária que assola o mundo, tanto econômica quanto social, é ainda desconhecida, ao passo em que não há perspectiva segura do seu término, o cenário de incerteza faz surgir uma série de dúvidas sobre quais medidas deverão ser adotadas e seus efeitos jurídicos a curto e longo prazo, em razão do limitado alcance das leis vigentes à totalidade dos desdobramentos das relações jurídicas que surgem a cada dia.

Cabe aos operadores do direito muita cautela e reflexão baseada em princípios e hermenêutica para vislumbrar medidas condizentes aos fatos enfrentados, a fim de que se mantenha a segurança jurídica e principalmente seja resguardado o direito à saúde daqueles diretamente atingidos pelas decisões baseadas em tais interpretações, motivo pelo qual não há que se dispensar a assertividade e tecnicidade para se valer de interpretações que extrapolem, eventualmente, direitos fundamentais ou sociais.

No que concerne às relações condominiais, sobretudo neste período de incerteza e insegurança oriundas de uma pandemia sem precedentes na história recente, analisar-se-á neste parecer a extensão da efetividade do decreto Rio nº 47.282 de 21 de março de 2020, que determina a adoção de medidas adicionais, pelo Município, para enfrentamento da pandemia, para tornar obrigatório o uso de máscaras de proteção facial em espaços públicos, como medida complementar à redução do contágio pelo Sars-Cov-2, e sua efetividade em âmbito privado, como resguardo das relações particulares inerentes à natureza jurídica do condomínio edilício.

Não se pode olvidar o objetivo da norma publicada pela Prefeitura do Rio de Janeiro, que se consubstancia pelo resguardo do direito social à saúde, bem como do direito fundamental de preservação da vida humana, o que merece a devida atenção pelo gestor condominial, mesmo diante de uma relação jurídica de direito privado sem alcance de norma de eficácia em âmbito público.

Importante destacar que o resultado do isolamento social promovido para conter o avanço do contágio pelo Sars-Cov-2, que já caminha para dois meses ininterruptos, provoca, por consectário lógico, maior ocupação das unidades privativas e, assim, aumentam as relações interpessoais, intensificando-se o surgimento de distúrbios oriundos do isolamento e de conflitos pelos mais variados temas, o que carece de muita atenção e cautela por parte do Síndico quando da adoção de medidas punitivas. 

Como reflexo do cenário político atual e sua visível polarização - sem adentrar ao mérito de quem detém a razão, visto que não é a intenção deste parecer, o que se percebe nas relações condominiais é a repetição numa visão micro do que ocorre na política numa análise macro, ou seja, uma latente divisão entre condôminos, de um lado existem condôminos que defendem o isolamento social e acreditam na gravidade da doença e seus efetivos riscos, enquanto do outro lado existem condôminos que acreditam que a melhor solução não seja o isolamento social, mas sim outra medida que não limite de forma tão invasiva os seus direitos individuais, mormente o direito de propriedade e uso dos espaços comuns, valendo-se de que cada condômino é proprietário da sua unidade privativa e igualmente proprietário das áreas comuns. 

A situação é facilmente constatada em diversos condomínios e no meio dessa dualidade se encontra a figura do Síndico, investido na função de forma democrática por deliberação para ser a pessoa responsável pela representatividade de todos, com poderes e limites oriundos da Lei e da Convenção do Condomínio, diante de tal cenário se mostra importante algumas considerações, a respeito das atribuições do Síndico, com sua previsão no Código Civil, no artigo 1.348, incisos II e V, que estabelecem que compete ao síndico: "II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (...) V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". 

Outrossim, a Lei 4.591 de 1964 também estabelece atribuições protetivas a serem adotadas pelo Síndico, conforme dispõe o Art. 22. § 1º, Compete ao síndico: "a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores"; 

Além dos deveres do Síndico, enquanto representante legal do condomínio, também há que se considerar os direitos e deveres dos condôminos na relação condominial, neste ponto importante a análise do Art. 1.336 do Código Civil, que estabelece os deveres dos condôminos: (...) "IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".

Extrai-se dos artigos acima que a intenção do legislador, seja através dos deveres do síndico ou dos deveres dos condôminos, foi a manutenção da ordem, saúde, vida e segurança da coletividade, o que não pode ser omitido por qualquer das partes na relação jurídica plural existente na seara condominial. 

Isto significa que apesar da existência de direitos individuais de cada condômino, principalmente o direito à propriedade, devem existir razões e fundamentos comprováveis pela ciência médica aplicada que seria a única medida razoável a ser adotada a fim de manter o bem comum e saúde daquela coletividade, isto porque numa ponderação de direitos, não nos restam dúvidas que o direito à saúde teria total prevalência sobre o direito individual de propriedade, sob a premissa da razoabilidade, cooperação e, ainda, da dignidade da pessoa humana. 

Desta forma, o Síndico deverá promover sua Sindicatura nos limites da Lei e da convenção do condomínio, mas o que fazer se determinados fatos não possuem previsão legal com alcance à relação, indubitavelmente, de direito privado, e que sequer estão tratados na convenção condominial, mas que, por outro lado, carecem de decisão imediata. 

É justamente o dilema que muitos síndicos estão vivendo sobre os temas em análise, seria possível a liberação das áreas comuns no meio de uma pandemia contrariando as recomendações dos órgãos de saúde? Seria possível restringir o uso individual de espaço comum para atividades físicas de forma isolada? Seria possível obrigar os condôminos ao uso das máscaras de proteção? Seria possível restringir o acesso de entregadores até às unidades?

Os questionamentos acima precisam de decisão assertiva pelo gestor condominial e ao mesmo tempo dependem de segurança jurídica através de adequada fundamentação jurídica e deliberação apropriada, a fim de evitar desdobramentos judiciais, o que acarretaria evidente prejuízo à coletividade. 

Assim, cumpre trazer à baila o conteúdo da Lei Federal 13.979 de 06 de fevereiro de 2020, que apresentou diversas medidas de combate à pandemia: 

Art. 1º Esta Lei dispõe sobre as medidas que poderão ser adotadas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019.

§ 1º As medidas estabelecidas nesta Lei objetivam a proteção da coletividade.

§ 2º Ato do Ministro de Estado da Saúde disporá sobre a duração da situação de emergência de saúde pública de que trata esta Lei.

§ 3º O prazo de que trata o § 2º deste artigo não poderá ser superior ao declarado pela Organização Mundial de Saúde.

Art. 2º Para fins do disposto nesta Lei, considera-se:

I - isolamento: separação de pessoas doentes ou contaminadas, ou de bagagens, meios de transporte, mercadorias ou encomendas postais afetadas, de outros, de maneira a evitar a contaminação ou a propagação do coronavírus; e

II - quarentena: restrição de atividades ou separação de pessoas suspeitas de contaminação das pessoas que não estejam doentes, ou de bagagens, contêineres, animais, meios de transporte ou mercadorias suspeitos de contaminação, de maneira a evitar a possível contaminação ou a propagação do coronavírus.

(...)

Art. 3º Para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus, poderão ser adotadas, entre outras, as seguintes medidas:

I - isolamento;

II - quarentena;

(...)

Portanto, tendo como fundamento a Lei Federal acima em conjunto com as recomendações da Organização Mundial de Saúde (OMS) e ratificadas pelo Ministério da Saúde, que dentre várias recomendações, estabelecem medidas específicas para evitar a disseminação da doença em nível comunitário, conforme publicação no site do Ministério da Saúde, que estabelecem que medidas "como lavar as mãos e evitar aglomerações, reduzem o contágio da doença. Sem a adoção das recomendações, número de casos do coronavírus podem dobrar a cada três dias. ÁREAS COM TRANSMISSÃO COMUNITÁRIA. Para áreas com transmissão comunitária/sustentada é recomendada a redução de deslocamentos para o trabalho. O Ministério da Saúde incentiva que reuniões sejam realizadas virtualmente, que viagens não essenciais (avaliadas pela empresa) sejam adiadas/canceladas e que, quando possível, realizar o trabalho de casa (home office). Adotar horários alternativos para evitar períodos de pico também é uma das medidas recomendadas pelo Ministério da Saúde aos estados".

Após quase três meses da vigência da Lei Federal citada acima, os casos confirmados e óbitos no Brasil continuam aumentando vertiginosamente, o que aponta para o prosseguimento da disseminação da doença em nível alarmante, conforme gráfico de evolução da doença publicado nos meios de comunicação nos últimos dias.

Como se não bastasse tal fato, existe investigação em andamento pelo Ministério Público Federal acerca da provável subnotificação dos casos no Brasil, o que aumentaria consideravelmente o número de casos e óbitos e agravaria ainda mais a crise sanitária que se enfrenta.

Além disso, também existem estudos científicos que indicam a facilidade de contágio do vírus pelo ar, sobretudo durante a prática de exercícios físicos, seja por corridas ou caminhadas, o que impõe maior cautela e aponta pela importância do uso das máscaras.

Diante de tais fatos é notório o agravamento da pandemia no Brasil e incerteza sobre quando se iniciará a sua diminuição, motivo pelo qual, Smj., entendemos que o relaxamento ou flexibilização de medidas restritivas de uso da área comum pelo Síndico seja prematuro neste atual momento, devendo-se não apenas manter integralmente as limitações anteriormente impostas, mas também avaliadas novas medidas que acompanhem a evolução e orientações dos Órgãos de Saúde para necessária adequação, tendo em vista as recentes descobertas científicas sobre a forma de contágio da doença, o que ampliou ainda mais a sua gravidade.

Entendemos que também seja dever do Síndico, consultado o Conselho, manter e ampliar medidas preventivas e necessárias, visando, exclusivamente, a manutenção do bem comum, saúde e a segurança dos condôminos, ou seja, deve-se considerar a premissa de que o interesse coletivo se sobrepõe ao interesse individual para a aplicação de medidas preventivas.

Nesse sentido, é importante mencionar a existência de Projeto de Lei 1.179 de 2020, já aprovado no Senado e que provavelmente será aprovado na Câmara, que amplia os poderes do síndico para enfrentamento da pandemia, possibilitando que o Síndico possa restringir o uso de áreas comuns e limitar, ou proibir, a realização de reuniões, festas e o uso do estacionamento por terceiros, bem como para possibilitar a realização das Assembleias por meio virtual, além da prorrogação do mandato de síndico vencido a partir de 20 de março até 30 de outubro de 2020, se não for possível a realização de assembleia virtual.

Portanto, recomenda-se que as Assembleias Gerais presenciais sejam adiadas até estabilização da pandemia, com a prorrogação automática do mandato do Síndico, durante tal período as deliberações emergenciais poderão ser realizadas em conjunto com o Conselho Fiscal e/ou Consultivo, conforme estabelecido pela Convenção do Condomínio, tendo em vista a ausência de normas específicas sobre o caso.

Desta forma, as deliberações dos casos omissos e mais simplórios podem ser realizadas através do Conselho Consultivo em conjunto com o Síndico, quais sejam: Acesso de entregadores até as unidades privativas, realização de exercícios físicos com personal trainer nos espaços comuns do condomínio, banho de sol, etc.

Cabe lembrar que as deliberações entre Conselho e Síndico poderão ser realizadas de maneira eletrônica através de reunião virtual e lavrada ata pelo síndico para posterior assinatura (inclusive eletrônica) entre todos os componentes da deliberação.

Sobre eventual flexibilização para uso das áreas comuns, entendemos apenas em casos de recomendação médica comprovada para banho de sol, caminhadas e exercícios que não possibilitem, em qualquer hipótese, a facilitação do contágio, desde que observadas todas as medidas adotadas para que se evite a disseminação, sob pena das penalidades impostas pela Convenção.

Além disso, todas as medidas sugeridas pela OMS deverão ser adotadas, com a intensificação da limpeza das áreas de acesso, elevadores e demais espaços de utilização coletiva, bem como a disponibilização de álcool em gel nos espaços de acesso e recomendação de utilização individual dos elevadores entre condôminos da mesma unidade imobiliária.

Acerca do desempenho das funções laborativas pelos colaboradores e prestadores de serviços, a orientação para os casos de pessoas assintomáticas é o desempenho do trabalho mediante a adoção de medidas de higiene para evitar a contaminação e mediante o uso obrigatório de máscaras. Os prestadores de serviços sintomáticos e os enquadrados em grupos de risco, quais sejam: maiores de 60 (sessenta) anos, asmáticos ou portadores de doenças respiratórias, diabéticos, hipertensos, grávidas, pacientes quimioterápicos, etc., devem ser liberados de suas funções por tempo indeterminado.

As obras em realização nas áreas comuns e que não possuam natureza útil ou necessária deverão ser suspensas, a fim de se evitar o trânsito desnecessário de pessoas nas áreas comuns.

Desta forma, qualquer providência emergencial caberá ao Síndico em razão de suas atribuições representativas investidas pela Assembleia que o elegeu, bem como as decisões que suscitem dúvidas sobre a sua coercitividade deverão ser submetidas a deliberação entre os condôminos ou conselho consultivo, mesmo de que forma eletrônica, conforme será abordado neste parecer.

Contudo, no que se refere ao uso de máscaras nas áreas comuns, é importante delimitar desde já o alcance do decreto publicado pela Prefeitura do Rio de Janeiro e que determina o uso de máscaras, a fim de afastar sua eficácia, em primeira análise, das relações privadas, abaixo trecho do decreto Rio Nº 47375 de 18 de Abril de 2020:

DECRETA:

Art. 1º O Decreto Rio nº 47.282 de 21 de março de 2020, que determina a adoção de medidas adicionais, pelo Município, para enfrentamento da pandemia do novo Coronavírus - COVID - 19, passa a vigorar acrescido dos seguintes dispositivos:

Art. 1º-J Fica considerado obrigatório o uso de máscara facial não profissional durante o deslocamento de pessoas pelos bens públicos do Município e para o atendimento em estabelecimentos com funcionamento autorizado, em especial, para:

I - uso de meios de transporte público ou privado de passageiros;

II - desempenho de atividades laborais em ambientes compartilhados, nos setores público e privado;

§ 1º Para efeito do caput deste artigo, e em conformidade com o disposto no art. 99 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, consideram-se bens públicos:

I - os de uso comum do povo, tais como lagoas, rios, mares, estradas, ruas e praças;

II - os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração pública, inclusive os de suas autarquias.

§ 2º A produção de máscaras artesanais pode ser realizada segundo as orientações constantes da Nota Informativa nº 3/2020-CGGAP/DESF/SAPS/MS, disponível na página do Ministério da Saúde, e o seu uso observará as orientações constantes do ANEXO III deste Decreto.

§ 3º Os fabricantes e distribuidores de máscaras para uso profissional garantirão, prioritariamente, o abastecimento da rede pública de assistência e de atenção à saúde.

§ 4º A SMS, a SEOP e a SMASDH baixarão Resolução Conjunta com as medidas necessárias ao cumprimento deste Decreto.

§ 5º Os órgãos municipais integrantes da gestão do ordenamento público orientarão as pessoas quanto à importância do uso das máscaras.

§ 6º A inobservância ao disposto neste Decreto sujeita o infrator ao pagamento de multa por deixar de executar, dificultar ou opor-se à execução de medidas sanitárias que visem à prevenção das doenças transmissíveis e sua disseminação, à preservação e à manutenção da saúde, de que trata o inciso IX, do art. 30, do Decreto municipal nº 45.585, de 27 de dezembro de 2018, que dispõe sobre o regulamento administrativo do Código de Vigilância Sanitária, Vigilância de Zoonoses e de Inspeção Agropecuária, de que trata a Lei Complementar nº 197, de 27 de dezembro de 2018, no tocante ao licenciamento sanitário e aos procedimentos fiscalizatórios, sem prejuízo de eventual responsabilização pelo crime de infração de medida sanitária preventiva, de que trata o art. 268, do Decreto-Lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940, Código Penal, na forma do regulamento.

Resta cristalino da leitura do decreto que o alcance da obrigatoriedade de uso de máscaras se limita às hipóteses elencadas nos incisos do art. 1, ou seja, em locais públicos, não possuindo eficácia em âmbito privado.

Entretanto, em análise mais profunda, entendemos que seria perfeitamente possível a imposição de uso de máscaras desde que ocorra deliberação em assembleia geral, tendo como base a vontade dos condôminos atrelada à obrigação do síndico de zelar pela segurança e saúde da coletividade, bem como pelas inúmeras recomendações dos Órgãos Públicos e estudos científicos publicados.

Além disso, a deliberação sugerida teria como pressuposto a possível interpretação extensiva do Decreto Municipal que estabelece a obrigatoriedade em ruas e praças públicas para ampliar sua eficácia à propriedade privada compreendidas pelas áreas comuns do Condomínio.

A imposição de uso obrigatório de máscaras é tema sensível e ao mesmo tempo de visível necessidade pelas recomendações médicas amplamente divulgadas, assim, considerando as obrigações do síndico em zelar pela segurança, saúde e bem comum, enquanto os condôminos possuem a obrigação de utilizar as áreas comuns de maneira que não prejudique o sossego, salubridade e segurança. Motivo pelo qual esta assessoria jurídica, smj., entende que é perfeitamente possível e, acima de tudo, razoável, a imposição de uso de máscaras pelos condôminos, prestadores de serviços e visitantes quando do trânsito pelas áreas comuns, considerando o estado atual de exceção oriundo de crise sanitária jamais vista na história recente, além do fato de que nenhum condômino deveria se sentir inseguro ao transitar pela área comum sob pena de ferir o bem comum. Portanto, o assunto merece a devida atenção dada à sua latente importância.

Ademais, entendemos que a mera deliberação entre Conselho e Síndico suscitaria insegurança jurídica e possibilitaria, eventualmente, o enfrentamento do assunto no judiciário por condôminos, eventualmente, insatisfeitos com a medida adotada, visto a possível existência de condôminos que discordam das medidas governamentais e não entendem pela gravidade e amplitude da pandemia, o que se rechaça.

A solução seria a realização de assembleia virtual, mesmo que a sua realização possa suscitar dúvidas quanto à sua legalidade, considerando que existem operadores do direito que entendem pela necessidade de previsão na Convenção para que a mesma tenha validade jurídica, tese esta que também era defendida por esta assessoria jurídica até o mês de março de 2020, mas que diante da imprevisibilidade ocasionada por uma pandemia na proporção da atual, passou a entender que o tema mereça mudança de entendimento.

Isto porque, com a devida vênia, vivemos atualmente em período de exceção e que carece de medidas inovadoras para se manter a ordem social e a segurança jurídica de medidas necessárias que precisam ser adotadas, existindo os mais variados parâmetros fundamentadores que legitimam a realização de assembleia virtual à despeito da inexistência de previsão legal, o que acontece em diversos setores econômicos, inclusive no judiciário que já se manifestou pela realização de audiências virtuais durante a pandemia. 

Nesse sentido, também é o entendimento do Dr. Cesar Calo Peghini doutor em Direito Civil pela PUC/SP, em artigo publicado no dia 30/04/2020, no site jurídico Migalhas: "É preciso extrair lições positivas de experiências negativas. Esta crise sanitária mundial, vivenciada num momento histórico de franca globalização, fator que indubitavelmente a agrava, tem nos punido severamente nos mais diversos aspectos, mas, por outro lado, tem nos ensinado a lidar de modo mais inteligente, solidário e assertivo com algumas rotinas que até então nos consumiam de tal modo que nos ofuscavam a visão acerca de melhores alternativas".

Assim, entende-se que os assuntos mais simplórios sejam deliberados pelo Síndico em conjunto com o Conselho, em razão da omissão das normas aplicáveis, mas situações que careçam de segurança jurídica para que se evite desdobramento judicial do tema, sejam deliberadas através de assembleia virtual, em caráter de exceção, para que se mantenha, mesmo que minimamente, o caráter democrático inerente à relação condominial, bem como seja preservada a saúde, segurança e, acima de tudo, a vida de todos os condôminos.

Expostos e analisados os pontos acima, se conclui que é necessária a adoção total das recomendações da OMS (Organização Mundial De Saúde) para, assim, evitar a disseminação do Coronavírus e o contágio entre condôminos, devendo o condomínio adotar e manter medidas eficazes nesse período de exceção, bem como ampliá-las quando divulgadas novas medidas através de descobertas científicas. 

Além disso, os casos omissos mais simplórios deverão ser tratados pelo Síndico em conjunto com o Conselho, já aqueles que proporcionem insegurança jurídica às decisões do Síndico, devem ser deliberadas através de Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada por plataforma virtual, mediante convocação de todos os condôminos, com as informações claras sobre o procedimento a ser adotado. 

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*Daniel Almeida Vargas é advogado do escritório Almeida Vargas Sociedade de Advogados.