Ação renovatória de aluguel como estratégia empresarial

Nos últimos dias, o tema mais abordado no mundo é a pandemia do Coronavírus. No aspecto econômico, os efeitos da doença alcançaram diversos setores, especialmente as relações locatícias, pois as atividades não essenciais foram proibidas atuarem em praticamente todo o país.

Diante desse cenário, diversos empresários tiveram suas atividades suspensas, impossibilitando a obtenção de faturamento, com consequências nefastas em seus negócios, especialmente para os que possuem o seu endereço comercial em imóvel alugado.

Os noticiários indicam que muitos inquilinos conseguiram, por negociação, a redução dos alugueis diretamente com os proprietários. Há, ainda, os que obtiveram liminares judiciais assegurando o pagamento de valor reduzido do aluguel. No aspecto consequencialista, para estes inquilinos, ainda que momentaneamente essas liminares sejam importantes, na verdade, elas poderão configurar um instrumento de retaliação por parte de locadores.

Não se ignora que o PL 1.179/2020, de autoria do Senador Antônio Anastasia, aprovado no Senado e enviado à Câmara dos Deputados, veda o deferimento de liminar em determinadas ações de despejo até o mês de outubro de 2020. Todavia, ainda há insegurança nos contratos de locação comercial com prazo de vigência prorrogados por tempo indeterminado.

É muito comum depararmos com contratos de locação comerciais duradouros vigorando por prazo indeterminado. Tais situações acontecem quando o contrato de locação tem o seu prazo de vigência concluído, mas as partes não renovaram por escrito o período da locação, apesar de a relação locatícia permanecer vigorando. Nesse caso, ocorre a denominada prorrogação do contrato por prazo indeterminado. O ponto consiste no fato de que, com base na lei de locações, é possível, o contrato por prazo indeterminado ser rescindido por escrito, pelo locador, desde que concedido ao locatário trinta dias para a desocupação. Trata-se do despejo por denúncia vazia.

Para evitar a possibilidade da ação de despejo por denúncia vazia, o locatário deve sempre buscar a renovação por escrito do contrato, fixando novo prazo do aluguel. Caso a negociação da renovação não tiver efeito, o inquilino, em determinadas circunstâncias, poder ajuizar a ação renovatória da locação antes de o contrato ser prorrogado por prazo indeterminado.

Ação renovatória da locação tem por finalidade assegurar o direito do inquilino empresário renovar contrato de locação do imóvel onde exerce a sua atividade comercial. Essa ação se estende às instituições sem fins lucrativos, desde que instituídas regularmente.

De acordo com a lei de locações, são requisitos essenciais para o ajuizamento da ação renovatória: a) ser proposta pelo empresário/locatário contra o proprietário/locador; b) ter por objeto a renovação do contrato de locação; c) ser ajuizada no período de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes da finalização do prazo do contrato em vigor; d) comprovação da existência de prévio contrato de locação comercial demonstrando a existência do aluguel ininterrupto por período não inferior a 5 anos. Obtida decisão judicial favorável ao locatário, o prazo será renovado pelo período previsto no contrato anteriormente existente.

Ao contrário dos inquilinos que estão com prazo contratual regularmente em vigor, os locatários cujos prazos foram prorrogados por prazo indeterminado, ainda que obtenham em juízo o direito ao pagamento flexibilizado do aluguel durante a pandemia do Coronavírus, estão sujeitos de sofrerem, como retaliação, a notificação da rescisão imotivada do contrato, ainda que seja após outubro de 2020.

O planejamento empresarial é muito importante para a regularidade e perenidade das atividades dos empresários, especialmente nos momentos de imprevisibilidade. A regularidade das locações, com a determinação objetiva do prazo do aluguel, evitando a insegurança decorrente de contrato prorrogados por prazo indeterminado, ainda que pela via da ação renovatória representa uma importante estratégia a ser adotada pelas empresas. Para tanto, é fundamental contar com uma assessoria jurídica especializada e de confiança.

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*Paulo Márcio Reis Santos é doutor e mestre em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais. Fundador da PMRS Advocacia e Consultoria. Professor no Mestrado e na Graduação da Universidade FUMEC, Escola Superior da Advocacia da OAB/MG e Supremo Concursos.