Os impactos do coronavírus nos contratos de locação

Com a maioria das empresas e lojas tendo que, compulsoriamente, fechar suas portas e suspender o atendimento ao público, por determinação das autoridades públicas, é natural surgir dúvidas sobre os vencimentos dos alugueis durante esse período e os locatários se perguntam como pagarão os alugueis desse período se não haverá entrada de receitas para que façam tal pagamento.

Diversas tem sido as medidas adotadas pelo Governo e pelas empresas para evitar um colapso econômico, tais como: a suspensão dos contratos de trabalho e a concessão de férias coletivas, as quais visam reduzir os custos da empresa para evitar o encerramento definitivo das suas atividades.

Além disso, os empresários tem se reinventado para continuar faturando mesmo nesse momento de crise, passando a adotar o regime home office, o atendimento por whatsApp e, até mesmo, entregas à domicílio. Ainda assim, é inegável que muitos pequenos empresários sofrerão fortes impactos econômicos durante esse período de recessão.

Para resolver esse imbróglio, a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop) firmou acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), por meio do qual os lojistas que tenham lojas em shopping centers afiliados à associação estarão isentos do pagamento de aluguel durante o período em que os estabelecimentos estiverem fechados por conta da pandemia do coronavírus.

No entanto, para os demais lojistas, que não serão abrangidos pelo acordo acima mencionado, o que se espera, é que busquem alternativas amigáveis para a solução dessa situação, podendo propor ao locador a redução do valor do aluguel durante esses meses ou até mesmo na suspensão dos pagamentos por esse período. Até mesmo porque, os locadores devem se lembrar que a previsão para o período pós-pandemia deve ser de recessão econômica, de modo que manter o imóvel locado - para um bom inquilino - parece ser a melhor opção para esse momento de instabilidade e de incertezas.

Caso as partes não logrem êxito nessa composição, os locatários podem lançar mão de ação judicial, por meio da qual pode buscar a revisão dos valores do aluguel, com esteio nos artigos 18 e 19 da Lei de Locação, para os contratos que já tenham decorrido mais de 3 anos. Outrossim, para os contratos que ainda não tenham tido o decurso do prazo exigido pela Lei de Locação, o pedido de revisão judicial pode ser fundamentado nos artigos 317 e 478 do Código Civil, podendo ser interpretado atual cenário brasileiro (de pandemia do coronavírus) como um acontecimento imprevisível e extraordinário que coloca uma das partes em situação de onerosidade excessiva.

Com efeito, nessas hipóteses caberá ao Judiciário decidir se o valor do aluguel deverá ou não ser reajustado, levando-se em conta, sobretudo, se, de fato, foram as medidas governamentais que impediram o locatário de efetuar o pagamento do aluguel ou se tais atrasos e inadimplementos já vinham ocorrendo antes, situação essa, nesse último caso, que pode não autorizar a pretendida revisão, por parecer mais uma tentativa do locatário de se aproveitar da atual situação para rever o valor que mesmo antes já não vinha sendo pago por ele pontualmente.

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*Maria Beatriz C. F. Sobrinho é advogada e pós-graduada em Direito Civil e Processo Civil pela Unitoledo.