Comentários ao PL1.179/20 em relação aos contratos de locação e condomínios em meio a pandemia do COVID-19

Tendo em vista a situação de pandemia que está acometendo o país e o mundo, inúmeras têm sido as medidas adotadas pelos nosso governantes, dentre as quais, aquelas  voltadas  à satisfação de demandas emergenciais, visando minimizar a propagação do coronavírus, o que, não obstante, repercute diretamente nas diversas áreas do direito privado, no que se inclui o Direito Imobiliário. 

O senador Antonio Anastasia, presidente interino do Senado propôs, em 30 de março de 2020, o projeto de lei 1.179/20¹ que traz em seu bojo disposições transitórias e emergenciais nas relações jurídicas de direito privado enquanto permanecer a pandemia da Covid-19.

Além de evitar maiores problemas de saúde pública, o projeto de lei tem por escopo evitar a judicialização em massa de demandas que, inevitavelmente, desaguariam no Poder Judiciário, permitindo assim, a solução dos impasses que permeiam o direito privado sem que para tanto seja necessário sobrecarregar a máquina judiciária.

Além das disposições a respeito das relações entre locadores e locatários, a redação também trata de atos societários de companhias, bem como suspende sanções por práticas anticoncorrenciais, bem como adia a entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

Antes de adentrarmos de forma específica nos artigos que impactarão diretamente na administração de condomínios, vale tratar brevemente de algumas disposições que disciplinam as relações contratuais, tais como aquelas insertas no âmbito do direito comercial, diga-se, amplamente afetado pela pandemia, quais sejam, os artigos 6º e 7º do PL que estabelecem que as consequências decorrentes da pandemia da covid-19 quanto ao direito contratual, assim como as execuções dos contratos, incluindo as previstas no artigo 393² do Código Civil (caso fortuito e força maior) não terão efeitos jurídicos retroativos.

Não obstante, de acordo com a redação constante no artigo 7º, são desconsiderados como fatos imprevisíveis para resolução de contratos por suposta onerosidade excessiva ou por desproporcionalidade entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, tanto o aumento da inflação, quanto a variação cambial, ou ainda, a desvalorização ou substituição do padrão monetário, justamente para que se evite a ocorrência de excessos causados pelo uso da modalidade do caso fortuito e força maior (amparados pelo Código Civil e PL 1179/20), tudo isso, visando promover o prevalecimento do equilíbrio contratual entre as partes.

Por conseguinte, o projeto dispõe em seu artigo 9º, especificamente, sobre as locações de imóveis urbanos, regidas pela lei 8.245/91³, disciplinando questões afetas, diretamente, a impossibilidade de concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo (art. 59 da lei 8.245) até 31 de dezembro de 2020.

Todavia, importante atentar-se para as três hipóteses previstas no artigo 59, §1 da Lei de locações, cujas quais permanecem vigentes neste período, cabendo, perfeitamente, o deferimento da medida liminar, a saber:

 I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato.

Vale ressaltar que o PL tem por escopo promover o auxílio do locatário nesse momento de crise sem precedentes, haja vistas os inúmeros impactos que estão sendo gerados na economia.

Importante destacar que, o PL não se restringe a tratar das disposições supramencionadas, mas igualmente, busca disciplinar questões inerentes à temática condominial, o que torna imprescindível  grande atenção as mudanças que impactarão diretamente na administração de condomínios que estão sendo expressamente tratadas  em um capítulo próprio que rege os condomínios edilícios, em especial, no que tange aos poderes conferidos aos síndicos, questões essas dispostas nos artigos 15 a 17 do PL.

Os artigos implementados com a intenção de se evitar a propagação do vírus e, atendendo as recomendações da Organização Mundial da Saúde (OMS), permitiu com que os síndicos de condomínios edilícios restrinjam a utilização da área comum, reuniões, festividades, uso de abrigos de veículos por terceiros (garagem), sendo vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelos possuidores diretos de cada unidade nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos.

A única exceção as hipóteses previstas no artigo 15 está contida no seu parágrafo único que estabelece a não aplicação das restrições e proibições contidas no referido artigo para os casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.

Nesse sentido, pode-se depreender que qualquer situação que não se amolde a referida exceção não será permitida, tais como o ingresso de terceiros estranhos ao condomínio que possam vir a ameaçar a sua segurança, em especial, no que diz respeito a possibilidade de disseminação do vírus.

Não é segredo para ninguém que o Código Civil já trata de disposições atinentes aos deveres e poderes do síndico, entretanto, tendo em vista a gravidade da situação que se apresenta, entende-se por salutar o reforço quanto a adoção e o cumprimento de certas medidas, mesmo porque, não raramente encontramos casos em que, mesmo em tempos de normalidade, sequer as disposições constantes no Regimento Interno dos Condomínios e na sua Convenção são cumpridas, não sendo, portanto, demasiada a criação de novas disposições legais que venham de encontro à segurança dos condôminos.

Vale ainda discorrer sobre o disposto nos artigos 16 e 17 do PL, que assim dispõem:

Art. 16. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Art. 17. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.

Quanto ao disposto no artigo 16, tem-se que em muitos condomínios já se utiliza tal modalidade de realização de assembleias e votação online - conforme dispõem os artigos 17 e 19 do PL. Todavia, ainda há condomínios que permanecem com as assembleias presenciais. Nesse sentido, vale enfatizar que, a despeito de os condomínios terem a liberdade de em tempos normais procederem à realização de assembleias presenciais ou virtuais, nesse momento, em razão da pandemia, existem muitas dúvidas que o PL procura elucidar, em especial, no sentido de que essas não precisarão ser adiadas, uma vez que o artigo 19 é expresso ao assegurar que as  assembleias e reuniões referidas no art. 17 poderão realizar-se de forma remota, com a possibilidade de participação e votação.

Assim, eventual alegação de impossibilidade de realização de assembleia, sob a justificativa de impossibilidade de reunião presencial nesse momento, simplesmente não se sustenta, eis que, como visto, poderá ser realizada por meio virtual, através da rede mundial de computadores (internet) não subsistindo, portanto, quaisquer motivos para o adiamento de assembleias.

Frise-se, nesse sentido, que o síndico não poderá exceder o poder que lhe foi conferido através do mandato, embasado apenas na situação emergencial em que o país se encontra. Por essa perspectiva, não se permite a prática de qualquer arbítrio, tampouco, a realização de obras que demandem, por exemplo, a aprovação pelos quóruns correspondentes sem a convocação da respectiva assembleia.

Justamente visando coibir arbitrariedades é que o legislador buscou assegurar através do artigo 17, a obrigatoriedade de que o síndico preste contas dos seus atos de administração, sob pena de destituição, conforme já disposto nos artigos 1.348 e 1.349 do Código Civil. Em outras palavras, o momento, por si só, não permite com que o síndico deixe de prestar as contas, o que contribui para a segurança dos condôminos, de modo a evitar que ele se exima da responsabilidade que lhe cabe.

Por fim, pelo que se depreende da análise do PL, tem-se que se apresenta apto a assegurar muitos direitos relacionadas aos contratos de locação, além de disciplinar importantes questões que envolvem os condomínios, tendo assim o condão de primar, acima de tudo, pela pacificação social nesse momento de crise decorrente da pandemia da covid-19.

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*Debora Cristina de Castro da Rocha é advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.

*Camila Bertapelli Pinheiro é assistente jurídico no escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia.