Contratos de locação e o covid-19

Muitos questionamentos e reflexões a respeito do impacto do covid-19 nos contratos de locação, sejam eles os firmados em shoppings centers ou lojas de rua, empresariais ou residenciais. E uma resposta recorrente é: negociação e bom senso.

Todos já sentem os impactos. Das pequenas imobiliárias, que tem como inquilino o trabalhador autônomo que viu sua renda desaparecer quase que completamente, às grandes redes de shopping centers, que tiveram seu fechamento decretado.

Claro que há aqueles que tendem à judicialização, alegando teoria da imprevisão, força maior, ato do príncipe, etc... mas é importante ressaltar que quando se fala em direitos e deveres em relação a este momento, duas reflexões se fazem necessárias. Uma é entender que estamos diante de um fato completamente novo em que muitos estão sendo afetados, ou seja: lojista e shopping, inquilino e proprietário. A segunda é que não existe uma receita, não há uma medida judicial infalível, muito menos um direito líquido e certo.

Ao que parece, qualquer decisão judicial hoje será muito mais para resguardar um direito aparente do que efetivamente lidar com a questão jurídica propriamente dita.

Um locatário tem o direito de deixar de pagar o aluguel pois teve sua renda reduzida drasticamente? O locador deve pagar essa conta quase que assumindo o papel do Estado? As partes devem ser razoáveis e negociar? Para essa última questão me parece óbvia a resposta: SIM! E, somente após ter feito a lição de casa, e, como último recurso,valer-se do Judiciário.

Do ponto de vista prático, recomenda-se, diante da constatação de impossibilidade ou de dificuldade significativa de cumprimento de obrigações contratuais em razão do cenário trazido pelo covid-19, e estando presentes os pressupostos definidos em lei e/ou no contrato, que o parceiro contratual seja imediatamente notificado, para que se possa buscar, amigavelmente, uma solução negocial de suspensão ou de revisão do contrato, quando possível, evitando o inadimplemento e a instauração de um conflito, ou para que o contrato seja imediatamente resolvido, quando seu cumprimento não for mais possível.

E isso é o que temos visto. Grandes grupos de shopping centers suspendendo a cobrança do aluguel até que seja possível avaliar as perdas e renegociar. Proprietários abrindo mão de parte da receita de aluguel em razão da queda de receita dos seus inquilinos.

Negociar caso a caso, com franqueza e solidariedade nos parece a saída mais coerente para enfrentarmos esse momento, que passará, enquanto os contratos tendem a permanecer. Que assim seja.

Por fim, considerando que cabe ao devedor comprovar os efeitos que o acontecimento extraordinário e imprevisível está gerando sobre o cumprimento de suas obrigações contratuais (e na atividade da empresa), recomenda-se que todo o impacto em caixa seja registrado e documentado para que se tenha maior segurança em eventual pleito de revisão ou resolução contratual, principalmente, se na esfera judicial.

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*Bárbara Andrade é advogada da banca Andrade Advocacia & Consultoria Empresarial.