Teoria da imprevisão nos contratos de locação comercial: COVID-19
Diante desta pandemia mundial, shoppings e galerias comerciais estão fechados, em função de decretos governamentais, que proíbem ou limitam a circulação do público em geral.
sexta-feira, 27 de março de 2020
Atualizado às 13:59
Em tempos de coronavírus, as relações locatícias não residenciais, conforme definição legal do artigo 51 da lei 8.245/91, sofrerão impactos em suas estruturas negociais.
Em épocas de crise, quando se exige bom senso das partes, locador e locatário precisam conversar para que o dinheiro não falte a um e tampouco comprometa o orçamento do outro, a ponto de inviabilizar o comércio desenvolvido naquela locação.
As duas premissas para esta renegociação são aquelas específicas do artigo 22, I, da Lei de Locações, assim como do artigo 23, II, da mesma lei, ao estabelecerem aos contratantes a livre disponibilidade do imóvel locado, tanto para os fins da locação em si, obrigação do locador, como para o desenvolvimento das atividades previstas no contrato, obrigação do locatário.
Diante desta pandemia mundial, shoppings e galerias comerciais estão fechados, em função de decretos governamentais, que proíbem ou limitam a circulação do público em geral.
Surge-se, então, o impasse: o Covid-19 é um excludente de responsabilidade? A meu ver, sim, e se enquadra na definição clássica de caso fortuito e força maior, prevista no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil, com o rompimento do nexo causal nas obrigações e responsabilidades advindas das relações locatícias (artigo 396 do Código Civil).
Esse fato imprevisto e superveniente à locação enseja a revisão dos contratos de locações comerciais, de um modo geral, com base nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil.
E, nesse ponto, o artigo 478 do Código Civil é eloquente, ao dispor, em síntese, que, nos contratos de execução continuada, se a prestação se tornar excessivamente onerosa para uma das partes, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, permite-se a sua revisão. É essa a essência do artigo, daí a chamada Teoria da Imprevisão nos contratos.
A Lei de Locações (Lei 8.245/91), assim, se rende às especificidades do Código Civil, que complementa e regulamenta aquilo que não contém previsão expressa na lei específica, de modo a permitir as renegociações de contratos comerciais em períodos críticos, independente das ações específicas, previstas no artigo 58 e seguintes da Lei de Locações/inquilinato.
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*Cândido Carneiro é sócio de Cândido Carneiro Advogados.
