O novo coronavírus e a revisão dos contratos de locação

A pandemia ocasionada pelo novo coronavírus tem acarretado impacto severo na atividade econômica no Brasil, não só pelo recolhimento voluntário das pessoas para evitar a disseminação da doença, como pelas múltiplas decisões estatais que determinaram a suspensão de diversas atividades empresariais. 

No âmbito do Distrito Federal, foi editado o decreto 40.539/20 que determinou a interrupção até o próximo dia 5 de abril de inúmeras atividades, como cinemas, academias, escolas, casas noturnas, feiras e clubes. Há, inclusive, uma cláusula geral que determina a suspensão até a referida data de estabelecimentos comerciais de qualquer natureza, inclusive de bares, restaurantes e lojas de conveniência (inciso XI do art. 2º do decreto 40.539/20). Em linha semelhante, outros Estados da federação tomaram medidas dessa natureza, caso de São Paulo e do Rio de Janeiro. 

Diante dos impactos ocasionados pela disseminação da doença e por decisões governamentais dessa natureza, medidas têm sito tomadas pelo poder público para socorrer a atividade econômica, caso da MP 927/20 que dispõe sobre medidas trabalhistas para enfrentamento da calamidade pública reconhecida pelo Decreto Legislativo 6/20, aprovado pelo Congresso Nacional. 

Essas medidas, embora importantes, são insuficientes para evitar a destruição de empresas e negócios em geral, especialmente se as medidas estatais que determinam a interrupção da atividade econômica perdurarem por períodos longos, o que é bastante provável diante de decisões tomadas por governos de outros países em que a doença já atingiu estágio ainda mais grave de disseminação. 

As empresas, como se sabe, possuem compromissos das mais variadas ordens, como o adimplemento de parcelas de financiamento que tomaram para iniciar ou expandir suas atividades, prestações relativas a insumos adquiridos de fornecedores para a consecução de suas atividades, entre tantos outros deveres comerciais. 

Entre essas prestações, estão os aluguéis decorrentes dos contratos de locação comercial, também chamados de locação não residencial. As empresas que não são proprietárias dos imóveis em que localizados seus empreendimentos são obrigadas a arcar com as despesas em razão dos contratos firmados com os locadores dos respectivos imóveis. 

A questão que se impõe resolver é como ficam esses contratos diante do impacto ocasionado pela pandemia, em especial, frente às decisões governamentais que determinam a suspensão das atividades empresarias. Devem os locatários continuar a arcar com os aluguéis nos termos acordados ou há possibilidade de revisão dos contratos de locação em vigor? 

É inegável que o princípio do pacta sunt servanda (princípio da força obrigatória do contrato), está em vigor no Brasil, visto que é essencial à segurança jurídica. Entretanto, reconhece-se que, há muito, não constitui princípio absoluto¹. De acordo com o ordenamento jurídico brasileiro, cuja inspiração advém de modelos europeus², é possível a revisão judicial em função de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que acarretem a uma das partes prestação excessivamente onerosa³. 

É até mesmo permitido que o contrato seja resolvido (extinto) caso presentes esses requisitos, muito embora o ordenamento jurídico dê preferência à revisão do contrato para evitar, ao máximo, a sua extinção. Busca-se preservar a economia e a manutenção de empregos, e não o colapso das relações negociais. 

Tanto a Lei do Inquilinato, lei 8.245/91, quanto o Código Civil, lei 10.406/02, possuem previsões autorizadoras da revisão judicial dos contratos. O primeiro diploma é especial em relação ao segundo, cuja aplicação nas relações locatícias de imóveis urbanos é, em um primeiro momento, apenas subsidiária⁴. 

A Lei do Inquilinato prevê em seus arts. 18 e 19 a possibilidade, respectivamente, de modificação de cláusulas ajustadas pelas partes de comum acordo e, não havendo ajuste consensual, a revisão judicial do contrato. É o que dispõem os referidos comandos legais:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. (Grifos nossos).

O art. 19, como se nota, não prevê requisitos para sua aplicação relacionados à ocorrência de fatos extraordinários e imprevisíveis que acarretem prestação excessivamente onerosa a uma das partes. Exige-se, apenas, o decurso do tempo, três anos de vigência do contrato ou do último acordo firmado pelas partes, bem como discrepância do valor do aluguel e o preço efetivo de mercado. O referido dispositivo é, sem dúvida, autorizador da revisão judicial provocada pela pandemia do novo coronavírus e das decisões estatais tomadas para o seu enfrentamento. 

Ponto controverso relaciona-se a contratos que não tenham, ainda, atingido três anos de vigência durante a crise provocada pela pandemia. Estariam os locatários, nesses contratos, desprovidos da possibilidade de pedirem a revisão dos contratos de locação? Estaria parte significativa dos empresários nessa situação fadados a um endividamento que poderia inviabilizar a retomada da atividade econômica quando cessarem as medidas restritivas impostas pelo Estado?

Parece importante, diante desse grave cenário, invocar o Código Civil, não só como diploma subsidiário ao regramento de locações comerciais de imóveis urbanos, mas como peça fundamental para garantir a função social dos contratos, princípio que tem assento constitucional⁵. Mesmo porquê, a lei especial não prevê a situação extraordinária decorrente de pandemia e paralisação da atividade econômica por ordem estatal. 

Em casos como esse, devem ser evitados os tradicionais métodos de interpretação do direito, em razão de sua insuficiência, que levariam ao afastamento do Código Civil pelo diploma especial materializado pela Lei do Inquilinato. É importante reconhecer o que se passou a denominar de diálogo das fontes, tese capitaneada no Brasil por Claudia Lima Marques. 

Com vistas a cumprir normas de hierarquia constitucional, caso do princípio da função social dos contratos, a Lei do Inquilinato e o Código Civil devem dialogar para conferir resposta justa ao caso concreto, o que não ocorreria caso o diploma geral fosse sempre relegado a ser aplicado de modo subsidiário⁶. Além disso, o diploma especial, em seu art. 19, não regula a teoria da imprevisão⁷, mas apenas estabelece hipótese genérica de revisão judicial para adequação do valor do aluguel ao preço de mercado. É o Código Civil que disciplina a teoria da imprevisão, como revelam os seus arts. 317, 478, 479 e 480:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

(...)

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.                                                     

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

O art. 317 é a regra por excelência da revisão dos contratos em razão de motivos imprevisíveis que acarretam desproporção manifesta entre o valor da prestação previsto no contrato e o valor do momento de sua execução. O art. 478, por sua vez, é regra que autoriza a resolução da avença (sua extinção), caso presentes os requisitos em questão. Entretanto, os arts. 479 e 480, como se nota, preveem a preferência pela revisão do conteúdo do contrato, ainda que a parte tenha pretendido a sua extinção. Trata-se da adoção pelo direito brasileiro do princípio da conservação contratual⁸, visto que promove a manutenção do ajuste em substituição à sua ruptura. 

No plano abstrato, as empresas impactadas pela pandemia do novo coronavírus, em especial as atingidas pelas medidas governamentais de suspensão das atividades, cumprem os requisitos para a revisão dos contratos de locação dos imóveis urbanos em que situados seus empreendimentos. O civilista Flávio Tartuce⁹ resume em seis os requisitos para a revisão judicial dos contratos com base nos arts. 317 e 478 do Código Civil. Os requisitos expostos pelo referido autor estão na tabela abaixo, na coluna da esquerda, ao passo que o cumprimento dos requisitos, segundo nossa visão, está na coluna da direita: 
 

É inequívoco que os requisitos para revisão do contrato de locação comercial estão presentes. Trata-se de caso clássico de imprevisibilidade e onerosidade excessiva exigidas pela jurisprudência para a revisão contratual. Vale notar o posicionamento rigoroso do Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto à matéria:

AGRAVO   INTERNO  NO  RECURSO  ESPECIAL.  DIREITO  PROCESSUAL  CIVIL (CPC/73).   AÇÃO  REVISIONAL  DE  CONTRATO  DE  LOCAÇÃO.  JULGAMENTO MONOCRÁTICO.   POSSIBILIDADE.  MANUTENÇÃO  DO  EQUILÍBRIO  ECONÔMICO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. REVISÃO CONTRATUAL. CABIMENTO. 1. O   relator  está  autorizado  a  decidir  monocraticamente  recurso especial,  pois  eventual nulidade da decisão singular fica superada com a apreciação do tema pelo órgão colegiado em agravo regimental. 2.  "Os  comandos  dos arts. 18 e 19 da Lei n.º 8.245/1991 autorizam que  tanto  o  locador quanto o locatário, passados 3 (três) anos da vigência  do contrato de locação ou de acordo por eles anteriormente celebrado  a respeito do valor do aluguel, promovam ação objetivando a  revisão  judicial da referida verba, com o propósito de ajustá-la ao preço de mercado, servindo, assim, como instrumento jurídico para a  manutenção  do  equilíbrio contratual e o afastamento de eventual situação de enriquecimento sem causa dos contratantes." (REsp  1566231/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe 07/03/2016). 3.  O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firme no sentido de que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva). 4. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.¹⁰

Parece difícil encontrar caso tão evidente de enquadramento na teoria da imprevisão quanto ao da pandemia do novo coronavírus e das medidas estatais adotadas para contê-la. Assim, providências judiciais para revisão dos contratos de aluguel têm respaldo, nessa situação, para serem adotadas com sucesso, caso necessárias. 

Antes de medidas judiciais, é recomendável às partes a tentativa de repactuarem, amigavelmente, os aluguéis em vigor, caso o locatário preencha todos os requisitos para modificação do pactuado. Essa recomendação é, inclusive, extraída do princípio da boa-fé objetiva, que deve permear as relações entre os contratantes¹¹. Por isso, deve-se buscar, em primeiro lugar, a solução consensual. Apenas na hipótese de se mostrar infrutífera essa negociação é que se deve procurar o caminho judicial para revisão, ainda que temporária, do valor do aluguel. 

O quadro grave provocado pela pandemia, agravado em termos econômicos pelas decisões estatais de suspensão de atividade empresariais, é claramente passível de autorizar a revisão contratual, dada a situação excepcional na qual os contratantes estão envolvidos. A própria Lei da Liberdade Econômica, ao alterar o Código Civil, manteve a possibilidade de revisão contratual, mesmo nos contratos empresarias, desde que seja excepcional e limitada¹².

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1 "Anote-se que o princípio da força obrigatória como regra máxima tinha previsão já no Direito Romano, segundo o qual deveria prevalecer o pacta sunt servanda, ou seja, a força obrigatória do estipulado no pacto. (...) Porém, a realidade jurídica e fática do mundo capitalista e pós-moderno não possibilita mais a concepção estanque do contrato. (...)" TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020. p. 571. 

2 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020. pp. 604/605.

3 Essa sempre foi a lição da doutrina mais abalizada, como revela a posição externada há muito tempo por Washington de Barros Monteiro: "A intervenção judicial só é autorizada, porém, nos casos mais graves e de alcance muito geral. Para que ela se legitime, amenizando o rigorismo contratual, necessária a ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevistos, que tornem a prestação de uma das partes sumamente onerosa. Como se expressam Nicola e Francesco Stolfi, preciso é se verifique 'radicale mutamento della situazione economica'." MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2001. p. 11.  

4 "Ora, as leis aqui mencionadas são diferentes entre si, sendo o CC/2002 de aplicação subsidiária no que concerne à locação de imóveis urbanos." SIQUEIRA, Marcelo Sampaio; CAVALCANTE, Camila Maria Santiago. A teoria da imprevisão e a revisão de aluguel: um paralelo entre o Código Civil de 2002 e os requisitos da Lei nº 8.245/1991. Disponível em: < https://www.publicadireito.com.br/artigos/?cod=2ee2b71a912ddc28>. Acessado em 24 de março de 2020. 

5 "De fato, os princípios vetores de uma ordem econômica sustentada e equilibrada, em que haja respeito ao direito do consumidor, ao meio ambiente e, como já observamos, à própria função social da propriedade, todos eles, reunidos e interligados, dão sustentação constitucional à função social do contrato." GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2018. p. 433. 

6 Esse diálogo é permitido, tendo em vista que a Lei do Inquilinato e o Código Civil seguem princípios semelhantes. Nessa linha, pode-se invocar a lição de Cláudia Lima Marques, ao sustentar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor frente a uma lei especial, assim se posicionou Cláudia Lima Marques com tese que podemos aplicar no caso do necessário diálogo entre a Lei do Inquilinato e o Código Civil: "(...) Há cumulação de leis, complementariedade de leis, 'diálogo das fontes' e não 'subsidiariedade'. Subsidiariedade significa ordem de aplicação, aplica-se inicialmente uma lei e só após se aplicará a outra. Aqui há complementação, de ambas regulando ao mesmo tempo o mesmo caso, em diálogo, pois não são antinômicas as leis, ao contrário, ambas seguem os princípios similares." MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 4. ed. rev., atual e ampl., incluindo mais de 1.000 decisões jurisprudenciais. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002. pp. 550/551 

7 "Os preceitos indicados não devem ser encarados como contraditórios, até porque a análise dos requisitos do artigo 19 não induz em entendimento de que o mesmo se refere à teoria da imprevisão. Isso significa que, para aplicar a regra em comento, o juiz não deverá analisar o porquê de o aluguel estar defasado e o motivo que levou à diferença encontrada. (...)" SIQUEIRA, Marcelo Sampaio; CAVALCANTE, Camila Maria Santiago. A teoria da imprevisão e a revisão de aluguel: um paralelo entre o Código Civil de 2002 e os requisitos da Lei nº 8.245/1991. Disponível em: < https://www.publicadireito.com.br/artigos/?cod=2ee2b71a912ddc28>. Acessado em 24 de março de 2020. 

8 TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 5. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense - São Paulo: MÉTODO, 2010. p. 179. 9 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020. pp. 605/608. 

10 Superior Tribunal de Justiça. AgInt no REsp 1543466/SC. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2015/0172555-2. Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Órgão Julgador: Terceira Turma. Data de publicação: DJe 03/08/2017. 

11 Sobre os deveres anexo criados pelo princípio da boa-fé objetiva, assim se pronuncia a doutrina: "Apenas a título de ilustração, citem-se os deveres mais conhecidos: a) lealdade e confiança recíprocas; b) assistência; c) informação; d) sigilo ou confidencialidade. Todos eles, sem dúvida, derivados da força normativa criadora da boa-fé objetiva." GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2018. p. 441. 12 É o que dispõe o art. 421 do Código Civil na redação conferida pela Lei da Liberdade Econômica, Lei nº 13.874/2019: "Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual."

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GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2018. 

MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 4. ed. rev., atual e ampl., incluindo mais de 1.000 decisões jurisprudenciais. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2002. 

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2001. 

SIQUEIRA, Marcelo Sampaio; CAVALCANTE, Camila Maria Santiago. A teoria da imprevisão e a revisão de aluguel: um paralelo entre o Código Civil de 2002 e os requisitos da Lei nº 8.245/1991. Disponível em: < https://www.publicadireito.com.br/artigos/?cod=2ee2b71a912ddc28>. Acessado em 24 de março de 2020. 

TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie. 5. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense - São Paulo: MÉTODO, 2010. 

TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2020. 

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*Daniel Melo Nunes de Carvalho é Consultor Legislativo do Senado Federal na área de Direito Tributário e Financeiro.

*Marco André Ramos Vieira é professor de cursos preparatórios para concursos públicos e pós-graduação nas disciplinas Direito Previdenciário, Direito Tributário e Direito Constitucional.

*Paulo Varandas Júnior é advogado, sócio do escritório Reis de Paula Castilho & Varandas.