Chuvas, danos em condomínios e responsabilidade civil

Nem mesmo as águas de março, cantadas em verso e prosa pelos saudosos Tom Jobim e Elis Regina foram suficientes para acalmar os ânimos de milhares de pessoas afetadas diretamente pelas fortes chuvas e tempestades que desabaram nas principais cidades do país, chegando com força estrondosa para deixar um expressivo saldo de danos pessoais e materiais, mortes e lesões, proliferação de doenças transmissíveis, transtornos emocionais, milhares de desabrigados, dentre tantos outros efeitos indesejáveis, que culminam por atingir nesse contexto, invariavelmente, os condomínios e seus moradores.

Nesses casos, e diante de prejuízos muitas vezes incalculáveis, costuma-se perquirir eventuais responsáveis e o consequente dever de reparar o dano. Ocorre que estes fatos, aprioristicamente, demandam personalizada perscrutação e análise, vez que em determinadas situações se permite constatar "ictu oculi" (a olho nu) o responsável pelo dano, outras hipóteses existem em que se faz indispensável a produção de perícia, não se olvidando a possibilidade do advento de força maior (evento oriundo de força da natureza) que se conforma em causa apta a afastar a responsabilidade dos principais indicados.

Assim, se porventura, em meio a uma forte chuva, sobrevém raios atingindo veículos no interior de um determinado condomínio, há de ser indagado se o sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA), encontra-se em conformidade com as normas regentes e aplicáveis à matéria, sobretudo no que se refere à estrita observância da NBR 5419, com suas sequenciais atualizações; em outras palavras, há de ser verificado se vem sendo realizadas vistorias visuais do equipamento a cada semestre, se as linhas de descida  atentam, em prédios residenciais, para a necessária  distância de 15 (quinze), e se o condomínio conta com a instalação regular de "DPS" (dispositivo protetor de surto) constantes de todos os quadros elétricos das áreas comuns.

No caso, não raro, de alagamento das garagens, mormente as subterrâneas, convém que tenham sido adotadas medidas preventivas, tais como a instalação de barreira ou bombas para drenagem da água; deve ainda ser verificado se o comando oriundo da legislação civil aplicável aos condomínios, mesmo o Código Civil, está sendo observado em sua inteireza, especialmente o que se refere ao dever do síndico de garantir eu a edificação seja protegida por seguro.

Ocorre que as apólices de seguro mais comuns e mais frequentemente contratadas pelos síndicos para os condomínios, excluem os desastres naturais e não cobrem os danos aos veículos; assim é que o gestor condominial deve realizar uma auditoria de riscos, justamente para examinar se é ou não o caso de se fazer uma cobertura adicional que contenha a proteção das áreas comuns, ou mesmo de veículos particulares, contra danos decorrentes de enchentes ou intempéries.

Há ainda que se analisar se a enchente decorre, por exemplo, de uma obra realizada pelo poder público, e se há se falar em existência de nexo causal, hipótese em que se poderá cogitar de possível responsabilização do poder público, em face de seu dever de limpeza das ruas e dos equipamentos primários conexos.  

Ainda no que diz respeito ao seguro condomínio, convém lembrar que este se apresenta como obrigatório para todas as modalidades de condomínio,  sejam estas horizontais ou verticais, residenciais, empresariais, industriais ou multimodais; nesse diapasão, tem-se que as coberturas obrigatórias haverão de abranger eventos como incêndio (raio, explosão, queda de aeronaves, desmoronamento ou ruína), danos elétricos que decorram de possível sobrecarga da rede elétrica, exceção feita aos problemas que defluam da vida útil do item, chuva, infiltração, situações descobertas pelo contrato, da mesma forma os bens exclusivos e de propriedade dos condôminos.

O seguro condomínio pode ainda incluir outras situações não necessariamente vinculadas a intempéries, como a responsabilidade civil do síndico, por acidentes causados por portões eletrônicos ou de danos causados a veículos. Torna-se imperioso, portanto, perquirir no caso concreto quanto ao status e a especificidade da realidade condominial em exame, para que se possa definir a mais adequada modalidade de seguro a ser contratada pelo condomínio, visto que as empresas seguradoras possuem dentro de seu portfólio de oferta outras formas de cobertura, inclusive as que incidem sobre causas ou desastres naturais.

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*Vander Ferreira de Andrade é advogado, especialista, mestre e doutor em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, autor da obra "Manual do Síndico Profissional", pela Editora Nelpa (2018), atualmente exerce a função de Pró-Reitor de Administração e Planejamento do Centro Universitário Fundação Santo André.