Ação revisional de aluguel

O presente trabalho tem como objetivo a discussão acerca da propositura de ação renovatória, ou revisional de aluguel, para alteração do percentual fixado em contrato, a pretexto de adequá-lo ao valor praticado no mercado para locação, pleiteando-se a instituição de aluguel mínimo mensal, antes não previsto pelas partes.

Inicialmente, vale destacar que a ação renovatória é ingressada pelo locatário, enquanto a ação revisional pode ser ingressada por ambas as partes contraentes. Tais demandas são fundamentais, seja para renovar o contrato de locação vigente, seja para rever o valor do aluguel factual, sempre que não for possível compor extrajudicialmente, consoante previsão no artigo 51 e seguintes e artigos 19, 68 e seguintes da lei 8.245/91 - "Lei do Inquilinato", respectivamente.

Em síntese, os requisitos para ingresso da ação renovatória são: "I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. "

Além disso, a demanda deve ser proposta no máximo, com um ano, e no mínimo, com seis meses de antecedência da data prevista para o término do contrato. Por sua vez, decorrido o prazo, a renovação dependerá de acordo entre as partes.

Já em relação à ação revisional, a lei especial 8.245/91 estabelece que "Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."

Com base nesse conceito, vem sendo evidenciada uma prática reiterada de propositura de ações com o intuito de alterar, por intermédio do Poder Judiciário, não só o aluguel mínimo ajustado em contrato, perfeitamente possível, mas também instituí-lo elidindo o aluguel percentual. Entretanto, para esta última, tal exercício se mostra desprovido de amparo em nosso ordenamento jurídico, conforme será exposto e defendido a frente, sobretudo em casos que não há previsão contratual.

Como é de conhecimento, o aluguel percentual, pela sua própria natureza, visa garantir, regularmente, o equilíbrio econômico do pacto locatício, ora baseado em um percentual sobre o faturamento líquido, ora sobre o faturamento bruto auferido em virtude da locação. Objetivamente, pode-se inferir que tal condição não acentua agravo algum a nenhuma das partes, justamente pela ideia de que a quantia devida para locação está vinculada à performance das vendas obtidas pela parte locatária - gerando, assim, um efeito autorregulatório do aluguel percentual. 

Em outras palavras, a manutenção de tal condição proporciona o cumprimento das proporções que as partes pretenderam estipular quando da locação pactuada.

Oportuno salientar, também, que os contratos de natureza locatícia têm como primazia o respeito aos princípios da autonomia da vontade das partes e do pacta sunt servanda. Logo, acionar o Poder Judiciário para alterar cláusulas que disciplinam sobre o percentual livremente pactuado no instrumento locatício, instituindo outro racional inovador representa uma afronta direta aos referidos princípios, não podendo ser amparado judicialmente.

Não se pode olvidar, ainda, a importância do princípio da boa-fé contratual, no qual dispõe sobre o dever de agir com honestidade e lealdade com a outra parte da relação contratual.

A respeito disso, vale destacar os ensinamentos de Maria Helena Diniz, a saber:

"Segundo esse princípio, na interpretação do contrato, é preciso ater-se mais a intenção do que o sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse social de segurança das relações jurídicas, as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, auxiliando-se mutuamente na formação e na execução do contrato. Daí está ligado ao princípio da probidade"¹

Já, Fábio Ulhoa Coelho conceitua a boa-fé subjetiva e boa-fé objetiva como:

A boa-fé subjetiva corresponde à virtude de dizer o que acredita e acreditar no que diz. Tem relevância para o direito das coisas, na qualificação da posse, mas não operacionalizável no direito dos contratos. Já a boa-fé-objetiva é representada por condutas do contratante que demonstram seu respeito aos direitos da outra parte.²

Destarte, o entendimento jurisprudencial pacificado nos Colendos Tribunais Superiores, também dá direcionamento consistente acerca do tema defendido nesta publicação. Vejamos o recente julgado abaixo, proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo:

TJ/SP - Apelação APL 10038965020148260032 SP 1003896-50.2014.8.26.0032 (TJ-SP)

JurisprudênciaData de publicação: 30/1/19

EMENTA

Decisão que, em processo relativo a demanda revisional de aluguel, rejeitou preliminar de impossibilidade jurídica do pedido. Agravo retido da locatária-ré, devidamente reiterado nas razões de apelação. Art. 523 , § 1º , do CPC /73. Matéria relativa aos limites de admissibilidade da revisão que é de mérito, não atinente às condições da ação. Rejeição da preliminar confirmada. Agravo retido desprovido. Locação. Revisional de aluguel e renovatória julgadas conjuntamente. Lojas em shopping center. Pacto das partes em termos de fixação do aluguel com base no faturamento da locatária, com determinação ainda de aluguel mínimo também inspirado por esse elemento. Critério de determinação livremente convencionado que deve ser preservado em função da força vinculante do contrato e do disposto no art. 54 da Lei nº 8.245 /91. Método de cálculo que não se confunde com o valor objetivo do locativo pago ao longo do tempo, não sendo suscetível de alteração em demanda revisional, nos termos do art. 19 da LI, a pretexto de adequação à realidade de mercado. Impossibilidade, outrossim, de alteração da substância da contratação em sede de demanda renovatória da locação, com desconsideração de elementos nucleares do acordo de vontades, ainda mais por iniciativa da locadora-ré. Sentença que acolheu parcialmente a demanda revisional ajuizada pela administradora do shopping, acolhendo ainda o pedido renovatório da locação e encampando para o novo período cláusula de aluguel mínimo agora baseada em valor de mercado arbitrado por perito. Descabimento. Decisão reformada para julgar improcedente a demanda revisional bem como manter a procedência da renovatória, mas nas condições oferecidas pela locatária. Apelação dessa última provida. (Grifo nosso).

Em entendimento ainda mais conservador, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro proferiu a seguinte ementa, ao julgar uma ação renovatória de locação.

{...} "Em sede de renovatória, entendo ser possível a alteração do aluguel fixo estabelecido. Entretanto, visando justamente a manutenção do equilíbrio contratual, reconheço inadmissível a alteração do percentual fixado no contrato livremente firmado entre as partes. Justamente por se tratar de percentual sobre o faturamento, dita cláusula preserva o equilíbrio mencionado. O percentual de 4% sobre o faturamento acordado no contrato de locação deve ser respeitado e mantido, na medida em que guardará as proporções que as partes pretenderam estipular quando da locação pactuada. Assim, meu voto é pelo provimento do recurso para declarar a impossibilidade de alteração, em sede de ação renovatória, do aluguel percentual estabelecido livremente pelas partes." (Grifo nosso).

Evidentemente, deve ser considerado que o direito proporciona amplitude em suas matérias, podendo existir, por sua vez, decisões que possam conflitar com o posicionamento defendido neste artigo.

Nada obstante, dada a peculiaridade do assunto, é preciso se ater ao que as partes efetivamente pretenderam quando se firmou a relação locatícia, em observância às disposições contratuais e aos princípios que a regem e não ao mero capricho intentado, registre-se.

Em virtude do exposto, pode-se concluir pela possibilidade de ingresso de ação renovatória ou revisional de aluguel para alteração do percentual fixado em contrato, pleiteando-se a instituição de aluguel mínimo mensal, desde que exista previsão contratual neste sentido e que seja efetivamente comprovada a necessidade de adequação ao valor praticado no mercado para locação, sob pena de improcedência do pedido.

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*Paulo Henrique Ribeiro Guedes é advogado.