Lei volta a garantir tributação especial para incorporadoras do MCMV até recebimento integral do valor do contrato

Publicada no fim de dezembro de 2019 e já em vigor, a lei 13.970 de 27/12/19 trouxe significativas modificações para o Regime Especial de Tributação do Patrimônio de Afetação (RET) para as incorporações imobiliárias e para as empresas construtoras que possuem construção de moradias firmadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

A alteração refere-se a projeto de incorporação de unidades residenciais de interesse social, ou seja, com valor até R$ 100.000,00 (cem mil reais), que até 31 de dezembro de 2018 possuía regime próprio de tributação com alíquota de 1%, nos termos do parágrafo 6º do artigo 4º, da lei 10.931 de 2/8/04. Entretanto com o fim dos efeitos, em 2019 as construtoras voltaram ao regime comum, e com a nova alteração voltou a viger com a seguinte redação:

Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições:

I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;

II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;

III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e

IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.

§ 6º Para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput deste artigo será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, desde que, até 31 de dezembro de 2018, a incorporação tenha sido registrada no cartório de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção (grifo nosso). (Redação dada pela Lei nº 13.970, de 2019)

Além de manter o regime próprio de tributação para este tipo de empreendimento (interesse social), a modificação trouxe ainda a ressalva de que a incorporação deve estar registrada no cartório de imóveis competente ou possuir contrato de construção assinado até 31 de dezembro 2018. Essa regra não era prevista anteriormente, de forma que as incorporadas devem agora ficar atentas quando da aplicação do Regime Especial de Tributação para o recolhimento de seus impostos mensais, observando ainda que a lei foi omissa quanto aos projetos iniciados a partir de 2019.

Ademais, ainda quanto ao RET para incorporações imobiliárias sob o regime de afetação, a nova lei introduziu o artigo 11-A na mencionada lei 10.931 de 2/8/04, que assim dispõe:

Art. 11-A. O regime especial de tributação previsto nesta Lei será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato." (grifo nosso)

O novo artigo prevê que o Regime Especial de Tributação (RET) será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o projeto de incorporação, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.

A relevância deste novo artigo está no fato de que ele pode trazer pacificação no entendimento sobre a aplicação do regime especial de tributação para a receita das vendas das unidades ocorridas após a finalização da construção, o que vinha sendo discutido no âmbito tributário.

Isso porque, até o momento, o posicionamento da Receita Federal do Brasil (RFB) era no sentido de que a aplicação diferenciada da tributação (RET) pode ser adotada até a conclusão da obra, uma vez que, a partir do conjunto de normas sobre o tema, ou seja, lei 10.931/04 (RET), lei 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e Instrução Normativa 1.435 de 30/12/13, sustentam a tese de que para estar enquadrada como unidade imobiliária componente de uma incorporação não pode esta estar concluída, pela própria natureza jurídica da operação¹, de modo que para aproveitar o regime especial a receita da venda submetida ao tributo deve ter sido realizada durante a fase de construção da obra.

Dessa maneira, com a introdução do artigo 11-A, a lei trouxe de forma expressa a garantia de que as incorporadoras precisavam para submeter ao Regime Especial de Tributação a receita das vendas de todas as unidades imobiliárias integrantes do projeto de incorporação, ainda que realizadas após a conclusão da obra. E o mesmo ocorre para os contratos de construção, de forma que será submetido ao RET o valor integral do contrato, ainda que recebido após a finalização do projeto.

Quanto à alteração em relação aos contratos de construção de moradias firmados dentro do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), a alteração também se refere à aplicação do pagamento unificado dos tributos equivalentes a 1% da receita mensal até a extinção do contrato de construção celebrado e até a quitação do preço do imóvel comercializado, conforme dispõe a nova redação do artigo 2º da lei 12.024 de 27/8/09:

Art. 2º A empresa construtora que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas até 31 de dezembro de 2018 para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção até a extinção do respectivo contrato celebrado e, no caso de comercialização da unidade, até a quitação plena do preço do imóvel. (grifo nosso)

A alteração vem com o mesmo intuito de dar nova vigência ao regime próprio de tributação para as construções firmadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, iniciadas até 31/12/18, uma vez que a redação anterior do artigo previa a possibilidade de aplicação do regime até 31/12/18.

Ademais, é possível observar que nesta alteração o legislador não previu a possibilidade de aplicação para os casos de comercialização das unidades após a finalização da obra como o fez na alteração da lei 10.931 de 02/08/04, causando incongruência do regime tributário próprio em relação ao regime tributário comum, de forma que pode, eventualmente, permanecer a discussão quanto à aplicação do RET após a conclusão da obra para os imóveis no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), uma vez que deixou expresso apenas a aplicação até a quitação plena do preço negociado.

Outrossim, enquanto a alteração do artigo 2º trouxe de volta a aplicação do regime próprio para as obras iniciadas até 31/12/18, com aplicação da alíquota unificada de 1%, para as obras novas, a partir de 1º de janeiro de 2020, cujas unidades residenciais tenham valor de até R$124.000,00 (cento e vinte e quatro mil reais) enquadradas no PMCMV, a receita mensal auferida pelo contrato de construção fica sujeita ao pagamento do tributo unificado com alíquota de 4%, conforme prevê o novo artigo 2-A:

Art. 2º-A. A partir de 1º de janeiro de 2020, a empresa construtora que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 124.000,00 (cento e vinte e quatro mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção. (Incluído pela Lei nº 13.970, de 2019)

Dessa forma, verifica-se, em suma, que a lei manteve o incentivo aos incorporadores e construtores submetidos ao Regime Especial de Tributação e trouxe maior segurança ao prever a aplicação do regime até o recebimento total do valor do contrato, independentemente da data de negociação das unidades e, principalmente, prorrogou e ampliou a aplicação deste regime ao Programa Minha Casa, Minha Vida. Assim, as modificações podem contribuir para movimentar o mercado imobiliário em 2020, devendo os investidores ficarem atentos as novas possibilidades de negócios que venham a surgir. 

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1 Lei 4.591/64: Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. (grifou-se)

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*Texto atualizado em 5/2/2020.

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*Fernando Leandrin é sócio do escritório LTSA Advogados, mestre em Direito Difusos e Coletivos na Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC/SP). Membro efetivo da Comissão de Direito Digital da OAB/SP, possui Certificação em Privacidade e Proteção de Dados pela Exin para o GDPR (Foundation) e LGPD (Essentials).

*Natália Leal é pós-graduada em direito imobiliário, membro da Comissão de Negócios Imobiliários do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM, e advogada do LTSA Advogados.