A fração ideal como vetor de referência na definição da cota de condomínio

A taxa ou cota de condomínio é o valor exigido de cada condômino, mensalmente, tendo em vista a necessidade de atendimento de demandas próprias da gestão condominial relativas à área comum. Nesse sentido, as unidades condominiais, individualmente consideradas, se tornam responsáveis pelo custeio de despesas correntes (ou ordinárias) tais como o fornecimento de energia elétrica, de água, pelo pagamento de funcionários ou de empresas terceirizadas de manutenção, entre outras. Não à toa, o Código Civil Brasileiro, em norma de caráter cogente (art. 1336), determina que todo condômino deve arcar com tais despesas, mediante o pagamento da cota condominial, sendo certo que, uma vez inadimplente em face de tal dever jurídico, como corolário imanente, exsurge para o condomínio o dever subjetivo de cobrar o valor da cota e seus respectivos acessórios, não olvidando a possibilidade de imposição de pena de multa ou, em situações mais extremadas, até mesmo na perda do imóvel, medida esta que demandará, sempre, a atuação do Poder Judiciário.

A definição e o sequencial partilhamento da cota condominial adota, como vetor de referência, a proporção do terreno pertencente a cada condômino, a assim denominada "fração ideal", a qual é adotada, como regra, na definição do valor do quantum a ser pago por cada proprietário ou possuidor, desde que consubstanciado como condômino; assim é que a fração ideal culmina por representar a composição da parte comum e da parte individual integrante da propriedade, podendo, ao certo, variar de condômino para condômino, na medida em que venham a existir unidades privativas de dimensões distintas em um mesmo condomínio.

Assim e, conquanto a fração ideal seja a regra, assim prevista em lei, convém lembrar que o rateio pode ser realizado de maneira distinta, hipótese em que cabe, à convenção de condomínio, assim estabelecer.

Importante observar que o não cumprimento da obrigação específica relacionada ao pagamento da taxa de condomínio implica em fazer com que os demais condôminos, posto adimplentes, tenham que arcar com as despesas próprias e pertinentes ao inadimplente, vez que tanto o custo fixo (despesas ordinárias) como o custo variável (despesas extraordinárias) da gestão condominial se fazem presentes todos os meses, e de forma ininterrupta, demandando um aumento da taxa, proporcionalmente ao número de condôminos inadimplentes.

Daí porque, além de uma acurada gestão financeira e orçamentária, deve o síndico atentar necessariamente para a gestão da inadimplência, fazendo observar, com rigor e exatidão, em relação ao condômino inadimplente, o seu dever de pagar a dívida acrescida de juros de mora e multa, seguindo-se a indispensável execução judicial, caso resultem infrutíferas as medidas extrajudiciais de cobrança.

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*Vander Ferreira de Andrade é advogado, presidente da Associação Paulista de Síndicos Profissionais e pró-reitor de administração e planejamento do Centro Universitário Fundação Santo André.