O que devem fazer os condomínios diante do impasse do Airbnb

Quando carros de passeio começaram a ocupar as ruas das grandes cidades oferecendo serviços que, até então, só carros autorizados, como táxis, com alvarás caríssimos, poderiam oferecer, houve um embate feroz no campo jurídico. E também nas ruas. Depois de o Uber vencer essa batalha, inúmeras plataformas semelhantes avançaram a passos largos sobre outros mercados.

O imobiliário é um deles, com o crescimento de plataformas como AirBnB e Booking, que aumentam o número de novos imóveis destinados a receber hóspedes a trabalho ou lazer mediante um pagamento.

O Uber já passou por sua crise jurídica anos atrás. Hoje, as plataformas on-line de hospedagens enfrentam o debate sobre até onde elas podem converter imóveis exclusivamente residenciais em casas e apartamentos destinados a hospedagem.

Sem precedentes

Apesar de o debate parecer elementar para o consumidor final, do ponto de vista jurídico e dos interesses comerciais envolvidos, a situação é bem complexa. Isso porque, ao menos até agora, a legislação e a jurisprudência brasileiras não contemplam com firmeza essa forma de negócio, não havendo, ainda, projetos de lei e decisões judiciais que apontem um norte.

O Superior Tribunal de Justiça suspendeu, em outubro, o julgamento sobre a legalidade de locações em condomínios residenciais via plataformas on-line. O julgamento não tem prazo para ser retomado. Isso impõe que os condomínios recorram as suas próprias convenções, ao menos por enquanto. O que inaugura uma nova polêmica.

Tipos de convenções possíveis

O artigo 1.351 do Código Civil brasileiro¹ dá margem a duas interpretações diferentes sobre a legalidade desse modelo de locação dentro de condomínios. A primeira seria a de que os moradores interessados em fazer valer este tipo de locação via plataforma de compartilhamento poderiam votar para alterar a convenção. Essa mudança só poderia acontecer com aprovação de dois terços da assembleia, o que demandaria mobilização expressiva por parte dos interessados.

Já a segunda, ainda mais complexa, parte da premissa de que a operação de tais plataformas possui caráter comercial. Isso porque a mercancia de hospedagens diria respeito à própria destinação do edifício, o que demanda quórum unânime para sua viabilização. Nesse caso, a operação é vetada no caso de o condômino se posicionar contra.

Visões

Os contrários a esta modalidade de negócio entendem que a alta rotatividade de pessoas em um ambiente estritamente residencial vai contra a finalidade convencionada do condomínio, destinado integralmente à moradia e não a fins comerciais. O exercício da locação de imóveis nesse modelo comprometeria o chamado "direito de vizinhança", colocando em risco a segurança, o sossego e a tranquilidade dos condôminos de uma forma geral.

Para os defensores de plataformas como AirBnb e Booking, as ferramentas além de respeitarem o direito de propriedade previsto na Constituição e de estarem na vanguarda das inovações disruptivas, constituiriam importante fonte de renda em tempos econômicos difíceis. Além disso, acabam também por democratizar o acesso a hospedagens.

Ações preventivas

O contexto todo é ainda bastante movediço e, por isso, os condomínios devem agir com cautela e bom senso, evitando transtornos, demandas e custos futuros desnecessários. Recomenda-se informar aos moradores que a questão aguarda definições perante as autoridades.

Outra ação recomendada é consultar informalmente os condôminos sobre a percepção deles acerca das plataformas. A partir daí, definir medidas necessárias para, em permanecendo o condomínio aberto a esse tipo de modelo de locação, garantir a segurança e o conforto dos moradores diante da permanência de pessoas desconhecidas na propriedade. Isso pode dizer respeito à instalação e manutenção de câmeras, tecnologias de cadastramento e outras formas de controle.

Por fim, recomenda-se ao condomínio sempre ouvir reclamações, apurar desvios e agir contra os responsáveis, seja por meio de notificação ou advertência, multa condominial ou mesmo pela própria deliberação sobre a permanência de um condômino que ponha em risco as garantias sociais dos outros moradores.

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1 "Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança de destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos".

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*Felipe Baida Garófalo é pós-graduado em contratos empresariais, membro da Comissão de Condomínios do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM, e advogado da banca LTSA Advogados.