Parcelamentos urbanos depois da lei da liberdade econômica

A lei da liberdade econômica - lei federal 13.847, de 20/9/19 - foi editada com o objetivo de dar efetividade aos princípios constitucionais da liberdade de empreender e da livre concorrência, buscando diminuir o tamanho da intervenção do Estado brasileiro sobre as atividades econômicas desenvolvidas pelo cidadão.

É certo que prevalecem inúmeros regramentos previstos em lei, ainda mais quando se trata de licenciamento urbanístico e ambiental. Esses regramentos não poderão ser desprezados e colocados de lado, mas em se tratando de parcelamentos urbanos, a nova lei tem uma importante função de definir alguns limites da atuação dos poderes públicos, que serão um marco regulatório muito relevante para as empresas que se dedicam à atividade imobiliária em nosso país.

O art. 3º, inciso XI da lei traz importantes considerações, próprias do Direito Urbanístico que merecem destaque:

O primeiro ponto é que já no referido inciso XI está previsto que não se deve exigir medida ou prestação compensatória ou mitigatória abusiva. E nas alíneas de "b" até "e" definiu-se o que seriam medidas abusivas, quais sejam, aquelas que:

1) requeiram medida que já era planejada para execução antes da solicitação pelo particular, sem que a atividade econômica altere a demanda para execução da referida medida;

2) utilizem-se do particular para realizar execuções que compensem impactos que existiriam independentemente do empreendimento ou da atividade econômica solicitada;

3) requeiram a execução ou prestação de qualquer tipo para áreas ou situação além daquelas diretamente impactadas pela atividade econômica; ou

4) mostre-se sem razoabilidade ou desproporcional, inclusive utilizada como meio de coação ou intimidação.

Essas previsões legais são importantes na medida em que é comum o Poder Público, e até mesmo o Ministério Público, exigirem do setor de construção civil a realização de contrapartidas, mitigações e compensações que servem muito mais para solucionar antigos problemas urbanos, do que propriamente resolver os impactos gerados pelo próprio empreendimento. Com essa fixação da nova lei, cria-se fundamento jurídico para contestações quando estes tipos de atitudes forem objeto de fixação pelas autoridades públicas.

Há uma distância grande, ainda, até que se atinja a efetividade e cumprimento da nova lei federal. Há mais de 5 mil municípios no país com capacidade de aprovação de parcelamos urbanos. Isso sem contar que todos os 27 Estados também participam do procedimento de aprovação. E há uma cultura de intervenção e fixação de contrapartidas, muitas vezes, além do que seria devido.

O tempo e capacidade dos poderes públicos de assimilar a nova legislação é que vão dizer se a lei vai ser cumprida. De qualquer forma, empreendedores desse segmento passam a ter um marco jurídico que estabelecem limites muito bem definidos à autuação dos poderes públicos sobre o tema.

_________

*Evandro A. S. Grili é advogado, diretor da área de Direito Ambiental e sócio do escritório Brasil Salomão e Matthes Advocacia.