Usucapião extrajudicial

A Usucapião é a forma adquirir um imóvel através da posse prolongada. A forma extrajudicial ocorre em virtude de o procedimento ser realizado em cartório.

Essa modalidade surgiu através do artigo 1.071 no CPC que acrescentou à Lei de Registros Públicos 6.015/73 o artigo 216-A que disciplina o tema.

Sem dúvidas, é um processo mais rápido, simples e barato se comparado ao realizado no judiciário.

Quais os documentos necessários?

Existem diversos documentos que podem ser solicitados caso a caso, porém os mais comuns são:

• Planta e Memorial descritivo;

Esses documentos são necessários para mensurar a dimensão do imóvel.  A Planta representa uma vista superior da base do imóvel e no seu entorno e o memorial descritivo mostra as medidas e coordenadas geográficas do imóvel, além de outros dados técnicos.

•  Ata notarial de posse;

Esta ata, lavrada por tabelião, atesta qual é o tempo de posse da pessoa no imóvel. Pode ser acrescentado, para completar o tempo necessário, em alguns casos, o tempo de posse dos antecessores.

• Certidões negativas;

Deverão ser obtidas na comarca do imóvel.

• Justo título.

O justo título é aquele que comprova a posse do imóvel. Podemos citar como exemplos, um contrato de compra e venda, uma declaração de posse, o pagamento de taxas e impostos do imóvel, bem como outros diversos documentos que liguem o possuidor ao imóvel.

Como é feito o procedimento?

O procedimento é realizado no cartório de notas (qualquer cartório de notas), e para entrar com um pedido é necessária a contratação de um advogado.

A primeira etapa é reunir todos os documentos, nesse passo o advogado verificará se os documentos estão corretos e de acordo com a legislação.

Após, é feito o pedido perante o cartório e esse pedido irá receber um número de identificação.

A partir daí será realizada uma etapa de verificações de ônus e exigências que possam recair sobre o imóvel. União, Estado e Município são notificados para, se necessário, manifestarem e, após, é publicado o edital para conhecimento público.

Depois deste procedimento o processo será encaminhado para que haja o registro no Cartório de Registro de Imóveis, abrindo uma nova matrícula para aquele imóvel.

Importante lembrar que, desde o início do procedimento, o cartório cobra pelos seus serviços, são os chamados emolumentos.

Quando a via extrajudicial é possível?

O procedimento perante o cartório possui uma lista de documentos a serem apresentados, quem não possui os documentos determinados não está apto a fazer o procedimento de forma extrajudicial.

Os documentos requeridos são:

• Planta e Memorial descritivo;
• Ata notarial de posse;
• Certidões negativas

O documento que não é obrigatório, nesse caso, é o justo título, isso porque ele poderá ser substituído pelo procedimento de justificação administrativa que é realizado no próprio cartório.

A base de documentos para entrar com o pedido é esta. Existem diversos outros documentos que podem ser solicitados caso a caso diante da peculiaridade de cada situação.

Consultar um advogado é medida indispensável para que seja possível identificar e organizar os documentos para o pedido.

Quais as modalidades de usucapião que existem?

Com base no Código Civil em seu artigo 1.238, podemos enumerar as principais modalidades de usucapião:

• Ordinária: Posse continua de 10 anos no imóvel, boa-fé e justo título.
• Extraordinária: Posse contínua de 15 anos no imóvel, independe de título e boa-fé.

Nesse caso pode haver a redução do prazo para 10 anos caso o possuidor estabeleça sua moradia habitual no imóvel, tenha realizado obras, ou mesmo investido em serviços de produção no local.

• Especial rural: Posse por 5 anos de imóvel em zona rural, área não superior a 50 hectares e produtiva através do trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia. O possuidor não pode ter outro imóvel.
• Especial Urbana: Posse por 5 anos em imóvel na zona urbana, área não superior a 250 m². O possuidor não pode ter outro imóvel e este deve ser sua moradia.
• Especial familiar: Posse exclusiva e contínua por 2 anos em imóvel urbano de até 250m², na situação do ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar. Utilização deve ser para moradia própria ou de sua família e será cabível desde que a pessoa não possua outro imóvel.

_____________

*Leandro Queiroz é advogado do Azevedo Neto Advogados.