Inadimplência contratual na locação de imóveis, há solução?

Nota-se que o número de inadimplência no Brasil tem crescido nos últimos anos em virtude da situação econômico-financeira que o país vem enfrentando.

Na área de locação de imóveis não é diferente, vez que a crise econômico-financeira do país trouxe diversas consequências aos particulares, que por vezes tiveram sua renda reduzida, senão a perda do próprio emprego, bem como aos empresários, que muitas vezes, além de não ter lucro, estão sofrendo prejuízos ao ponto de não conseguirem pagar as despesas administrativas. Além delas, inclusive os custos com a locação de imóvel onde estabeleceu seu negócio estão sendo prejudicados e alguns chegam até mesmo ao extremo de fecharem as portas de suas empresas.

Assim, sempre que uma empresa ou pessoa física precisa locar algum imóvel, tanto o locador quanto o locatário se deparam com situações de grande desconforto, considerando as dificuldades de encontrar pessoas que preencham todos os requisitos necessários para afiançar a locação de um imóvel.

O locador porque embora queira e precise locar seus imóveis, não tem qualquer garantia e/ou segurança de que receberá seus aluguéis em dia.

O locatário, por sua vez, enfrenta a dificuldade de conseguir atender todas as exigências dos locadores, em especial a de encontrar alguém disposto a se colocar na condição de fiador devido a todas as implicações envolvidas, e ainda que preencha todos requisitos para ser aceito como tal.

Por fim, o fiador fica numa situação extremamente difícil, pois ao aceitar a posição de garantidor de um contrato de aluguel encontra-se envolvido em riscos financeiros e judiciais alheios à sua vontade, como por exemplo de ter que pagar o aluguel no lugar do inquilino inadimplente e, a depender do tempo do aluguel inadimplido, até mesmo de ter seu próprio imóvel penhorado.

Todavia, existe no mercado segurador brasileiro uma modalidade de seguro que veio justamente para solucionar essas questões.

Trata-se dos chamados planos de seguro do ramo Fiança Locatícia, que segundo dispõe o artigo 2º da Circular SUSEP 587 de 10 de junho de 2019, "o seguro fiança locatícia destina-se a garantir o pagamento de indenização, ao segurado, pelos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais do locatário previstas no contrato de locação do imóvel, de acordo com as coberturas contratadas e limites da apólice."

Assim, não há mais necessidade de o locador suportar o inadimplemento contratual do locatário e nem o locatário necessita conseguir apresentar um fiador para conseguir alugar um imóvel. E este, por sua vez, não precisa fragilizar seu patrimônio submetendo seus bens  a fim de garantir dívida de terceiros, pois a cobertura do seguro fiança locatícia tem exatamente essa finalidade, garantir o pagamento do alugueis na falta deste por parte do locatário.

Verifica-se pelo § 1º do Art. 2º da Circular SUSEP 587 de 10 de junho de 2019, que "A cobertura de falta de pagamento de aluguéis é a cobertura básica do plano de seguro fiança locatícia, sendo de contratação obrigatória."

Claro que conforme expõe o § 2º do referido artigo, "o plano de seguro fiança locatícia poderá prever outras coberturas para garantir as demais obrigações do locatário previstas no contrato de locação, as quais serão de contratação facultativa, respeitado o disposto nos §§ 1º e 2º do art. 3º, mediante pagamento de prêmio adicional."

O artigo 3º da Circular SUSEP 587/19, fixa que "O seguro fiança locatícia é um contrato acessório ao contrato de locação", e como tal, nos termos do seu § 1º, deve acatar as cláusulas do contrato de locação, bem como sua legislação específica, atendendo inclusive às obrigações do locatário que devem ser garantidas, até porque, essa é a proposta dessa modalidade de seguro.

Além disso, nos termos do artigo 13 da mesma circular, "O prazo de vigência do contrato de seguro fiança locatícia é o mesmo do respectivo contrato de locação". Dessa forma, nem o locador nem o locatário serão surpreendidos com os contratempos e/ou adversidades da vida, trazendo maior segurança às relações contratuais, o que é imprescindível nos dias atuais.

Nesse sentido, a supramencionada circular esclarece em seu § 2º do artigo 3º, que as obrigações do locatário, então suportadas pelo fiador, serão afiançadas pela seguradora por meio do seguro fiança locatícia, quando da contratação da cobertura básica, somadas às coberturas adicionais adquiridas segundo a necessidade e o interesse do locatário/proponente.

Isto porque, segundo o inciso I do artigo 12 da mesma circular, "O seguro fiança locatícia é destinado à garantia dos prejuízos sofridos pelo locador em função de inadimplência do locatário";

Dessa forma, conforme consta expressamente no § 3º do artigo 2º da referida Circular SUSEP que dispõe sobre regras e critérios para a elaboração e a comercialização de planos de seguro do ramo Fiança Locatícia, "o atendimento ao disposto no § 1º deste artigo é de responsabilidade da seguradora e do corretor de seguros, se houver".

Nesse contexto, importante esclarecer a acepção de cada uma das partes que figuram nesse contrato, bem como de sinistro ou expectativa de sinistro consoante o artigo 4º da Circular supracitada, que define: "I - segurado: locador do imóvel, conforme definido no contrato de locação coberto pelo contrato de fiança locatícia; II - garantido: locatário do imóvel, conforme definido no contrato de locação coberto pelo contrato de fiança locatícia; III - expectativa de sinistro: período compreendido entre a 1º (primeira) inadimplência do garantido e a caracterização de sinistro; IV - sinistro: inadimplência das obrigações do garantido, cobertas pelo seguro, caracterizado nos termos desta circular".

Portanto, nos termos do artigo 757 do Código Civil "Pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou a coisa, contra riscos predeterminados."

Em linha com a legislação civil, o inciso III do artigo 12 da Circular SUSEP 587/19, prevê também que "O prêmio é a contrapartida paga à seguradora para que esta assuma os riscos de inadimplência do garantido, o qual não será retornado ao locatário ao final da vigência da apólice".

De tal modo, nos termos do artigo 20 da Circular SUSEP 587/19, "O garantido é o responsável pelo pagamento do prêmio do seguro", portanto, compete ao garantido/locatário a responsabilidade pelo pagamento do prêmio à seguradora, que é a a contraprestação devida para se obter  a cobertura securitária consoante seguro fiança em caso de inadimplemento contratual.

Lado outro, conforme autoriza o § 2º do artigo 20 da mesma circular, "O segurado poderá efetuar o pagamento dos prêmios, na hipótese de inadimplência do garantido, para manter a cobertura do seguro." Assim, caso o locatário deixe de pagar o seguro, para se ver resguardado, o locador/segurado pode efetuar o pagamento do prêmio do seguro, que em caso de término antecipado do contrato, receberá a devolução do prêmio proporcional ao que pagou consoante § 2º do artigo 14 Circular SUSEP 587/19.

Desta forma, com a contratação de planos de seguro do ramo Fiança Locatícia, aquilo que era um problema ou uma dor de cabeça para o todos os envolvidos no contrato de locação, deixa de existir, pois nos termos do artigo 757 do Código Civil, pelo referido contrato de seguro, o segurador mediante o pagamento do prêmio, assume os riscos do locador/segurado decorrentes de eventual inadimplemento contratual por parte do locatário/garantido.

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*Lucimer Coelho de Freitas é advogada sócia da Jacó Coelho Advogados.