Validade e eficácia da exoneração do fiador nos contratos de locação
De acordo com o entendimento do STJ, está impedido o fiador de desvencilhar-se do encargo, estando vinculado à garantia prestada pelo prazo preestabelecido de vigência do Contrato de Locação, produzindo efeitos concretos sua notificação exoneratória
quinta-feira, 8 de agosto de 2019
Atualizado em 7 de agosto de 2019 14:08
De acordo com o inciso X, do art. 40 da lei 8.245/91, que disciplina as locações de imóveis urbanos, o locador poderá exigir do locatário a indicação de novo fiador, ou a substituição de garantia, quando, dentre outras hipóteses, receber notificação do fiador manifestando sua intenção de se ver desonerado da obrigação de garantir eventual débito do locatário.
Ao tratar da validade e eficácia da notificação exoneratória do fiador, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento 
do REsp. 1.798.924-RS, relatado pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, fixou o entendimento de que é possível que o fiador notifique o locador de sua intenção de desonerar-se da obrigação de garantidor do débito afiançado, ainda na vigência do contrato de locação por prazo determinado.
No entanto, ao fazer uma interpretação sistemática dos dispositivos legais que regem a matéria, no intuito de emprestar-lhes sintonia com as alterações promovidas pelo legislador com a edição da lei 12.112/09 - que alterou parcialmente a Lei do Inquilinato -, a 3ª Turma do STJ entendeu que "os efeitos desta exoneração somente serão produzidos após o prazo de 120 dias da data em que se tornou indeterminado o contrato de locação, e não da notificação".
Na prática, notificado o locador da pretensão exoneratória ainda no período determinado da locação, os efeitos desta exoneração somente serão produzidos após o prazo de 120 dias contados da data em que o contrato se tornou indeterminado, ou seja, do término do prazo de vigência inicialmente estipulado no ajuste.
Assim, de acordo com o entendimento do STJ, está impedido o fiador de desvencilhar-se do encargo, estando vinculado à garantia prestada pelo prazo preestabelecido de vigência do Contrato de Locação, produzindo efeitos concretos sua notificação exoneratória, ainda que manifestada durante a vigência do pacto locatício, somente após o término do prazo inicial acrescido dos 120 dias adicionais.
______________________
*Bruna Spinola Costa é advogada associada do Duarte Garcia, Serra Netto e Terra - Sociedade de Advogados.
