SUSEP regulamenta seguro garantia de fiança locatícia

No último dia 11 de junho de 2019, foi publicada a circular SUSEP 587, que estabelece regras para os seguros de fiança locatícia. Passa-se a analisar alguns pontos da nova regulamentação que merecem a devida atenção.

De acordo com o art. 2º, caput, da circular, "O seguro fiança locatícia destina-se a garantir o pagamento de indenização, ao segurado, pelos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais do locatário previstas no contrato de locação do imóvel, de acordo com as coberturas contratadas e limites da apólice". Nessa relação triangular, o locador é o segurado (art. 4º, I), ao passo que o locatário é o tomador da apólice (ou "garantido", nos termos do art. 4º, II, da Circular).

Segundo disposto no art. 41 da lei de locações (lei 8.245/91), "O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário". Em sentido aparentemente diverso, a circular estabeleceu, como cobertura básica do produto, a mora do locatário, consistente na falta de pagamento de alugueis (art. 2º, § 1º).

Segundo a circular, é facultada a contratação de coberturas adicionais (e, portanto, opcionais), a fim de garantir o cumprimento das demais obrigações do locatário perante o locador (art. 2º, § 2º) - o que parece ir de encontro ao disposto no art. 41 da lei de locações (lei 8.245/91).

Devido à acessoriedade entre essa modalidade de seguro garantia e o contrato de locação, a Circular estabelece, em seu art. 13, caput, que "O prazo de vigência do contrato de seguro fiança locatícia é o mesmo do respectivo contrato de locação".

Caso ocorra o término antecipado da locação, deverá a seguradora restituir proporcionalmente o prêmio à parte que tiver efetuado o respectivo pagamento (locador, locatário ou ambos), a menos que a causa do término tenha sido algum fato qualificado pela circular como "sinistro" (art. 14, §§ 1º e 2º), consoante se verá mais à frente.

Em consonância com o disposto no art. 23, XI, da lei de locações (lei 8.245/91), a circular também estabelece que a responsabilidade pelo pagamento do prêmio cabe ao locatário (art. 20, caput).

Todavia, considerando que é do interesse do locador que a garantia se mantenha em vigor, caso o locatário incorra em mora quanto ao pagamento do prêmio, a circular estabelece que a seguradora deverá notificar aquele (art. 20, § 1º), para que, se assim lhe convier, efetue o pagamento, a fim de manter a cobertura do seguro (art. 20, § 2º).

O art. 22 da circular contém interessante previsão, no sentido de que, "Para as hipóteses em que o garantido [locatário] não efetue o pagamento do aluguel e/ou encargos legais no prazo fixado no contrato de locação, a seguradora não poderá estabelecer um prazo máximo para que o segurado promova a competente medida judicial". Cabe ao locador, pois, a prerrogativa de decidir as medidas judiciais que eventualmente intentará contra o locatário.

De acordo com o art. 23 da circular, restará caracterizado sinistro nas seguintes hipóteses: a) decretação do despejo (inciso I); b) abandono do imóvel (inciso II); e c) entrega amigável das chaves (inciso III).

Ocorrida qualquer destas hipóteses, o art. 24 estabelece a forma de apuração dos prejuízos sofridos pelo locador (segurado), a fim de nortear o cálculo da indenização securitária:

"Art. 24. A indenização será calculada com base nos prejuízos verificados até a data:

I - determinada na sentença decretatória para a desocupação voluntária do imóvel, ou a data da desocupação voluntária do imóvel, se esta ocorrer primeiro, no caso de decretação do despejo;

II - em que o segurado foi imitido na posse do imóvel, no caso de abandono do imóvel;

III - do recibo de entrega das chaves, no caso de entrega amigável das mesmas".

Para fins securitários, a circular também dispõe que a data do sinistro retroagirá à primeira inadimplência (rectius, mora) do locatário, caracterizada como mera expectativa (art. 22, § 1º).

Por outro lado, caso ainda não tenha ocorrido nenhum evento caracterizado como sinistro e o locatário já esteja em mora com suas obrigações contratuais, é possível que a seguradora efetue, sem caráter definitivo, pagamentos adiantados ao locador, nos termos do art. 21.

Estabeleceu-se, ademais, que "A caracterização ou comunicação do sinistro ocorridas fora do prazo de vigência da apólice não são fatos que justifiquem a negativa do sinistro" (art. 23, § 2º).

Sem pretender exaurir as controvérsias que vão advir da implementação da nova circular no mercado de locação de imóveis, entendemos serem estes, em suma, os principais pontos de destaque da nova regulamentação.

__________________

*Victor Willcox é procurador do município e sócio do escritório Raphael Miranda Advogados.