É possível utilizar o saldo FGTS para quitar ou amortizar financiamentos habitacionais contratados fora do SFH?

O FGTS foi concebido em 1966 pelo então ministro do planejamento, Roberto Campos, vinculado ao governo Castello Branco. A ideia central era dúplice: facilitar a demissão dos trabalhadores e, ao mesmo tempo, fomentar o mercado imobiliário nacional através de incentivos na concessão de financiamentos habitacional com fundos vinculados ao FGTS¹.

O instituto do FGTS foi originalmente submetido à votação do Congresso Nacional na forma do projeto de lei 10/66. Durante a sessão deliberativa do Congresso Nacional, 100 deputados votaram sim, 40 votaram não, e 2 se abstiveram. Todavia, a votação não foi válida, pois, segundo o processo legislativo vigente à época, era necessário um quórum de votação mínimo de 203 deputados para aprovar o projeto².

Não obstante, o ato institucional 2 de 1965, dentre outras providências, suprimia a necessidade de votação válida pelo Congresso Nacional de projetos de lei de iniciativa da presidência da república, sendo que os projetos não votados validamente no prazo de 30 dias poderiam ser "automaticamente" promulgados. Assim, valendo-se de tal prerrogativa o governo Castello Branco aprovou o FGTS na forma da lei 5.107 de 1966.

Tal lei previa que as empresas deveriam depositar 8% do salário de seus empregados numa conta individual, cujo saldo ficaria sujeito à correção monetária e à capitalização de juros. Ademais, foi estipulado que o montante do saldo FGTS poderia ser utilizado, dentre outras possibilidades, para o fim de aquisição de moradia própria, por intermédio de financiamento concedido pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), quando o trabalhador titular da conta completasse 5 (cinco) anos na mesma empresa ou em empresas diferentes³.

Ao longo dos anos, as condições para utilização do FGTS com a finalidade de aquisição de moradia própria foram constantemente alteradas. Atualmente, as condições⁴ para utilização (seja para quitar financiamento, seja para realizar amortização das parcelas) podem ser classificadas como subjetivas e objetivas.

As condições subjetivas dizem respeito ao comprador do imóvel, que: (i) não pode possuir financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país; (ii) não pode ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município de sua atual residência, ou onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana; e (iii) deve contar com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em empresas diferentes.

Já as condições objetivas são concernentes ao imóvel que deverá: (i) ser avaliado em até R$1.500.000,00⁵ (um milhão e quinhentos mil reais), regra válida para todos os estados brasileiros; (ii) ser residencial urbano; (iii) destinar-se à moradia do titular; (iv) estar matriculado no RI competente e sem registro de gravame que resulte em impedimento à sua comercialização; (v) não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior, há menos de 03 anos, contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel⁶; e (vi) o valor do financiamento não poderá exceder 80% da avaliação do imóvel.  

Atendidas tais exigências, será possível a utilização do saldo FGTS depositado na Caixa Econômica Federal para adquirir imóvel habitacional. Todavia, é fato notório que ao longo dos anos os limites monetários (limite da avaliação do imóvel e limite do financiamento) para utilização do FGTS na aquisição de casa própria sofreram diversas alterações, o que trouxe problemas para muitos consumidores, conforme se passará a demonstrar.

Em épocas passadas, muitos trabalhadores tentaram liberar o saldo FGTS para financiar moradia própria, mas foram barrados pelos bancos, pois a avaliação do imóvel e/ou o montante do financiamento excediam os limites então fixados pelo Banco Central ("BACEN"). Diante desta negativa, muitos trabalhadores deixaram de utilizar o saldo FGTS e financiaram a moradia própria pelo Sistema de Financiamento Imobiliário ("SFI"), que não possui limite de avaliação prefixado.

Todavia, com o passar do tempo, contratos então formalizados no âmbito do SFI, hoje já se enquadrariam nos limites monetários previstos para os financiamentos concedidos pelo SFH (R$ 1.500.000,00), o que possibilita a utilização do saldo FGTS para quitação ou amortização do financiamento, mesmo que originalmente concedido fora do regime do SFH. Abaixo, disponibilizamos uma planilha com a evolução dos limites monetários para utilização do FGTS na aquisição de moradia própria nos últimos 13 (treze) anos:

Percebe-se que a cada três anos o BACEN reavalia os critérios monetários para concessão de financiamento habitacional pelas regras do SFH. O grande problema é que muitos trabalhadores, à época da aquisição, não conseguiram realizar o financiamento via SFH (e, consequentemente, utilizar o saldo FGTS), pois a avaliação do bem excedia os limites estipulados na Resolução do BACEN então vigente.

Diante deste contexto, viram-se estes consumidores forçados a concretizar o financiamento por meio do SFI, sendo-lhes subtraída a oportunidade de utilização do saldo FGTS. Entretanto, com o passar dos anos, financiamentos que, à época da contratação, excediam os requisitos monetários do SFH, hoje os preencheriam perfeitamente.

O que muitos trabalhadores não sabem é que, neste caso, o saldo FGTS pode ser utilizado para quitação ou amortização de financiamento habitacional, mesmo que o contrato original tenha sido firmado pelo SFI. Em outras palavras: se todos os requisitos para liberação do saldo FGTS forem atualmente preenchidos, com exceção dos limites monetários (limite da avaliação do imóvel e/ou limite do financiamento), é, sim, possível a utilização do saldo FGTS para a quitação ou amortização de financiamento outrora feito pelo SFI.

A negativa do benefício pelos bancos, nestas circunstâncias, viola o princípio fundamental da isonomia (art. 5º, caput, CF/88), visto que não faria sentido permitir que os novos contratantes de financiamento habitacional se aproveitem do novo teto, enquanto se condena os antigos a definharem pagando vultosas taxas de juros para as instituições financeiras, taxas estas que superam - em muito - as taxas de correção⁷ do FGTS, que possui finalidade precipuamente social.

Tal negativa, além de violar o princípio da isonomia, também afronta o direito constitucional à moradia (art. 6º, caput, CF/88); o Código de Defesa do Consumidor (art. 4º, VI); e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, Código Civil).

Isto porque não faz o menor sentido que os bancos imponham aos consumidores o pagamento de juros e mais juros, quando estes possuem saldo disponível em conta FGTS, suficiente para amortizar parcela substancial do financiamento (ou até mesmo quitá-lo) deixando-os mais próximos da realização do sonho da casa própria e amenizando o montante desperdiçado com o pagamento de juros.

Respeitadas as opiniões em sentido contrário, fato é que a tese defendida neste artigo tem sido aceita pelos tribunais pátrios, especialmente no âmbito STJ⁸ e no TRF3⁹. Portanto, recomenda-se que o consumidor que se sentir lesado pela problemática tratada neste artigo procure um advogado especializado, que poderá ajuda-lo a reverter a negativa do banco (para utilizar o saldo FGTS na quitação/amortização de financiamento habitacional fora do SFH) perante o Poder Judiciário.

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*Heitor José Fidelis Almeida de Souza é advogado e sócio proprietário do Fidelis Sociedade Individual de Advocacia.