STJ reconhece a não incidência de tributos sobre operações de permuta imobiliária

O STJ, ao promover o julgamento do REsp 1.733.560/SC, reconheceu a não incidência de tributos sobre as transações de permutas imobiliárias sem torna, em caso envolvendo pessoa jurídica que apura o IRPJ e a CSLL sob a sistemática do lucro presumido. O acórdão, publicado em novembro de 2018, manteve decisão proferida no Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF-4), consignando que a simples permuta não deve ser equiparada à compra e venda para fins tributários "posto que não há auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca".

A decisão é de extrema importância e contraria o posicionamento atualmente adotado pela Receita Federal que, há alguns anos, deixou de reconhecer a não incidência de tributos quando da realização de permuta imobiliária praticada por pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido. A regra da não incidência, segundo a administração, era aplicável apenas a empresas tributadas com base no lucro real.

A permuta imobiliária é prática comum na atualidade, amplamente utilizada por pessoas jurídicas do ramo imobiliário. Permite que não seja necessário dispor de elevados montantes de caixa para a concretização de empreendimentos. É comum a permuta de terrenos por unidades a construir, de imóveis prontos por outros etc. O notório é que nestes contratos sobrepõe-se a vontade das partes de realizar a troca, não havendo a necessidade de que os imóveis permutados possuam o mesmo valor.

Buscando dar definições tributárias a tais negócios a Receita Federal editou a instrução normativa 107/88, reconhecendo, no item 2.1.1, que no caso de permuta sem o pagamento de torna as partes permutantes não terão resultado a apurar, devendo cada pessoa jurídica atribuir ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. Tal norma, ainda em vigência, determina que eventual receita só deve ser apurada na realização de futura venda do imóvel recebido em permuta, o que foi recepcionado pelas regras de contabilidade posteriores.

Esta espécie de "diferimento" da tributação, em que pese sempre ter sido aplicada a pessoas jurídicas submetidas ao lucro real, por determinado período, também se estendeu àquelas tributadas sob a sistemática do lucro presumido, conforme soluções de consultas e jurisprudência do então Conselho de Contribuintes (acórdão 105-16.429). A Receita Federal, contudo, passou a refutar a referida equiparação entre empresas do lucro real e do lucro presumido ao editar o parecer normativo COSIT 9/14, afirmando que, para as empresas do lucro presumido, tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o valor da torna constituiriam sua receita bruta.

Desde então, o referido posicionamento da administração fazendária vinha gerando insegurança e transtornos ao mercado imobiliário, considerando que as empresas optantes pelo lucro presumido deveriam oferecer à tributação o bem recebido em permuta a partir de seu ingresso no patrimônio. Tal imposição era consideravelmente prejudicial, seja porque ocorria pagamento de tributos duas vezes, uma na permuta e outra quando da venda do imóvel, ou porque havia a necessidade de pagamento do imposto sem qualquer realização de capital, o que acabava por desfalcar o caixa das empresas envolvidas.

A decisão do STJ, ao dar o mesmo tratamento para empresas optantes pelo lucro real e pelo lucro presumido, cria precedente significativo para empresas do ramo imobiliário e tem impacto econômico relevante, principalmente considerando a possibilidade de repetição de indébito dos últimos cinco anos em relação ao que foi indevidamente recolhido em tais operações, o que deve ser analisado especificamente em cada caso.

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*Kíssyla Kyvea Contarini Faria é advogada do escritório Pinheiro, Mourão, Raso e Araújo Filho Advogados em Belo Horizonte e sua área de atuação é Direito Tributário.