Dívidas condominiais: o que esperar para 2019?

É do conhecimento de todos que estudam ou trabalham com Direito Imobiliário e seus débitos, que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, as dívidas seguem o bem imóvel, independentemente do uso ou de sua titularidade.

Sabemos também que assim que devidamente constituído e estabelecido o condomínio, todas as despesas daquele bem são em função dele próprio, e, assim, devidas a quem quer que o possua. Tal entendimento é cediço na jurisprudência do STJ.

Entende-se, portanto, que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo e a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel.

Todavia, sabemos que toda regra tem suas exceções e que toda interpretação legal pode sofrer alterações - favoráveis ou não - ao nosso dia-a-dia no condomínio.

Em recente decisão do STJ (novembro de 2018), tivemos uma surpresa interessante no tocante a matéria "débitos condominiais", nos autos do REsp 1.731.128 - RJ (17/0138801-0), no qual a Corte entendeu e interpretou que se existe uma convenção condominial registrada no ano de 2009 e as dívidas oriundas do imóvel referem-se ao período de outubro de 2008 a março de 2010, e que o possuidor somente adquiriu uma unidade deste condomínio em março de 2010, essa dívida será parcialmente de sua responsabilidade.

A decisão entende e esclarece que o devedor não participou da Convenção Condominial antes do seu registro, e por este motivo não tem total responsabilidade, mas sim, parcial responsabilidade no montante apresentado como dívida ativa da unidade.

No verídico caso, nota-se que existe um lapso temporal, e o devedor deverá responder apenas pelo período que lhe cabe ser responsabilizado, qual seja, da data do registro da Convenção para frente.

A decisão inovadora ainda nega a configuração de dano moral por inscrição indevida em serviço de proteção ao crédito.

Entende-se que as dívidas anteriores ao registro da Convenção (ano de 2008) não são de responsabilidade daquele que possuiu o bem em 2010, e sim do antigo proprietário. Este é o responsável até a data de registro da Convenção.

Podemos esperar para 2019 uma leva de decisões nesse sentido? Que o proprietário atual só responderá por dívida condominial antiga se posterior ao registro correto do Condomínio? Cremos que sim, uma vez que já existem precedentes neste sentido.

Conclui-se que tal jurisprudência serve de alerta para os investidores de 2019 e também para os administradores de condomínios. Antes de fechar um negócio imobiliário, deve-se verificar a situação do imóvel e do condomínio, analisar a documentação legal e consultar um advogado. Não queremos começar o ano com o "pé esquerdo" e culpar a cor da roupa da virada, não é mesmo? Como diz o velho ditado: "O seguro morreu de velho"!

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*Bruna Cortellini Bierhals é associada na Advocacia Hamilton de Oliveira.