A nova lei do distrato imobiliário e sua aplicação pelo Poder Judiciário

A lei 13.786/18, de 27/12/18, disciplinou "a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano".

Conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, estipulou pena convencional de 25% da quantia paga quando a resolução se der por desistência ou culpa do adquirente, percentual que será elevado a 50% se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.

A regra é clara quanto aos percentuais da pena convencional e sem dúvida representa um avanço na discussão do tema. Mas a lei terá a força necessária para colocar uma pá de cal na insegurança jurídica que se instaurou nesta questão?

Entendemos que não.

Inúmeros são os exemplos de voluntarismo judicial, de decisões discricionárias proferidas sem o respaldo legal, muitas vezes ultrapassando os limites da lei ou contrariando a jurisprudência. E o exemplo maior vem "de cima", dos Tribunais Superiores. O recente solta e prende protagonizado pelo STF no final do ano passado e a ampliação, pelo STJ, do rol taxativo de cabimento do Agravo de Instrumento, nos dão conta da dimensão que o voluntarismo atingiu no Poder Judiciário.

Não será surpresa se nos depararmos com futuras decisões judiciais afastando a aplicação de artigos da lei 13.786/18, especialmente os que regulam os limites da pena convencional, sob o argumento de que contrariam o inciso II, do artigo 51, do CDC, que garante ao consumidor o reembolso de quantias pagas, e os incisos IV e XV, do referido artigo, que respectivamente asseguram ao consumidor a nulidade de cláusula contratual que o coloque em desvantagem exagerada ou que esteja em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor.

Há quem diga que o legislador, por meio da referida norma, apenas teve a intenção de alterar entendimento jurisprudencial do STJ, que estabeleceu pena convencional de 10% a 25% da quantia paga pelo adquirente.

Não se pretende aqui levantar argumentos favoráveis à impossibilidade de se afastar a aplicação dos artigos da Lei do Distrato. Eles existem e são muitos! Apenas se deixa claro que, não obstante as regras claras trazidas pela lei, as discussões judiciais tendem a continuar. Mas existe expectativa de redução dos litígios, não pela atuação do Poder Judiciário, e sim pela possibilidade de recuperação da economia e retomada do crescimento do mercado, o que sem dúvida trará alguma paz na relação entre as incorporadoras e os adquirentes. É esperar para ver.

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*Antônio Augusto Garcia Leal é advogado na Rocha e Barcellos Advogados.