Direito Imobiliário - Medidas preventivas na locação de imóvel comercial

O objetivo deste artigo é ressaltar a importância de se conhecer a real situação jurídica do imóvel (e do seu proprietário) antes de locá-lo, com intuito de obter maior segurança para investir (benfeitorias) e utilizá-lo como base física da empresa, sem desconsiderar a relevância da análise econômica e comercial da operação que ali se instalará (localização; acesso ao cliente; logística; prazo de retorno de eventual investimento que tenha que ser realizado para o início da atividade). Ambos os enfoques, por certo, contribuirão para o sucesso da empresa.

 

Fazendo um paralelo entre a locação e a compra e venda de imóveis, os cuidados que o empresário deve ter para locar se aproximam muito daqueles levantados quando se vai comprar.

 

Seja o imóvel locado ou próprio, a adequação da sua atividade empresarial em determinado local poderá demandar vultosos investimentos, que por vezes poderão até superar o valor do próprio imóvel (construção; valorização do ponto comercial; licenças; dentre outros investimentos necessários para a operação da empresa).

 

Logo, comprando ou locando, um dos objetivos primordiais é poder se manter no imóvel sem que terceiros (de boa-fé ou não) reivindiquem a propriedade e/ou peçam a desocupação antecipada, obrigando o empresário a "desmontar" toda a sua atividade empresarial (benfeitorias; maquinários; pessoal; licenças; clientela; empregados etc) num prazo de 90 dias (artigo 8° da lei de Locações); prazo esse considerado irrisório se estivermos diante de uma indústria, de um supermercado ou de qualquer outro tipo de empresa que não se "desmonta num piscar de olhos" como um brinquedo de criança.

 

E quais são esses cuidados prévios essenciais para a segurança jurídica e operacional da empresa?

 

Sem pretendermos exaurir todas as discussões jurídicas atinentes ao assunto, enumeraremos alguns que a prática rotineira com nossos clientes nos faz crer serem premissas maiores para se locar comercialmente um imóvel com segurança. São eles:

 

1) A análise da situação jurídica (e financeira) do locador (proprietário do imóvel):

• Há riscos deste imóvel ser penhorado durante a vigência da locação para garantir dívida do locador?
• A propriedade do locador (ou locadores) sobre o imóvel é legítima? Está indicada regularmente na matrícula? Há necessidade da outorga do cônjuge do locador especialmente para as locações a longo prazo?

 

2) Análise da situação jurídica/legal do imóvel a ser locado:

• O imóvel é objeto de garantia de contratos (exemplos: bancos; mútuos etc) celebrados pelo locador? Ele é objeto de alienação fiduciária?
• Existe alguma restrição indicada na certidão de matrícula que possa comprometer a manutenção da vigência contratual?
• Há dívidas fiscais relacionadas ao imóvel?
• Este imóvel está apto a receber a atividade empresarial que se propõe a exercer no local? Existem restrições ambientais impeditivas?

 

O levantamento das informações acima representa o que mercado jurídico convencionou chamar de DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA ou ESTUDO IMOBILIÁRIO. Ou seja, o conhecimento prévio da situação do imóvel e do seu proprietário, para que o empresário possa, com maior segurança, iniciar a sua operação empresarial, sem, contudo, ser surpreendido com um mandado de penhora ou até um pedido de desocupação do imóvel (comum acontecer quando o imóvel está alienado fiduciariamente).

 

O fato de existirem restrições sobre o imóvel não significa que a locação não possa ser realizada, mas sim que devemos "desenhar" um contrato de acordo com os riscos existentes (alocação de riscos), trazendo à realidade contratual das partes mais segurança jurídica, seja com garantias contratuais internas ou apartadas (exemplos: hipoteca; alienação fiduciária; carência de aluguel etc), sem prejuízo da averbação/registro do contrato à margem da matrícula do imóvel após a sua assinatura.

 

Em outras palavras, conhecendo os riscos, estes poderão ser alocados dentro do próprio contrato, que é um importante instrumento mitigador de riscos, desde que esteja em consonância com os demais interesses envolvidos.

 

Além dos cuidados acima, não podemos deixar de mencionar que é de suma importância que a contratação seja realizada com no mínimo 5 anos de vigência contratual. Este prazo dará direito ao locatário, cumpridos alguns requisitos legais, de ajuizar ação renovatória ao final do seu contrato se acaso houver negativa de renovação amigável.

 

E por fim, se o empresário locar um imóvel por 5, 10, 15 ou 20 anos, não é aceitável que seja obrigado a desocupá-lo antecipadamente por questões que poderiam ter sido previstas quando da assinatura do seu contrato.

 

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*Karen Ebaid é sócia da área Contratual do Duarte e Tonetti Advogados Associados.