Parte 2: A cobrança de comissão de corretagem no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - Tema 960, REsp 1.601.149

Embora o STJ já houvesse firmado posicionamento no sentido de ser válido esse ajuste entre as partes contratantes (TEMA 938, REsp 1.599.511), desde que observado o dever de informação pelo vendedor, a discussão foi retomada para análise da validade dessa mesma cláusula a respeito do pagamento da comissão de corretagem, desta vez para comercialização de imóveis financiados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

Iniciado o julgamento pelo STJ no dia 28.02.2018, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso, concluiu pela impossibilidade de se atribuir ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem porque, segundo ele, tal prática criaria um "odioso critério de exclusão", contrário aos princípios norteadores do Programa Minha Casa Minha Vida. Em seguida, o ministro Ricardo Villas Boas Cuevas pediu vista dos autos e a decisão final sobre o tema restou adiada.

Diante do voto do relator, vale reforçar que o Programa Minha Casa Minha Vida, embora seja voltado para fomentar e financiar a aquisição de imóveis residenciais por pessoas de baixa renda, não enfrenta o problema de forma única. O Programa contempla diferentes formas de incentivar a aquisição da chamada casa própria, indo desde o custeio e administração da construção de empreendimentos habitacionais pelo Poder Público, até a mera concessão de financiamentos bancários em condições mais interessantes do que as ofertadas pelos agentes financeiros do mercado em geral.

Separados de acordo com sua renda familiar, os beneficiários do Programa são divididos em "faixas de renda familiar". Atualmente, o Programa é dividido em quatro "faixas": 1, 1.5, 2 e 3. Quanto menor a renda familiar, maior a necessidade de proteção aos beneficiários do Programa. E quanto maior a renda, menor é a participação do Poder Público nos incentivos do Programa.

Enquanto na "Faixa 1" a iniciativa para a construção do empreendimento e distribuição das unidades compete exclusivamente ao Poder Público, na "Faixa 1.5", "Faixa 2" e "Faixa 3", a iniciativa é integralmente particular. A atuação do Programa, basicamente, localiza-se na maior facilitação do crédito para financiar o pagamento do preço do imóvel ao vendedor.

Abordando as especificidades das "Faixas" do Programa Minha Casa Minha Vida, o Ministro Villas Boas Cueva, ao retomar o julgamento do recurso repetitivo, em 11.04.2018, apresentou voto divergente ao do relator, ressaltando haver diferença substancial entre a "Faixa 1" das demais "Faixas" do Programa. Em seu voto, destacou não existir na lei qualquer vedação à transferência da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem aos adquirentes enquadrados nas "Faixas 1.5, 2 e 3", além de destacar que não haveria prejuízo para eles.

Coerente com o entendimento que já vinha sendo aplicado pelos Tribunais, e com posicionamento diverso do Relator, votou pela aprovação da seguinte tese:

Ressalvada a denominada faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda no programa Minha Casa Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma com o destaque do valor da comissão.

O voto divergente foi acompanhado pelos ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro e Nancy Andrigui, somando quatro votos pela validade da cobrança.

Acompanhando o voto do relator, o ministro Lázaro Guimarães votou pela impossibilidade da cobrança, somando dois votos nesse sentido.

Por fim, o ministro Luis Felipe Salomão pediu vista dos autos, postergando a decisão final sobre o tema.

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*Fábio Tadeu Ferreira Guedes é sócio do escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados.