O mercado da corretagem de imóveis na mira do Conselho Administrativo de Defesa Econômica - CADE

Muitas pessoas têm o costume de recorrer às tabelas de referência disponibilizadas pelos CRECIs - Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, em busca dos valores ou alíquotas a serem cobrados pelas comissões.

As tabelas de referência dos Conselhos Regionais são levadas tão a sério que é comum servirem como fundamento para a propositura de ações judiciais pelas quais se pleiteia a restituição dos valores supostamente cobrados além do "limite" fixado para a região.

Entretanto, as referidas tabelas deveriam ser disponibilizadas apenas como uma referência de valores a serem praticados, possuindo uma natureza meramente indicativa, sugestiva, informativa, sem qualquer força vinculante, coercitiva ou obrigatória.

Assim, na prática, as tabelas teriam a função idêntica da Tabela de Honorários editada pela Ordem dos Advogados do Brasil, cuja finalidade é de evitar a prática do aviltamento dos honorários, o que acarretaria a desvalorização da categoria profissional.

O caso é tão relevante que foi objeto de Processo Administrativo 08700.004974/2015-71, instaurado pelo CADE - Conselho Administrativo de Defesa Econômica (órgão vinculado ao Ministério da Justiça e Segurança Pública) em face de todos os CRECIs, e de alguns Sindicatos de Corretores de Imóveis de estados e municípios.

O órgão antitruste nacional objetivava verificar eventuais práticas que poderiam violar os princípios da livre concorrência e livre iniciativa, garantidos pelo art. 170 da Constituição Federal, em virtude da confecção de tabelas de honorários pelos sindicatos - homologadas posteriormente pelos Conselhos Regionais. Tal prática poderia possibilitar a padronização de preços, cartelização e também a dominação de mercado.

O COFECI - Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, representando todo o Sistema COFECI-CRECI, se posicionou em nome de todos os Conselhos, a fim de proporcionar a uniformização da defesa dos interesses do polo passivo do processo administrativo como um todo.

Após bastante debate, foi assinado o Termo de Cessação de Conduta (TCC 08700.005133/2017-43), cuja homologação, por decisão unânime do Plenário do CADE, foi publicada no Diário Oficial da União no último dia 20 de março de 2018.

O TCC relacionou as condutas que o COFECI e os CRECIs deverão praticar futuramente. No tocante ao COFECI, ficou estipulado que o Conselho Federal deverá:

a) Alterar o inciso V do artigo 6º do Código de Ética Profissional, que veda o recebimento de corretagem em desacordo com as tabelas;

b) Revogar integralmente a Resolução-COFECI nº. 334/92, que prevê em seus artigos 1º e 5º, respectivamente, a homologação das tabelas de honorários apresentadas pelos sindicatos; e, aplicação de penalidades legais por faltas graves em casos de descumprimento dos limites fixados pelas tabelas homologadas pelos CRECIs;

c) Revogar integralmente o quarto "Considerando" e o art. 2º e parágrafo único da Resolução-COFECI nº. 1.256/2012 que dispõe ser obrigação do corretor respeitar os limites impostos pelas tabelas mínimas homologadas;

d) Modificar a redação do primeiro "Considerando" e do art. 1º da Resolução-COFECI nº. 458/95, que trata sobre a possibilidade de anúncio e publicidade da oferta imobiliária ser realizada apenas por quem possuir contrato com clausula de exclusividade;

e) Revogar todas as demais eventuais resoluções que possam ser contrárias à livre-concorrência;

f) Implementar Programa de Compliance Concorrencial, no prazo de 2 (dois) anos;

Já em relação às condutas futuras dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, assim ficou pactuado:

a) Arquivar todos os processos administrativos que tramitam perante os CRECIs que tenham o escopo de investigar e punir corretores que supostamente não cumpriram os percentuais de comissão previstos nas tabelas confeccionadas pelos Sindicatos e homologadas pelos Conselhos;

b) Revogar todas as decisões que homologaram as tabelas de referencial remuneratório apresentadas pelos Sindicatos;

c) Não homologar quaisquer tabelas com a finalidade de prever referenciais mínimo e máximo às comissões;

d) Não homologar tabelas que indiquem a prática de uniformização de preços entre os sindicatos, com valores próximos ou idênticos, considerando-se a existência de sindicatos na mesma base territorial ou em bases territoriais próximas.

Assim, nota-se que o presente Termo de Compromisso tem por objeto preservar e proteger as condições concorrenciais no mercado de corretagem de imóveis, impossibilitando que haja concorrência desleal, cartelização e demais práticas que afrontem os princípios basilares da ordem econômica e financeira nacional.

Portanto, é importante que exista a livre negociação dos valores a serem desembolsados a título de corretagem imobiliária. Assim, o montante cobrado não poderá, obviamente, ser estipulado de forma a tornar a intermediação excessivamente onerosa, tampouco que a remuneração do profissional contratado seja irrisória.

Dessa forma, garantir-se-á a livre concorrência entre todos os profissionais do mercado, afastando eventuais preços abusivos ou o aviltamento dos honorários, proporcionando a devida garantia da valorização desta classe de profissionais.

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*Eduardo Vasconcelos de Moraes é advogado imobiliário.