O contrato de locação no registro de imóveis: a proteção de alguns direitos do locatário

Feliz, sentindo-se sortudo, formaliza um contrato de locação pelo período de 30 meses - prazo máximo permitido pela legislação vigente. Realiza a sua mudança, troca os filhos de escola, faz planos, contrata a reforma do imóvel para se ajustar ainda mais às suas necessidades (com anuência do proprietário) e segue sua vida, com o sentimento de realização.

Eis que, decorrido poucos meses do contrato, o locatário recebe um comunicado de uma grande incorporadora, informando que a família possui 30 dias para desocupar o imóvel, visto que adquiriram aquele bem e naquele local será erigido um grande empreendimento imobiliário.

Pois bem, ressalvando os exageros do exemplo, esse é o tipo do caso que poderia perfeitamente ser real e que ocasionaria grandes prejuízos aos locatários.

Mas, nem tudo está perdido. Existem mecanismos previstos em lei que se prestam a salvaguardar alguns direitos dos locatários e que possui grande aplicabilidade no dia a dia, como será demonstrado adiante.

Mas antes, é imprescindível fazer alguns esclarecimentos.

As locações de imóveis, reguladas pela lei Federal 8.245/91 - Lei do Inquilinato¹ - é uma espécie de relação que está compreendida na esfera dos direitos pessoais. Isso quer dizer que o que é tratado e entabulado num instrumento de contrato apenas vincula as partes contratantes, não se estendendo a terceiros que não integrem a relação contratual. É diferente dos direitos reais que possuem eficácia erga omnes - que em outras palavras, são oponíveis contra todos.

Por essa razão, um empreendedor que negociasse com o locador a aquisição do imóvel que está locado, pretendendo dar uma destinação diversa (erigir um empreendimento imobiliário qualquer, por exemplo), nada teria que observar quanto as cláusulas do contrato firmado entre locador e locatário, uma vez que essa relação estabelece regras apenas entre estes contratantes.

Ocorre que a legislação vigente prevê duas medidas que podem fazer com que o contrato de locação passe a produzir alguns efeitos similares aos dos direitos reais, quais sejam o direito de preferência e a cláusula de vigência.

O direito de preferência, presente no artigo 27 da Lei do Inquilinato, é um direito que está presente em todos os contratos de locação uma vez que decorre de uma expressa previsão legal, assim redigida:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. (grifei)

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

É fato, conforme anteriormente exposto, que o direito de preferência já existe em todos os contratos de locação, devendo ser respeitado pelo alienante do imóvel, sendo nula de pleno direito, inclusive, qualquer cláusula que vise elidir o direito de preferência do locatário, nos termos do art. 45 da Lei do Inquilinato.

Ocorre que se houver desrespeito à clausula, ou seja, se o alienante (que nem sempre é o locador) deixar de notificar o locatário para que possa exercer o seu direito à preferência, havendo a alienação do imóvel a terceiro ainda que em desrespeito ao quanto prescrito em lei, restará apenas a possibilidade de se resolver a situação apurando-se as perdas e danos eventualmente suportadas pelo locatário preterido.

Contudo, ainda que alienado o imóvel sem a observância do art. 27, as consequências poderiam ter sido mitigadas se observado o que prevê o artigo 33 da mesma lei, assim redigido:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. (grifei)

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Nota-se que, nas palavras do grande jurista Silvio Venosa², "as relações oriundas de contratos, por força de disposição legal, alcançam uma altitude de direito real"(VENOSA, p.168).

Assim, uma estipulação que seria oponível apenas contra o alienante do imóvel, passa a ser oponível contra todos (erga omnes) em razão da publicidade dada à clausula quando o contrato é levado ao Registro de Imóveis, sendo AVERBADO na matrícula do bem objeto da locação.

O dispositivo ora referenciado é expresso e inequívoco quando informa a necessidade de AVERBAÇÃO do contrato na matrícula. Atenção, é averbação e não registro como corriqueiramente se fala. A própria Lei de Registros Públicos³ (lei 6.015/73) prevê a possibilidade de averbação do contrato de locação, senão vejamos a redação do item 16, do inciso II, do art. 167 da referida lei:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
[...]

II - a averbação:
[...]

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência (grifei)

Assim, conclui-se que, ainda que o direito de preferência seja inerente a todo contrato de locação, caso haja a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o direito de preferência deixa de se vincular apenas ao locador/alienante, passando a ser oponível contra todos, por meio do exercício do direito potestativo pelo locatário.

Desta feita, se o locatário resolver exercer o seu direito potestativo de preferência, poderá ter para si o imóvel locado se depositar o preço pago pelo terceiro, além das demais despesas do ato de transferência. Caso não exerça, o direito decai.

O prazo para exercer do direito é decadencial - visto que decorre de um direito potestativo do locatário-, e apenas se inicia quando do registro da alienação na matrícula do imóvel, possuindo o locatário apenas 60 dias para realizar o pagamento do preço e demais encargos para que opere o direito de preferência.

Lembrando que o contrato de locação deverá estar averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da realização da alienação. Portanto, se o locatário pretende se valer do direito de preferência, opondo-o contra todos, é aconselhável que já leve o contrato ao Registro de Imóveis, averbando-o na matrícula desde o momento em que formalmente celebrado.

Como se pode observar, o exercício do direito de preferência pode ser uma solução para o caso posto no início desse texto. Contudo, não parece ser uma opção muito acessível a todos, uma vez que para ser de fato exercido é preciso possuir à disposição o preço do imóvel e os custos da transferência para que viabilizasse a aquisição do bem. Entretanto, a vantagem do direito de preferência é que, uma vez exercido, soluciona o problema definitivamente.

Por outro lado, existe uma solução diversa, que seria a inclusão de uma cláusula expressa de vigência no contrato de locação.

A cláusula de vigência, como o próprio nome diz, tem o objetivo de garantir que o contrato seja cumprido até o final do prazo acordado entre os contratantes.

Nas palavras do professor Luiz Guilherme Loureiro⁴, "trata de uma das raras hipóteses de registro de direito pessoal no Registro de Imóveis" (LOUREIRO, p.932). O jurisconsulto segue o magistério dizendo que "tal norma tem por finalidade alertar os interessados em adquirir o imóvel de que, caso venham a adquirir a propriedade, deverão respeitar o prazo da locação" (LOUREIRO, p. 933).

Portanto, uma vez existente a cláusula de vigência no contrato de locação, esse poderá ser registrado na matrícula do imóvel- ao contrário do direito de preferência que deve ser averbado.

A previsão legal para o registro do contrato encontra-se no artigo 167 da lei 6.015/73, mais especificamente no inciso I, item 3, assim redigido:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
[...]

I - o registro:
[...]

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; (grifei)

Uma observação se faz necessária. Obviamente, se a finalidade de levar o contrato a registro na matricula do bem é a garantia do tempo de vigência, não é possível, inexoravelmente, que o contrato seja por tempo indeterminado. É no mínimo contraditório. Também não é possível o registro para fins de vigência dos contratos que já tiveram a prorrogação do prazo inicialmente acertado.

Ora, essa segunda opção é aparentemente mais viável do que a primeira no que diz respeito à questão financeira. Contudo, trata-se de uma solução passageira e que não impede a aquisição do bem por terceiro, mas apenas força este a respeitar o contrato firmado com o proprietário anterior.

Essa cláusula tem maior impacto para o adquirente, especialmente se for um empreendedor que busque erigir um empreendimento imobiliário - como no caso proposto no topo do texto -, uma vez que condicionará o início da realização do projeto ao término do contrato de locação levado à registro.

Para o locatário, apesar de não ser uma solução definitiva, ainda assim protege a vontade das partes traduzida na minuta contratual firmada, além de garantir o cumprimento do prazo acordado possibilitando a procura de outro imóvel para morar.

Assim, conclui-se que um direito pessoal, excepcionalmente, toma forma de direitos reais quando levado a registro ou averbação - a depender do caso - na matricula do imóvel, passando a ser oponível contra todos, protegendo, dessa forma, importantes direitos do locatário frente à aquisição por terceiros do imóvel objeto da locação.

Seja por meio do direito de preferência, que concede ao locatário a chance de adquirir o imóvel pelo mesmo preço pago pelo terceiro adquirente; seja pela cláusula de vigência, que assegura o cumprimento integral do prazo acordado no instrumento de locação, proporcionando tempo relativamente suficiente para que o locatário consiga nova moradia. De uma forma ou de outra, é preciso estar sempre atento às estipulações contratuais para garantia dos direitos.

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