Condomínios: ar-condicionado

De tal sorte que ao condomínio caberá sempre tentar ajustar a utilização a arquitetura do local e regras do empreendimento com base na convenção e anseio da coletividade.

Atualmente, os tribunais entendem, na maioria dos casos, desde que não exista disposição em sentido contrário na convenção, que o aparelho de ar condicionado não altera a fachada. São equipamentos passíveis de padronização por meio de uma assembleia com o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes.

Como aduziu o doutrinador J. Nascimento e Franco "in memoriam". "Em síntese, na fachada, podem ser instalados todos os equipamentos que a técnica moderna criou para propiciar maior conforto aos habitantes do edifício." J. Nascimento e franco, Editora Revista dos Tribunais, página 295, 5ª Edição, 2005

Caso a convenção proíba a instalação do ar-condicionado, para que o aparelho possa ser instalado será necessário a alteração da convenção, o que somente pode ocorrer com o voto de 2/3 dos condôminos (Art. 1.351 do CC)

Com a proibição na convenção, colocar o aparelho será considerado alteração de fachada passível de multa e de ação judicial para retirada do aparelho.

Nesse sentido, o tribunal de Justiça do DF:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO JARDINS DAS ACÁCIAS. INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR-CONDICIONADO. LATERAL DE UNIDADE. FACHADA. ALTERAÇÃO. VEDAÇÃO EXPRESSA EM CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. NULIDADE DA MULTA APLICADA. IMPOSSIBILIDADE. SENTEÇA MANTIDA. 1. A instalação de aparelho de ar-condicionado na lateral do imóvel caracteriza alteração da fachada. 2. Diante do descumprimento de regra prevista na convenção do condomínio, impõe-se a obrigação de retirar o aparelho instalado em local indevido. 3. A discussão acerca de nulidade de multa imposta extrapola a natureza da ação de obrigação de fazer ajuizada. 4. Recurso desprovido.

(TJ-DF - APC: 20120111985202, Relator: J.J. COSTA CARVALHO, Data de Julgamento: 15/04/2015, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 24/04/2015 . Pág.: 223)

Não sendo caso de proibição na convenção, antes do condomínio padronizar a instalação do ar-condicionado é imperioso que um engenheiro elétrico emita parecer se o condomínio suporta o acréscimo de carga, sem comprometer o centro de medição de acordo com a entrada de energia aprovada pela concessionária.

Superada a verificação da carga, será necessário um engenheiro civil/calculista, com base no projeto da empresa de ar condicionado que irá executar o serviço no condomínio, a fim de se verificar se não haverá sobrepeso com a instalação das máquinas no espaço selecionado, que poderá ser na varanda ou fachada, ou se forem aparelhos de parede, dependerão da abertura da parede. Mesmo que nem todas unidades façam a instalação do ar, o engenheiro precisará verificar se abertura do vão individual ou por todos irá comprometer de alguma forma a estrutura do prédio, bem como se o local destinado comporta o sobrepeso de uma máquina ou de todas unidades se assim for feito.

Isto posto, o prédio deverá convocar assembleia geral extraordinária com a pauta específica de padronizar a instalação de ar-condicionado, o qual, com o quórum de maioria simples, poderá aprovar a padronização com base no projeto apresentado.

Caso não exista proibição na convenção, e o condomínio não padronize a instalação do ar, deverá aceitar que o condômino faça a instalação, após laudo de engenheiro, no local que melhor lhe provier.

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. LOCAL IDEAL DE INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR CONDICIONADO DO TIPO "SPLIT". INEXISTÊNCIA DE DISPOSIÇÃO ACERCA DA MATÉRIA EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. Inexistente convenção condominial a respeito do local ideal para a instalação de aparelhos de ar condicionado no edifício, não há como determinar à autora que promova a alteração do local escolhido para a colocação do eletrodoméstico. Prejuízo à estética do prédio ou à circulação de pedestres com a instalação do aparelho de ar condicionado no local designado pela condômina não demonstrado. VERBA HONORÁRIA. Mantidos os honorários fixados em sentença, eis que de acordo com as particularidades do caso, nos termos do art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil (CPC). APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70059254185, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em 14/05/2014)

(TJ-RS - AC: 70059254185 RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 14/05/2014, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/05/2014)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA COM DEMOLITÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO AUTOR. 1- A obra objeto da lide não pode ser considerada irregular, eis que estava sob a orientação de engenheiro responsável, possuindo ART (anotação de responsabilidade técnica) em nome de Engenheiro Civil que assegurou ¿que não houve nenhuma retirada nas peças estruturais da edificação¿, não havendo que se falar, portanto, em risco para estrutura do edifício. 2- Verifica-se que a instalação do ar condicionado não alterou a fachada do edifício, tendo em vista que as provas produzidas nos autos, em especial as fotos e o laudo pericial, demonstram que não há padrão do edifício para instalação para instalação do ar condicionado, bem como que o projeto arquitetônico do edifício não previu local para aparelhos de ar condicionado. 4- Na Convenção do Condomínio não há nenhuma disposição específica sobre a posição e colocação dos aparelhos de ar condicionado, sendo certo que para a pretendida padronização deveria o Condomínio Apelante convocar Assembleia Geral Extraordinária para alteração da mencionada Convenção. Inteligência dos artigos 1.351 a 1.353 do Código Civil. 5- Por outro lado, a instalação de janela causou prejuízo às características arquitetônicas da fachada do condomínio, tendo em vista que das provas produzidas nos autos verifica-se a efetiva modificação da fachada vedada pelo artigo 1336 do Código Civil. 6- O fato existir modificações realizadas anteriormente em outras unidades não desobriga o réu de manter a padronização do padrão construtivo, sendo certo, ainda, que a convenção de condomínio (parágrafo 4º letra J) e o regimento interno do condomínio (item 5.2.01) vedam modificação da parte externa do edifício. 8- Sucumbência recíproca. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.

(TJ-RJ - APL: 00362969620128190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 34ª VARA CÍVEL, Relator: MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO, Data de Julgamento: 31/01/2017, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/02/2017) (GRIFEI)

Desta forma, a instalação do ar-condicionado deve ser verificada com cautela, levando-se em conta a convenção, entendimento dos tribunais e regramento de cada condomínio.
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*Rodrigo Karpat é advogado militante na área cível e sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados.