Usucapião extrajudicial: reflexões sobre questões controvertidas no registro de imóveis

USUCAPIÃO COMO INSTRUMENTO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Após entendermos o caráter dinâmico da transmissão da propriedade imobiliária¹ , outro ponto que precisa ser assimilado é o papel da usucapião na regularização fundiária.

A usucapião é o instituto jurídico que visa ao reconhecimento da titularidade dominial e à atribuição de título apto a modificar a propriedade formal para quem possua o bem, incontestadamente, por certo lapso temporal.

O efeito do seu reconhecimento é duplo: ao mesmo tempo em que se confirma uma situação jurídica (efeitos declaratórios), constitui-se um título para modificar a titularidade formal (efeitos constitutivos).

É o mais antigo instrumento de regularização fundiária, ao conferir certeza jurídica a uma situação fática consolidada pelo tempo. Entretanto, seu efeito é limitado à esfera legal, garantindo o direito de propriedade e um título formal ao seu beneficiário.

O conceito de regularização fundiária adotado no Brasil abrange um conjunto de "medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes."²

São bastante variadas as situações de assentamentos irregulares em todo o país, havendo casos mais complexos, com ocupações em área de risco, em área de preservação permanente, e em área de proteção de mananciais; e casos mais simples, que não necessitam de intervenções urbanísticas e ambientais.

O procedimento de regularização fundiária é complexo e demorado, necessitando atuação de entes públicos, verba para projetos, obras de infraestrutura, além de vontade política dos governantes.

Segundo consta na carta de proposta de medida provisória que ensejou a MP 759/16, "o Ministério das Cidades recebeu, nos últimos quatro anos, pedidos de recursos para a regularização fundiária de mais de quatro milhões de unidades imobiliárias em todo o Brasil. Muitas dessas ocupações originam-se de contratações legítimas. Ocorre que seus ocupantes, quando muito, possuem, apenas, escrituras sem registro ou mesmo documentos particulares inaptos ao ingresso nos registros imobiliários. São localidades, bairros e, eventualmente, municípios inteiros em condição de informalidade; o que desordena as cidades, com vasto leque de consequências negativas para o bem-estar da população e o desenvolvimento local."³

Percebe-se, assim, que parte das situações de informalidade decorrem apenas de questões jurídicas e documentais, passíveis de serem sanadas pelo instituto da usucapião, de modo que um dos objetivos da regularização fundiária seja alcançado com a titulação dos ocupantes.
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1 Vide: (Clique aqui)

2 Artigo 9º da Lei 13.465/17.

3 Disponível em <clique aqui>. Acesso em: 16 jul. 2017.
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*Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto é doutorando e mestre em Direito Privado, coordenador do Departamento de Normas e Enunciados do Colégio Registral Imobiliário do Estado de Minas Gerais - CORI/MG e oficial de registro de imóveis de Minas Gerais.