Condomínios: o dever de indenizar decorrente da queda de objetos da fachada de edifício

O artigo 938 do Código Civil¹ trata da matéria, determinando, de maneira extensiva, como responsável pela queda de objetos o habitante de edifício, não necessariamente o proprietário da construção ou da unidade autônoma, sendo incluso, desse modo, o mero possuidor da posse direta, como o arrendatário, comodatário, locatário e usufrutuário.

Assim, o morador que efetuar o lançamento de objetos a partir de sua unidade autônoma, ou ainda, que abandonar item em local inapropriado, de onde possa despencar, será pessoal e diretamente responsabilizado por eventuais danos causados pela queda.

No que tange ao assunto, nos ensina o Nobre Desembargador Claudio Luiz Bueno de Godoy:

"O preceito cuida dos effusis et dejectis, ação originária do direito romano e cabível para a reparação de danos provocados pelo que caísse ou fosse arremessado do interior de uma habitação. Tem-se aí, já mesmo de acordo com o que se vinha entendendo acerca de igual previsão do CC/1916, responsabilidade sem culpa, pelo mesmo fundamento do preceito anterior, qual seja, o dever de segurança que deve permear a guarda do que guarnece uma habitação. Impende somente observar que, agora, o nexo de imputação de responsabilidade não está na propriedade da coisa, mas especificamente na sua guarda, pelo que se responsabiliza quem habita o prédio"².

Entretanto, o que se observa no cotidiano dos edifícios, apesar do aumento no número de câmeras de vigilância, é a dificuldade de identificação da autoria do agente que deu causa à queda, ou até mesmo de qual unidade foi lançado o objeto gerador do prejuízo.

Nestas hipóteses, em que a indicação precisa do morador responsável se mostra inviável, ao Condomínio incumbirá a reparação de danos - materiais e extrapatrimoniais - causados à vítima, a fim de se evitar a falta de tutela de seu direito subjetivo.

A doutrina majoritária entende que sendo a responsabilidade effusis et dejectis de natureza objetiva, a geração do dever de indenizar prescinde da comprovação de dolo ou culpa, sendo suficiente a ocorrência e prova do evento danoso e do prejuízo daí decorrente.

Conforme as valiosas lições do doutrinador civilista Sílvio de Salvo Venosa:

"Toda comunidade condominial responde pelo dano, podendo o condomínio ingressar com ação regressiva contra o causador direto. (...) Ao habitar um condomínio, o morador assume o risco de conviver nessa comunhão. Trata-se de mais um encargo da vida contemporânea. Ademais, essa solução encontrada pela jurisprudência atende à tendência moderna de pulverizar a responsabilidade no seio da sociedade para número amplo de pessoas, a fim de permitir sempre que possível a reparação do prejuízo"³.

Contudo, há divergência doutrinária e jurisprudencial no que toca à aplicação da teoria da exclusão de responsabilidade dos moradores cujas unidades, empiricamente, não poderiam ter causado o dano, sendo o pagamento da indenização dividido entre os - ao menos, em tese - habitantes que poderiam ter concorrido para a queda ou lançamento do objeto.

É de se observar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça se manifestou em novembro de 1998, portanto, sob a égide do Código Civil de 1916, pela responsabilidade do condomínio a reparar prejuízo decorrente de objeto atirado em transeunte na via pública, sendo lavrado o seguinte acórdão:

RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS. A REPARAÇÃO DOS DANOS É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO.
A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados à terceiros. Inteligência do art. 1.529, do Código Civil Brasileiro.
Recurso não conhecido^4.

Embora não conste da ementa transcrita, em seus votos, os Ministros Relator e Vogal enalteceram o julgamento do tribunal de segunda instância, que decidiu por distribuir a responsabilidade entre os habitantes das unidades autônomas de onde o objeto que atingiu a vítima possa ter caído ou sido deliberadamente arremessado, sendo aplicada a teoria da exclusão.

O entendimento recente dos tribunais pátrios tem se direcionado pela possibilidade de responsabilização direta do condomínio perante a vítima - em atendimento, inclusive, aos princípios da ampla defesa, contraditório e devido processo legal, eis que os demais condôminos não participaram da atividade judiciária.

Assim, após o pagamento da indenização ao terceiro prejudicado, competiria à administração do condomínio apurar a autoria do ato ilícito, no intuito de resguardar seu direito regressivo ou, em caso de impossibilidade, convocar a assembleia de condôminos para deliberar internamente acerca da viabilidade de adoção da teoria da exclusão.

Salvo melhor juízo, tal posicionamento jurisprudencial afigura-se acertado, levando em consideração a responsabilidade civil objetiva do condomínio, nos termos da legislação civil, e o impedimento de transmissão ao ofendido - que muitas vezes sequer reside no edifício, tornando a tarefa inexequível - da incumbência de averiguar de qual unidade autônoma caiu ou foi disparado o objeto do qual decorreu o dano, a fim de que possa ser indenizado.

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1. Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.

2. GODOY, Claudio Luiz Bueno de. Código Civil Comentado. Coord. Min. Cezar Peluso. Barueri: Manole, 2007, p. 782

3. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil . 7ª ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 108

4. (REsp 64.682/RJ, Rel. Ministro BUENO DE SOUZA, QUARTA TURMA, julgado em 10/11/1998, DJ 29/03/1999, p. 180)