Funcionalidade versus direito na realização dos negócios (o caso do AIRBNB)

As locações de imóveis, especificamente aquelas temporárias, merecem reflexão. Sites e aplicativos, como o Airbnb, vêm sendo utilizados com cada vez mais frequência. Como quase toda novidade que surge nesse mundo virtual, a criação de um novo App desencadeia uma série de consequências e possibilidades que, por serem novidades, requerem atenção nos aspectos jurídicos.

Não que faltem regras para tratar de locações. Longe disso. Por exemplo, vejam-se os inúmeros conflitos entre o direito de propriedade e o direito de vizinhança, em especial a vida em condomínio. O que deve prevalecer, a vontade individual ou da coletividade? Há diferença entre alugar um imóvel por longo prazo ou alugar um imóvel para uma pessoa a cada semana, totalizando dezenas de pessoas diferentes em um ano?

As locações de curtíssimo prazo facilitadas por esses aplicativos e atualmente difundidas como alternativa a hotéis é assunto polêmico e divide opiniões. E, em matéria jurídica, pode repercutir em situações análogas.

A propriedade é garantia constitucional, o que não significa dizer que é direito absoluto. Lembram daquela máxima: "o direito de um termina quando começa o do outro"? Pois bem, o direito de propriedade sofre limitações do direito de vizinhança, possibilitando ao vizinho "fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde" dos condôminos. Aí vêm as implicações do Airbnb e afins.

A lei de locações de imóveis urbanos traz a figura da locação por temporada: aquela "destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel". À primeira vista, parece que as hipóteses das locações feitas através dos aplicativos estão perfeitamente reguladas. Observe que a norma não prevê prazo mínimo de locação, apenas o prazo máximo de 90 dias. Não há, em tese, nenhuma vedação legal que impeça a "temporada" ser de apenas um dia.

Entretanto, as regras de locações de flats, apart-hotéis, condo-hotéis ou algo semelhante não estão previstos na lei de locações, mas em leis específicas e no Código Civil, uma vez que diferentes das locações residenciais. Afinal, esse aluguel de curto prazo não se confunde com os serviços de flats? E a segurança dos condôminos que nele residem, pelo fato de haver um constante entra-e-sai de pessoas diferentes? Há realmente, em locação de curto prazo, essa interferência prejudicial à segurança e ao sossego dos condôminos?

O condomínio residencial tem como se precaver de uma ou outra situação. A assembleia é soberana e pode definir travas para obstar ou mesmo criar regras para permitir tal modalidade de locação, desde que respeite o direito de propriedade. E o seu condomínio, permite a locação de curtíssimo prazo? Qual o seu posicionamento?

A discussão ainda é recente e foi pouco debatida no Brasil, em especial pelo Poder Judiciário. Assim como outras situações jurídicas contemporâneas, a locação de curtíssimo prazo via aplicativo vai muito além das questões administrativas, envolvendo questões tributárias, condominiais, de segurança, dentre outras.

Essa e outras relações jurídicas, na teoria, são simples, mas, na prática, a realidade é outra.

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*Elisa Junqueira Figueiredo é advogada do escritório Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.