Muros em condomínios horizontais no DF: por que ainda não foram regularizados?

Na lição de um dos principais juristas do direito urbanístico, José Afonso da Silva¹, esse tipo de loteamento cercado por muros juridicamente não existem, posto que "não há legislação que os ampare, constituem uma distorção e uma deformação de duas instituições jurídicas: do aproveitamento condominial do espaço e do loteamento ou do desmembramento. É mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo".

Ocorre que não se pode ignorar o surgimento de novos anseios populares, que devem ser acompanhados pelas necessárias atualizações legislativas. Assim, o chamado "condomínio horizontal", que tecnicamente é melhor definido como "loteamento fechado", - nomenclatura que será utilizada a partir daqui - é justamente encarado pelos estudiosos como uma formação híbrida, e ainda não positivada na lei, envolvendo os dois tipos de empreendimentos distintos.

Então, sob o prisma da legalidade, tem-se a possibilidade de aplicação de dois institutos jurídicos a essa necessidade de expansão urbana.

O primeiro deles é tratado pelo direito como parcelamento do solo, visto em detalhes pela lei 6.766/79, e cuja finalidade é dividir uma grande gleba² em diversos lotes aptos a serem usados para construção. A referida lei divide o parcelamento do solo em duas modalidades: loteamento e desmembramento.

No desmembramento, há divisão dos lotes sem a abertura ou extensão de ruas ou de novos espaços públicos. Já a característica do loteamento envolve dar origem a novas áreas, que são transferidas ao domínio público.

O segundo instituto mencionado trata-se da construção de edifícios em planos horizontais, sob a forma de condomínio, neste caso sendo regido pela lei 4.591/64 (Lei de Condomínios Edilícios e Incorporações).

A figura do condomínio edilício dá-se por meio da viabilização de diversas unidades sobre um mesmo lote, havendo, portanto, ausência de novas áreas públicas como acontece no loteamento, permanecendo as áreas todas privadas - parte exclusiva, e parte em regime comum.

A diferença primordial, portanto, entre condomínio e loteamento, é que neste se adquire somente a área referente ao lote criado, enquanto no condomínio será a fração ideal, que envolve não apenas a área de uso exclusivo, como também a de uso comum, como as ruas e os espaços de lazer.

Dessa forma, no cartório de registro de imóveis, cada um dos tipos de procedimentos - loteamento ou condomínio edilício - gozam de tratamentos diferenciados previstos em suas respectivas legislações.

Entretanto, apesar de juridicamente o loteamento, sob sua forma "fechada", conforme visto acima, não se confundir com a figura do condomínio previsto na lei 4.591/64, no plano fático essas figuras se assemelham, pois ambas exigem a união de interesses, assim como disponibilidade de espaços comuns, proporcionando melhores condições de conforto e segurança.

Assim, não havendo prejuízos ao meio ambiente, ao patrimônio tombado, assim como o acesso a bens públicos essenciais como rios, lagos e praias, resta ao poder público local e federal prover o sistema de regras que permitam sua coexistência segura com outros institutos urbanísticos já criados.

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