A legalidade da incidência de correção monetária sobre o saldo devedor após o término do prazo contratual para entrega de imóvel adquirido na planta

Os ministros da 3ª turma do STJ chancelaram em votação unânime o entendimento lecionado pela ministra Nancy Andrighi quanto ao tema, em acórdão publicado na data de 17/06/2014:¹

"CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1º DA LEI Nº 4.864/65; E 46 DA LEI Nº 10.931/04.

1. Agravo de instrumento interposto em 01.04.2013. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 12.03.2014.

2. Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor.

3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor.

4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes.

5. Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora.

6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento."

Importante destacar que, em face desta decisão proferida pelo STJ em 3/6/14, sobrevieram Embargos de Declaração, os quais foram recebidos pelo ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino, que, após recebê-los como Agravo Regimental, negou-lhes provimento em decisão publicada em 5/3/15:²

"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO RECEBIDO COMO AGRAVO REGIMENTAL. CARÁTER INFRINGENTE. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 165, 458 E 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. SUPOSTA OFENSA AO ARTIGO 557 DO CPC. INOCORRÊNCIA. DISCUSSÃO SUBMETIDA AO ÓRGÃO COLEGIADO. PREJUDICIALIDADE. PRECEDENTES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DO BEM. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. LEGITIMIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO DA TERCEIRA TURMA DO STJ: RESP 1.454.139/RJ, MIN. NANCY ANDRIGHI, DJE DE 17/06/2014. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. EMBARGOS DECLARATÓRIOS RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO."

Dessa forma, abriu-se mais um precedente³ que vem apenas somar aos debates acalorados acerca da temática da possibilidade de incidência da correção monetária sobre o valor devido pelos promissários adquirentes de imóveis e previsto nos contratos imobiliários para quitação do saldo devedor, com reflexos iminentes e balizadores no entendimento dos tribunais pátrios, como é o caso da recente decisão colegiada em sede de Agravo Regimental⁴ publicada em 23/03/2015 que, notadamente, reformou decisão monocrática proferida pelo Desembargador Francisco Eduardo Gonçalves Sertorio Canto, do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, que entendera pelo acolhimento do pedido de promissário adquirente para suspensão da correção monetária do saldo devedor:

"EMENTA: Recurso de agravo no agravo de instrumento. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega de imóvel pela Construtora. Desídia. Ausente má-fé da Construtora no atraso é devido correção monetária do saldo devedor, porém deve-se substituir o índice do INCC pelo do IPCA, salvo se o INCC for menor. Agravo parcialmente provido à unanimidade.

1. O cerne da controvérsia gira em torno da possibilidade ou não da suspensão da correção monetária ("congelamento") do saldo devedor diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador.

2. Recentemente a 3ª Turma do STJ, no Resp. 1.454.139, encontrou a solução adequada ao reequilíbrio da relação contratual em caso de atraso na entrega do imóvel pela Construtora, concluindo, em síntese, pela incidência da correção monetária do saldo devedor, porém deve-se substituir o índice do INCC pelo IPCA, salvo quando o INCC for menor, ou comprovada má-fé da Construtora.

3. Nestes termos: "(...) 6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor(...)".

4. No caso dos autos restou incontroverso que a obra ainda não foi entregue, sendo prevista contratualmente a entrega do imóvel para até 31.08.2013 mais 180 dias de tolerância, conforme, cláusula 7º à fl. 77 c/c item XIII-1 à fl. 122. Assim, a partir desta data deve incidir a correção monetária, porém com a substituição do índice do INCC pelo IPCA.

5. Agravo parcialmente provido á unanimidade, modificando a decisão que suspendeu ("congelou") a correção monetária do saldo devedor a partir do atraso da entrega do imóvel, para que incida a correção monetária, porém com a substituição do índice do INCC pelo IPCA."

No mesmo sentido da decisão acima e, amparado na decisão da Ministra Nancy Andrighi, foi o entendimento proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Pará⁵:

"(...) O cerne da questão consiste no acerto ou não da decisão agravada ao deferir o pedido liminar de congelamento do saldo devedor devido pelos promitentes compradores, tendo em vista a morosidade na entrega da obra. Razão assiste a agravante, uma vez que é plenamente cabível a correção monetária dos valores firmados. A correção monetária consubstancia-se em mera atualização do valor real da moeda, ao passo que não se trata de meio indenizatório a uma das partes, razão pela qual é devida sua aplicação, sob pena de se causar enriquecimento sem causa, caso não venha a ser utilizada. Nessa linha seguem os seguintes precedentes: REsp 1.391.770, 1ª Turma, Rel.Min. Benedito Gonçalves, DJe de 09.04.2014. No mesmo sentido: REsp 1.202.514RS, 3ª Turma, DJe de 30.06.2011; e AgRg no REsp 780.581GO, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe de 19.10.2010. (...)"

Assim, entrementes o debate no âmbito do Poder Judiciário, certo é que o que se está buscando pelas diversas instâncias judicantes é o equilíbrio que deve pautar as relações obrigacionais regidas pelo direito civil, ainda que com influência dos princípios e efeitos das normas advindas do direito consumerista positivado na Lei nº 8.078/90.

Evidente está, portanto, que as recentes decisões acima mencionadas corroboram com o fato de que não se está retirando das empresas o dever de entregar seus empreendimentos no período contratualmente previsto (com ou sem a utilização do prazo de tolerância) - afora, obviamente, as situações de força maior e caso fortuito que sujeitam as construtoras e incorporadoras a condições de volatilidade econômica na aquisição de insumos ante a patente alta inflacionária, bem como as condições climáticas sazonais, mercadológicas e mão de obra escassa. O que se verifica, em verdade, é o intuito de se evitar flagrante desequilíbrio econômico e financeiro nestas relações jurídicas, impedindo que os promissários adquirentes dos imóveis, obtenham vantagem indevida ao deixarem de arcar com a reposição do valor da moeda em razão do simples decurso do tempo.

Assim, o que se almeja é o equacionamento do conceito econômico de "correção monetária" aplicado às relações de direito obrigacional e consumerista na seara do direito imobiliário. Até porque, foi no âmbito do direito imobiliário que o instituo da correção monetária teve sua expressão maior com a crescente urbanização do país na segunda metade do século XX.

A legislação a respeito do instituto da correção monetária no âmbito do direito imobiliário data de décadas passadas com seu marco legal inicial na edição da Lei nº 4.380/64, que criou o Sistema Financeiro de Habitação na tentativa de pulverizar os investimentos imobiliários com foco nas diversas camadas da sociedade, alterando a realidade de mercado até então vigente e instituir a possibilidade de correção monetária nos contratos imobiliários (Art. 6º, C, Lei nº 4.380/64).⁶

Importa ressaltar que referido diploma legal previu a possibilidade de correção monetária atrelada às variações do salário mínimo:

Art. 5º. Observado o disposto na presente lei, os contratos de vendas ou construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a consequente correção do valor monetário da dívida toda a vez que o salário mínimo legal for alterado.

§ 1° O reajustamento será baseado em índice geral de preços mensalmente apurado o adotado pelo Conselho Nacional de Economia que reflita adequadamente as variações no poder aquisitivo da moeda nacional.

§ 2º O reajustamento contratual será efetuado ...(Vetado)... na mesma proporção da variação do índice referido no parágrafo anterior: (...)

Ainda, com ênfase na legislação a respeito do tema, a decisão proferida pela Ministra Nancy Andrighi traz à baila o quanto determina o artigo 1º da Lei nº 4.864/65 (Lei da Construção Civil)⁷, instituída pouco tempo depois do diploma legal acima, que previu a possibilidade de correção monetária da dívida através de reajustamentos mensais com base na variação das OTNs (Obrigação do Tesouro Nacional).

Neste ponto, destaca-se a contribuição da doutrina⁸ quanto a análise do tema:

"A Lei n. 4864/1965, com o cuidado de resguardar a aplicação da Lei n. 4591/1964, estabelece que os contratos, que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamentos a prazo, poderão prever a correção monetária da dívida, com o consequente reajustamento das prestações mensais de amortização de juros."

Da mesma sorte, anos depois, após a edição de diversos diplomas normativos prevendo a possibilidade do instituto em diversos setores, o artigo 46 da lei nº 10.931/04⁹ inaugura as novas determinações acerca do financiamento imobiliário, sacramentando a possibilidade de "estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.".

Nesse contexto, trazendo o tema pertinente a ciência econômica ao plano do direito civil, destaca-se que o Superior Tribunal de Justiça já se declinou em diversos precedentes¹⁰ na análise do debate e entendeu que "a correção monetária constitui mera reposição do valor real da moeda, devendo ser integralmente aplicada, sob pena de enriquecimento sem causa de uma das partes".

A análise detida da referida Superior Instância também avançou, abrindo-se diversos precedentes¹¹, no sentido de não apenas possibilitar a incidência da correção monetária, como também determinar que, em que pese não se aplicar "o INCC como índice de correção após à entrega da obra", referido índice deverá ser respeitados durante a consecução da obra, além de outros que devem ser observados após seu término, por exemplo, IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou, nos termos da recente decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), com a precípua função de equilibrar as relações inter partes no tocante ao equilíbrio nas relações vendedor-comprador.

Dessa forma, com a finalidade de trazer um balizamento às decisões judiciais, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que "a solução adequada ao reequilíbrio da relação contratual deve ser a substituição do INCC pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos - salvo se o INCC for menor."

Ou seja, a proibição para que as empresas do ramo da construção civil deixem de aplicar a correção monetária ao valor devido pelos promissários adquirentes nos casos de postergação da data de entrega do bem imóvel estabelece uma verdadeira distorção econômica e jurídica nas relações estabelecidas, pois deixa de considerar a circunstância de que o promissário comprador é também beneficiário da aplicação do instituto, vez que terá seu imóvel valorizado, de maneira que, o não pagamento da contrapartida (saldo devido corrigido) implica em enriquecimento ilícito do mesmo, este sim, instituto não permitido no âmbito do direito privado.

Neste contexto, avalia a doutrina, dentro da própria lógica do sistema legal que, além da possibilidade de liquidação da dívida de forma antecipada pelo promissário ou de seu pagamento fracionado, a correção monetária é também benéfica a ele, leia-se:

"Como uma espécie de contraprestação pelo fato de se autorizar a correção monetária das prestações, oferece-se, de um lado, ao devedor a ensancha de liquidar antecipadamente a dívida ou efetuar soluções parciais e, de outro lado, restringe-se a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente ao caso de se estender a mora ao prazo de três meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de três prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purga-la ou emendá-la dentro do lapso de noventa dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida, ou da primeira prestação em atraso, se se tratar desta hipótese. (...)

(...) A correção monetária, que em princípio beneficia o alienante, poderá eventualmente favorecer o adquirente. Tal é o caso da resolução do contrato por culpa do primeiro, em que a indenização ao comprador se fará com a correção monetária até o efetivo pagamento, segundo os mesmos índices estipulados contratualmente."¹²

Não por acaso, a decisão suscitada no início deste artigo - repisa-se, que está servindo como baliza às demais decisões proferidas pelos diversos tribunais pátrios - assim previu ao esclarecer que:

"(...) ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora."

Ou seja, o que se está exigindo do judiciário, dado o volume de demandas a respeito do tema, é debruçar-se, como já vem fazendo, de maneira a garantir a possibilidade de incidência dos índices vigentes, para que paire um norteamento que futuramente possa vincular todas decisões que gravitam em torno deste relevante tema.

Isto porque, o viés econômico e a interferência que referidas decisões passam a ter em nível nacional fica evidente quando se verifica o vulto de investimentos que são realizados pelas empresas do ramo da construção civil em todo o território nacional¹³.

Assim, o tema da proibição ou não de incidência da correção monetária após o transcurso do prazo de entrega da obra contratualmente estabelecido, considerando-se inclusive o período de tolerância (período este que, recorte-se, tem sua validade e legalidade pacificada pela quase unanimidade dos tribunais pátrios), impacta de forma robusta o sistema financeiro pátrio, vez que, a título exemplificativo, somente o crédito ao setor imobiliário ofertado pelos bancos públicos e privados atingiram 9,2% do Produto Interno Bruto em 2013, podendo chegar, estima-se, até 12,2% em 2019¹⁴, o que implica considerar que o congelamento do saldo devedor a ser financiado no momento da entrega dos imóveis represam de forma substancial os recursos - que poderiam ingressar de forma atualizada - advindos das instituições financeiras e, consequentemente, engessam os investimentos na área de um dos setores que tem influência direta no setor de comércio e serviços, estes últimos que certamente acompanham a correção dos preços de mercado por índices inflacionários.

Finalmente, o entendimento que deve ser levado em consideração quando se analisa a possibilidade da aplicação do instituto da correção monetária - como visto, instrumento legalmente estabelecido para recompor o valor da moeda no tempo - prescinde do equacionamento de fatores que suplantam, como visto, a ordem jurídica, resvalando na ordem econômica.

Portanto, não é por acaso que o Poder Judiciário tem sido, neste aspecto, baliza para restabelecer as relações em flagrante desequilíbrio no setor imobiliário. De tal sorte que, o que se pretende é a estabilização das relações existentes no sistema financeiro, sendo o setor imobiliário uma das suas áreas, através das obrigações assumidas pelos promissários compradores quando da assinatura dos contratos de venda e compra, que, por um lado, possuem mecanismos para fazer valer seus direitos à luz das garantias estabelecidas em lei, sem, contudo, relativizar o instituto da correção monetária. Este último, ressalte-se, regulamentado em lei para recompor o valor da moeda nacional corrente no decorrer das inúmeras variações políticas e instabilidades inflacionárias diretas e indiretas no ambiente econômico do país.

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1 STJ - REsp nº 1.454.139 - RJ - 3ª Turma - Relatora Ministra Nancy Andrighi - Data do Julgamento 03/06/2014 - Data da Publicação 17/06/2014.

2 EDcl no REsp nº 1.454.139 - RJ - 3ª Turma - Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino - Data do Julgamento 24/02/2015 - Data da Publicação 05/03/2015.

3 Trata-se de entendimento perfilhado por diversos tribunais da federação: Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação nº 0059219-34.2012.8.26.0224, 9ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel. Lucila Toledo. DJ 28.01.2014); Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (Apelação nº 0005345-14.2011.8.19.0209, 11ª Câmara Cível do TJRJ, Rel. Nanci Mahfuz. DJ 09.09.2013); Tribunal de Justiça do Amazonas (Apelação Cível nº 0706030-05.2012.8.04.0001, 3ª Câmara Cível do TJAM, Rel. João de Jesus Abdala Simões. Unânime, DJ 15.10.2013); Tribunal de Justiça de Sergipe (Apelação Cível nº 2079/2013 (20136532), 1ª Câmara Cível do TJSE, Rel. Netônio Bezerra Machado. DJ 29.04.2013); Tribunal de Justiça do Paraná (Processo nº 990763-7, 11ª Câmara Cível do TJPR, Rel. Vilma Régia Ramos de Rezende. DJ 11.12.2013, DJ 22.01.2014).

4 Agravo Regimental nº 0009188-81.2014.8.17.0000 (348692-8) no Agravo de Instrumento - Relator Desembargador Francisco Eduardo Gonçalves Sertorio Canto - 3ª Câmara Cível - Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco - Data de Julgamento: 16/03/2015 - Data de Publicação: 23/05/2015.

5 Agravo de Instrumento - Numeração Única: 0016969-45.2013.8.14.0301 - Documento nº 2015.01790488-20 - Relatora Juíza Convocada Ezilda Pastana Mutran - 2ª Câmara Cível Isolada - Tribunal de Justiça do Estado do Pará - Data de Julgamento: 25 de Maio de 2015; Data de Publicação: 27 de Maio de 2015.

6 Art. 6° O disposto no artigo anterior somente se aplicará aos contratos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão, ou empréstimo que satisfaçam às seguintes condições:

a) tenham por objeto imóveis construídos, em construção, ou cuja construção, seja simultâneamente contratada, cuja área total de construção, entendida como a que inclua paredes e quotas-partes comuns, quando se tratar de apartamento, de habitação coletiva ou vila, não ultrapasse 100 (cem) metros quadrados;

b) o valor da transação não ultrapasse 200 (duzentas) vêzes o maior salário-mínimo vigente no país;

c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizações e juros;

7 Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o consequente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas: (...)

8 Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11ª ed. rev., atualizada e ampliada segundo a legislação vigente - Rio de Janeiro: Forense, 2014. Pág. 345.

9 Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

10 Precedentes: (i) REsp nº 1.391.770, 1ª Turma, Relator Mininistro Benedito Gonçalves, Data de Julgamento: 09.04.2014. (ii) REsp nº 1.202.514/RS, 3ª Turma, Data de Julgamento: 30.06.2011; (iii) AgRg no REsp nº 780.581/GO, 4ª Turma, Relator Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Julgamento: 19.10.2010.

11 Precedentes: (i) AgRg no REsp nº 579.160/DF, 4ª Turma, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Data de Julgamento: 25.10.2012. (ii) AgRg no Ag nº 1.349.113/PE, 3ª Turma, Relatora Ministra Massami Uyeda. Data de Julgamento: 19.08.2011.

12 Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11ª ed. rev., atualizada e ampliada segundo a legislação vigente - Rio de Janeiro: Forense, 2014. Pág. 344-345.

13 Por exemplo, de acordo com Estudos do SECOVI - SP, "em 2014, foram comercializados R$ 11,9 bilhões na cidade de São Paulo, com queda de 41,9% em relação ao montante de R$ 20,5 bilhões de 2013, considerando os valores atualizados pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção)" https://balanco.secovi.com.br/2014/

14 "ou, em números absolutos, de R$ 2,2 bilhões, onze anos atrás, para os esperados 140 bilhões neste ano (2014), de acordo com os números da Associação Brasileiras das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip)" https://www.braequity.com/artigos/credito-ao-setor-deve-chegar-93-pib-neste-ano

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