Aquisição de imóveis de empresas em recuperação judicial
No atual momento da economia, esta aquisição pode ser boa oportunidade para adquirir imóveis com preços e condições comerciais mais atrativos.
segunda-feira, 31 de agosto de 2015
Atualizado em 28 de agosto de 2015 10:43
No momento atual da economia brasileira, a aquisição de ativos imobiliários de empresas em recuperação judicial pode representar uma boa oportunidade para adquirir imóveis com preços e condições comerciais mais atrativos, movimentando-se o mercado imobiliário local. A alienação de bens é prevista pela lei de recuperação judicial e falências como um dos mecanismos que podem ser utilizados pela recuperanda para restabelecer a sua saúde econômico-financeira. No entanto, o fato de a venda ser realizada no âmbito do processo de recuperação judicial não garante, por si só, a segurança jurídica da aquisição imobiliária.
É indispensável que a venda do imóvel esteja prevista expressamente no plano de recuperação judicial e que seja realizada com base nos termos definidos no plano de recuperação aprovado pelos credores. Neste sentido, para adquirir um ativo imobiliário de uma empresa em recuperação judicial, o primeiro aspecto que deve ser avaliado pelo comprador é a regularidade do processo de recuperação judicial, com o intuito de confirmar que todos os requisitos legais foram observados na aprovação e homologação do plano de recuperação e, ainda, que a proprietária do imóvel em questão foi incluída no processo, para os casos de recuperação judicial envolvendo grupos econômicos. Isto porque, havendo a transformação da recuperação judicial em falência, há o risco de a transferência de ativos sem o consentimento expresso dos credores vir a ser considerada ineficaz.
Ademais, continuará sendo essencial a realização de auditoria imobiliária, para que o comprador possa verificar a situação jurídica do imóvel e se certificar de que todas as possíveis dívidas relativas ao imóvel, cuja aquisição é pretendida, foram consideradas no processo de recuperação judicial e estão indicadas no documento que elenca as condições de venda deste ativo. A esse respeito, deve-se ter especial atenção paras as dívidas de natureza fiscal e trabalhista relativas ao próprio imóvel e à empresa proprietária.
Vale destacar que, a depender das condições definidas no plano de recuperação, a venda do imóvel poderá ser realizada diretamente pela recuperanda ou por meio de leilão extrajudicial. Na venda direta, a avaliação dos riscos da aquisição imobiliária deverá ser semelhante a de outras transações imobiliárias em geral e deverá considerar, inclusive, o direito de preferência de eventuais locatários do imóvel. Nas vendas realizadas por leilão, o adquirente, a princípio, terá uma posição jurídica mais confortável por se tratar de uma aquisição originária. Isso significa que, desde que o processo seja regular e que não existam vícios formais no processo de recuperação judicial e no leilão, os vícios, dívidas e ônus passados relativos ao imóvel, à vendedora e aos seus antecessores não poderão afetá-lo, pois há um rompimento na sua cadeia dominial.
Os investidores locais e estrangeiros que estejam capitalizados e atentos a essas oportunidades poderão se beneficiar desse momento para adquirir ativos imobiliários por preços melhores e livres de dívidas e ônus. No entanto, para que isso aconteça, a devida cautela e diligência que é exigida nas transações imobiliárias em geral não pode ser esquecida e esta deverá ser adequada para identificar os eventuais riscos que efetivamente poderão advir desse tipo de transação imobiliária.
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*Ivana Bomfim e Juliana Ribeiro são advogadas do escritório Machado, Meyer, Sendacz e Opice Advogados na área de Imobiliário.
