Foro, laudêmio e taxa de ocupação: o que é isso?

A origem do foro e do laudêmio nos remete à Grécia, sendo regulamentados por Justiniano em Roma (como a maioria dos institutos jurídicos clássicos), se tratando de instrumentos bastante utilizados no período da Idade Média, aonde o proprietário da terra ou imóvel atribuía a outrem o domínio útil, ou seja, a sua utilização, cobrando deste uma contraprestação em moeda ou serviços.

O Brasil, enquanto colônia de Portugal, não possuía terras próprias. Todo o território nacional era de propriedade do Estado Português (então monárquico), que cedia a sua utilização àqueles que quisessem colonizar o território, permanecendo com a titularidade do domínio, como se fosse um contrato de "locação".

Desta forma, as cartas de doação e foral transferiam ao Donatário da Capitania Hereditária (primeira forma de colonização brasileira) o direito de utilização de determinada gleba de terra, todavia não conferiam propriedade ao donatário, não se admitindo a transferência sem a anuência da Coroa portuguesa.

Com a transferência da Corte para o Brasil, em 1.808, muitas áreas ainda permaneciam sob o domínio Português, não obstante a extinção das capitanias, as alienações à particulares e doações à igreja Católica. Sobre tais áreas passou a incidir uma contribuição por utilização do espaço, do domínio útil, o que podemos chamar - vulgarmente - de "aluguel".

Este "aluguel" pago pela utilização do imóvel público possui o nome jurídico de foro. Todos aqueles que usufruíam das áreas de propriedade da coroa deveriam pagar o foro anualmente, como contraprestação.

Por se tratar de imóveis da então "Coroa", aquele que era o "inquilino" - cujo nome jurídico mais adequado é "foreiro" - poderia transferir, apenas, a titularidade da posse à terceiros ( mediante venda, doação, permuta e etc...).

Todavia, para que a transferência fosse realizada, era necessário a anuência da Coroa. Esta, por seu turno, para abdicar do direito de reivindicar o imóvel para si, consolidando a propriedade plena, cobrava espécie de "comissão de concordância" ou, mais tecnicamente, o laudêmio. O pagamento do laudêmio importava em renúncia do real proprietário do imóvel ao seu direito de preferência sobre o domínio útil.

Avançando a passos largos na história verificamos a tipificação do instituto jurídico, o qual passou a ser conhecido como enfiteuse, sem grandes alterações em seus contornos jurídicos.

A enfiteuse, até a vigência do CC/02, poderia ser constituída inclusive por particulares, se tratando de direito real sobre coisa alheia tal qual a hipoteca, anticrese e etc...

Com a integração ao patrimônio da União das áreas de marinha (aquelas situadas à 33 metros da linha média litorânea do preamar de 1.831 (média das marés altas deste ano), bem como com a aquisição de áreas pela igreja Católica no curso da história nacional, passamos a ter, como credores do foro (aquele aluguel anual de 2% ou 5%):

a) A União, quanto às áreas de Marinha;

b) O município, quanto aos imóveis de sua titularidade, gravados com enfiteuse;

c) A Igreja Católica, sobre os bens imóveis sob seu domínio e utilizados por terceiros;

d) Particulares, quanto aos bens gravados pelo direito real de enfiteuse constituídos até a vigência do CC/02 (janeiro de 2003).

Quanto ao laudêmio, o mesmo será pago aos mesmos titulares epigrafados e constitui uma contraprestação pela não reivindicação da propriedade plena (de direito e de fato) sobre o bem, no ato da transmissão dos direitos sobre o imóvel pelo enfiteuta.

Necessário salientar que as áreas de marinha (faixas litorâneas de até 33 metros contados do preamar de 1.831) poderão ser ocupadas por particulares, por intermédio da celebração do contrato de Aforamento, instrumento pelo qual a União concede ao particular o direito de utilizar determinada área de sua propriedade, mediante contraprestação pecuniária (foro). Caso o aforamento seja transferido (venda, doação, permuta, sucessão universal) deverá ser recolhido o laudêmio, sendo devedor de tal tributo aquele que transfere o domínio útil e não o adquirente.

Para que seja lavrado o contrato de aforamento se faz necessário que o titular do domínio útil (foreiro/enfiteuta) pague ao Senhorio Direto o valor venal do imóvel, com a inscrição do contrato junto à SPU (Secretaria de Patrimônio da União) e registro junto à matrícula do imóvel.

Mas, e quem não possui dinheiro para arcar com o valor de compra e custos do contrato de Aforamento, já ocupando áreas de marinha nas invasões e periferias oceânicas?

Uma vez se tratando em maioria de população de baixa renda e existindo benfeitoria sobre o imóvel, o mesmo é inscrito junto à Secretaria de Patrimônio da União (SPU), sendo cobrado do titular da posse a taxa de ocupação. Tal mecanismo dá concretude ao direito social de habitação, positivado na Constituição Federal de 1988.

O cadastramento junto à SPU e recolhimento da taxa de ocupação concede ao "invasor" de boa-fé (aquele de baixa renda que realiza benfeitorias no imóvel para uso próprio) a posse precária do imóvel, outorgando-lhe plexo de direitos provisórios, garantindo-lhe o reconhecimento do seu status frente à União, real proprietária do imóvel.

Quanto à medição e demarcação das áreas de marinha, após a lei 11.481/07 - a qual alterou a redação do art. 11 do decreto-lei 9.760/46 - tornou-se possível a realização de tal procedimento (medição dos 33 metros contados do preamar de 1.831) sem a notificação pessoal dos enfiteutas e interessados, bastando a notificação editalícia.

Tal procedimento - de remarcação sem notificação - tem ensejado, em muitas oportunidades, a cobrança do foro vencido e do laudêmio no ato de registro da escritura de transferência, sem que o vendedor tenha ciência de que o imóvel integrava a área em questão, onerando-o sem qualquer conhecimento prévio.

À luz da Constituição a nova redação do art. 11 do decreto-lei 9.760/46 se mostra inconstitucional, ferindo o contraditório e a ampla defesa e gerando insegurança nas relações jurídicas, sendo passível de insurgência pela via judicial.

Por fim, sempre necessário pontuar que o tema em epígrafe é amplo, comportando larga reflexão por parte dos operadores do direito e, notadamente, dos enfiteutas, que devem conhecer o seu direito para melhor exercer o domínio útil dos imóveis gravados com tal ônus.

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*André Luiz Cintra Pierangelo é advogado associado do escritório Badaró Almeida & Advogados Associados, especialista em Direito Civil.