Os efeitos da lei 13.097/15 na publicidade, na validade e na eficácia dos negócios imobiliários

A MP 656/14 fez parte de diversas inciativas de estímulo econômico adotadas pelo Governo Federal no final do ano de 2014. Na exposição de motivos 00144/14 MF MJ MTE MDIC BACEN, fica esclarecido o objetivo de "adotar o princípio da concentração de dados nas matrículas dos imóveis (...), que contribuirá decisivamente para aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como para desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, em geral, e da concessão de crédito, em particular, além de redução de custos e celeridade dos negócios".

Assim, pretende-se com o novo texto legal que o adquirente, o credor de garantia real e o financiador possam proteger-se de eventuais riscos relacionados à transação mediante simples consulta da certidão de matrícula, expedida pelo registro imobiliário. Conforme a referida exposição de motivos, "num único instrumento (matrícula), o interessado terá acesso a todas as informações que possam atingir o imóvel, circunstância que dispensaria a busca e o exame de um sem número de certidões (...)" (grifos nossos).

Com a publicação da lei 13.097, resta saber se o objetivo poderá ser alcançado.

Os riscos que afetam os negócios imobiliários podem ser distribuídos em dois grandes grupos: (i) aqueles decorrentes do imóvel e (ii) os decorrentes das pessoas dos atuais e antigos proprietários.

Os riscos decorrentes do imóvel incluem: aspectos relacionados à cadeia dominial (a origem e o histórico de transmissões da propriedade); as obrigações de caráter propter rem (que têm origem na propriedade e transmitem-se com ela, como contribuições condominiais e IPTU); os ônus de caráter socioambiental (unidades de conservação, reservas legais, obrigações urbanísticas); os aspectos construtivos, urbanísticos, cadastrais e de licenciamento; as restrições administrativas ou convencionais; os gravames e as garantias reais (penhor, hipoteca, alienação fiduciária).

Os riscos pessoais compreendem essencialmente os institutos da fraude a execução e da fraude contra credores, que resultam, respectivamente, na declaração de ineficácia em função de ações e na desconstituição do negócio em razão de dívidas, em cada caso relacionadas aos vendedores do imóvel ou seus antecessores.

Os riscos pessoais são limitados no tempo, pelo usucapião, e no espaço, pela boa-fé objetiva do adquirente. Assim, o artigo 159 do CC/02 limitou a incidência da fraude contra credores aos casos em que a insolvência do alienante for notória ou houver motivo para ser conhecida do adquirente. O conceito empregado pela lei brasileira assemelha-se ao conceito anglo-saxão de constructive notice, adotando a presunção de conhecimento, pelo adquirente, de eventual constrição cujo conhecimento fosse exigido em vista do grau de diligência esperado do adquirente comum. É o grau de diligência esperado que configura a boa-fé objetiva.

O mesmo conceito passou a ser aplicado pela jurisprudência brasileira ao instituto da fraude a execução. Assim, consolidou-se o entendimento de que a fraude a execução não seria oponível ao adquirente de boa-fé, ou seja, ao adquirente diligente, mas permaneceu a problemática em determinar-se o grau de diligência razoavelmente esperado e, portanto, necessário para proteção do adquirente.

Num primeiro momento, prevalecia na jurisprudência brasileira o entendimento de que o adquirente necessitava obter, para realizar uma transação imobiliária, as certidões de distribuidores judiciais do vendedor nas comarcas de localização do imóvel e da sede ou domicílio do vendedor. Nesse sentido, a lei 7.433/85 determinava que o tabelião de notas faria constar das escrituras públicas as certidões fiscais, feitos ajuizados e ônus reais, obrigando-se ainda a manter arquivados cópias ou originais dos referidos documentos e certidões.

Esse cenário foi alterado com o advento da súmula 375 do STJ, publicada em 30/3/09, com o seguinte teor:

"O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente".

Assim, a presunção de conhecimento pelo adquirente, ou seja, a descaracterização de sua boa-fé, para que o negócio imobiliário possa ser atingido por dívidas do vendedor, passou a depender do prévio registro imobiliário da penhora.

O registro imobiliário historicamente aperfeiçoou os requisitos de publicidade para dotar os negócios jurídicos relacionados a imóveis de eficácia, conferindo-lhes presunção absoluta de conhecimento por terceiros¹. A publicidade registral, em matéria de crédito, proporciona uma dupla segurança: confere eficácia aos direitos do credor, ao mesmo tempo em que possibilita conhecimento ao adquirente, eliminado a assimetria de informação.

A lei 13.097 consolida o entendimento da súmula 375 do STJ quando à fraude a execução, ao determinar que os negócios imobiliários são eficazes em relação aos atos precedentes, quando estes não tiverem sido objeto de registro ou averbação, conforme o caso, na matrícula do imóvel. Com isso, os adquirentes ficaram expressamente dispensados da obtenção das certidões de distribuidores judiciais, para fins de caracterizar sua boa-fé nos negócios imobiliários, e tais certidões foram retiradas do rol de documentos cuja solicitação é obrigatória pelos tabelionatos de notas para lavratura de escrituras públicas.

Não há dúvidas, portanto, de que é acertada a exigência da publicidade registral para que obrigações pessoais de proprietários de imóveis possam adquirir eficácia contra seus eventuais adquirentes. Tal sistemática, em todos os aspectos, é uma melhor técnica jurídica do que a presunção de conhecimento baseada em certidões de distribuidores judiciais, pois elimina em grande parte a pluralidade de certidões exigidas para os negócios imobiliários, tornando-os mais simples, e confere maior segurança jurídica ao mercado imobiliário.

Por outro lado, o legislador optou por redação bastante abrangente ao inaugurar o conceito na lei 13.097², permitindo indagar se outros riscos correntes aos negócios imobiliários, além da fraude a execução, estariam também limitados pela exigência de prévia publicidade.

Criou-se também um regime especial³, mais protetivo, para as alienações e onerações de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, determinando que não possam ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas que eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário.

Embora os limites de aplicação da lei 13.097 ainda não tenham sido determinados pelo Judiciário, a quem caberá eventualmente defini-los, a redação adotada pelo legislador no artigo 55, ao estabelecer a evicção e a ineficácia como riscos distintos e complementares, parece indicar com maior ênfase que a proteção conferida ao adquirente, na hipótese de alienação de imóvel por empreendedor imobiliário, não estaria restrita às hipóteses de ineficácia, mas abrangeria também outras hipóteses localizadas no plano da validade. Assim, permite aventar a possibilidade de que outros riscos venham a ser limitados nessa hipótese quando não tiverem sido registrados ou averbados na matrícula do imóvel, como aqueles decorrentes de restrições convencionais à livre utilização do imóvel, da fraude contra credores ou de nulidades anteriores na cadeia dominial.

É certo que a lei 13.097, embora represente importante avanço para a segurança jurídica dos negócios imobiliários, ainda não tem como resultado a redução da auditoria imobiliária a um único documento (a matrícula imobiliária), como pretendeu o legislador. Isso porque o registro imobiliário, mesmo após os mecanismos introduzidos pela lei 13.097, não contempla a publicidade de todos os riscos, relacionados ao imóvel ou pessoais, que possam afetar os negócios imobiliários. Os riscos não abrangidos pela concentração na matrícula incluem, por exemplo, obrigações de caráter propter rem, que são transmitidas com a propriedade, especialmente as contribuições condominiais e o IPTU; bem como os ônus de caráter socioambiental, aspectos urbanísticos, construtivos, cadastrais e de licenciamento, e aspectos financeiros do vendedor, entre outros, cuja análise independente permanece necessária.

Finalmente, é importante mencionar que a lei 13.097 estabeleceu o prazo de dois anos, contados do início de sua vigência, para que sejam realizados os registros e averbações dos atos jurídicos anteriores, de modo que apenas após o decurso do referido prazo as proteções legalmente previstas terão plena eficácia.

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1 FÁBIO ROCHA PINTO E SILVA, Garantias imobiliárias em contratos empresariais: hipoteca e alienação fiduciária Vol.1 da Coleção Pinheiro Neto Advogados, 1ª Ed., São Paulo, Almedina, 2014, pp. 95-8.

2 "Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil; III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil. Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel." (grifos nossos)

3 "Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990." (grifos nossos)
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*Franco Musetti Grotti é sócio da Área Empresarial do escritório Pinheiro Neto Advogados.

*Fábio Rocha Pinto e Silva é associado da Área Empresarial do escritório Pinheiro Neto Advogados.