Venda de imóvel oferecido em garantia nos contratos de locação

Muitas pessoas ficam em dúvida na hora de dar seu imóvel como garantia em um contrato de locação. Será que o imóvel, dado em garantia, pode ser vendido? Ou, será que é possível dispor daquele imóvel até o final do contrato de locação?

O imóvel do fiador não é garantia de pagamento do aluguel, caso o locador não cumpra a sua obrigação. A garantia é a própria pessoa do fiador. Trata-se de uma garantia pessoal e não de uma garantia real, ou seja, esse tipo de garantia está baseado na fidelidade do garantidor em cumprir as obrigações, caso o devedor não o faça e não vinculam nenhum tipo de bem material. No Brasil temos basicamente dois tipos de garantias pessoais: fiança e aval.

Já as garantias reais recaem sobre coisas, ou seja, bens móveis ou bens imóveis. No direito brasileiro há quatro tipos de garantias reais, a saber: penhor; anticrese; hipoteca e alienação fiduciária em garantia. Assim, na garantia real, o devedor destaca um bem específico que garantirá o ressarcimento do credor na hipótese de inadimplemento da obrigação, hipótese em que o credor poderá vender o bem onerado, pagando-se a dívida com o preço obtido e, caso haja diferença, esta é devolvida ao devedor. Para a validade da garantia é necessário que o contrato estabeleça claramente o valor da dívida, os encargos incidentes, o prazo e a forma de pagamento, bem como a identificação do bem garantidor da operação. É necessário, ainda, registar o contrato em cartório.

Observa-se, portanto, que, se a venda do imóvel do fiador fosse impedida, haveria uma "dupla fiança", já que, além do fiador, haveria também o imóvel dele como garantia do contrato. Sendo assim, o fiador não está impedido de vender seus bens e este fato não exclui a fiança. Se ele vendeu, ainda continua sendo ele o garantidor do contrato.

Assim, quando se aceita a fiança locatícia, o imóvel que o fiador possui é apresentado ao locador apenas para que se tenha certeza que há bens a penhorar, mas ele não está impedido de vendê-los.

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*Alexandre Gaiofato de Souza é advogado sócio do escritório Gaiofato e Tuma Advogados Associados. Graduado pelas Faculdades Integradas de Guarulhos - FIG; pós-graduado em Processo Civil pela PUC/SP; MBA em Direito da Economia e da Empresa pela FGV/Ohio University.

*Cassia Lorenço Bartel é advogada coordenadora da área contratual/imobiliária do escritório Gaiofato e Tuma Advogados Associados. Bacharel em Direito pela Universidade Ibirapuera - UNIB e pós-graduada em Direito Tributário pelo Instituto IBET.

*Juliana de Oliveira Rodrigues é advogada do escritório Gaiofato e Tuma Advogados Associados. Bacharel em Direito pela Universidade Paulista - UNIP e pós-graduada em Direito Civil pela Universidade Presbiteriana - MACKENZIE.