A atual interpretação do STJ em relação ao despejo de estabelecimento de saúde

O Informativo Jurisprudencial 0547, do STJ, publicado em 08 de outubro de 2014, traz a seguinte ementa:

"DIREITO CIVIL. INTERPRETAÇÃO DO ART. 53 DA LEI DE LOCAÇÕES.

Pode haver denúncia vazia de contrato de locação de imóvel não residencial ocupado por instituição de saúde apenas para o desempenho de atividades administrativas, como marcação de consultas e captação de clientes, não se aplicando o benefício legal previsto no art. 53 da Lei de Locações. O objetivo do legislador ao editar o referido artigo fora retirar do âmbito de discricionariedade do locador o despejo do locatário que preste efetivos serviços de saúde no local objeto do contrato de locação, estabelecendo determinadas situações especiais em que o contrato poderia vir a ser denunciado motivadamente. Buscou-se privilegiar o interesse social patente no desempenho das atividades fins ligadas à saúde, visto que não podem sofrer dissolução de continuidade ao mero alvedrio do locador. Posto isso, há de se ressaltar que, conforme a jurisprudência do STJ, esse dispositivo merece exegese restritiva, não entendendo as suas normas, restritivas por natureza do direito do locador, à locação de espaço voltado ao trato administrativo de estabelecimento de saúde." (REsp 1.310.960-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 4/9/2014 - 3ª. Turma - Informativo Jurisprudencial 0547 - período 08/10/2014).

Os imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público e as entidades religiosas registradas, gozam de maior proteção legal, na medida em que o contrato de locação de seus estabelecimentos só pode ser rescindido nas hipóteses do artigo 9º, da lei 8.245/91.

Pode ser rescindido, ainda, pelo novo proprietário do imóvel para demolição, edificação e licenciamento que venha a resultar em aumento mínimo de 50% (cinqüenta por cento da área total), conforme o disposto no artigo 53, da Lei do Inquilinato.

O artigo 63, § 3º, do mesmo diploma legal, estipula prazo diferenciado ao da denúncia vazia tradicional, ampliando-o em até 1 ano para desocupação do imóvel.

As condições especiais destinadas aos estabelecimentos de saúde levaram em conta a indispensável continuidade dos serviços prestados, limitando de forma severa as possibilidades de retomada do imóvel locado e, ainda, aumentando o prazo para desocupação, a fim de viabilizar a instalação em novo local com o menor trauma possível.

O despejo de hospitais, unidades sanitárias oficiais e estabelecimentos de saúde e ensino foi regulamentado pela lei 6.239, de 19 de agosto de 1975, que exigia a notificação mínima de 90 dias antes do aforamento da ação, e fixava o prazo mínimo de 90 dias para sua desocupação.

Posteriormente, a lei 6.649, de 16 de maio de 1979, em seu artigo 41, ampliou o prazo de desocupação para 1 ano, salvo se entre a data da citação e da sentença de primeira instância, houver decorrido mais de um ano, caso em que o prazo da desocupação não excederá 6 meses.

Contudo, as leis 6.239/75 e 6.649/79 foram expressamente revogadas pelo artigo 90, da lei 8245/91.

A rigidez do artigo 53, da Lei do Inquilinato pode ser aferida no recurso especial 198.792-MG, julgado em 17 de abril de 2001, relatado pelo ministro Fernando Gonçalves, já que o relator indicado, ministro Luiz Vicente Cernicchiaro, entendeu pelo cabimento do despejo, ficando vencido e acompanhado pelo ministro Vicente Leal.

O referido acórdão, com 19 páginas, se aprofunda na questão da finalidade e abrangência do serviço de saúde, explicando de forma didática o que é essencial em relação ao estabelecimento locado.

O recente acórdão que foi relatado no Informativo 0547 autoriza a ação de despejo por denúncia vazia do local onde se desenvolvem atividades administrativas, in verbis:

"RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. DESPEJO. INTERPRETAÇÃO DA REGRA DO ART. 63 DA LEI 8.245/91. EXEGESE RESTRITA. ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 63 DA LEI 8245/91. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

1. A norma constante do art. 53 da Lei de Locações não alcança o local em que desempenhadas atividades administrativas de estabelecimentos de saúde. Precedentes específicos desta Corte.

2. O espaço locado em estação metroviária para a marcação de consultas e captação de clientes não se amolda ao benefício legal.

3. Prestação de serviços de saúde regularmente realizada em local diverso.

4. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO."

(STJ - Ac. unân. da 3ª. Turma - RECURSO ESPECIAL Nº 1.310.960 - SP (2012/0039734-4) - rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino - julgado em, 04/09/2014).

Com efeito, o acórdão diferencia os locais onde são efetivamente prestados os serviços de saúde (consultórios, laboratórios e leitos) daqueles exclusivamente destinados a atividades burocráticas e administrativas, contemplando os primeiros com a proteção do artigo 53 da lei 8.245/91, e excluindo o último de qualquer privilégio.

Conclui-se que o aresto atendeu plenamente ao disposto na Lei do Inquilinato, na medida em que a dificuldade de se obter novo local para estabelecimento e saúde é enorme, além dos elevados custos envolvidos, o que justifica sobremaneira a proteção legal vigente.

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*Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB - Instituto dos Advogados Brasileiros.