Proteção do ponto comercial nos contratos de locação

Uma dúvida comum surge quando o empresário aluga um imóvel e nele desenvolve sua atividade comercial, investindo naquele espaço locado, transformando

-o em uma fonte de renda, apta a captar receitas resultantes de seu trabalho. Tal espaço torna-se, assim, uma "referência", ou seja, as pessoas passam a associar aquele local a determinada loja ou a uma atividade comercial.

No entanto, o imóvel no qual funciona o ponto comercial não pertence ao locatário. Assim, o ponto comercial, resultado do investimento e da atividade desenvolvida pelo empresário, pertence à ele ou ao dono do imóvel? Há alguma proteção jurídica que defenda o ponto comercial?

O Ponto Comercial pertence à pessoa que explora a atividade, e não ao proprietário do imóvel.

O Ponto Comercial não existe por si só, ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto dela; uma consequência do trabalho desenvolvido.

Todo o investimento feito pelo locatário merece uma proteção do direito, de modo que ele não veja seus gastos se perderem com o término da Locação. Tal direito, é exercido por meio de ação própria denominada: ação renovatória. Esta ação protege efetivamente o direito ao Ponto Comercial resultante da atividade desenvolvida, motivo pelo qual em caso de sublocação, quem terá o direito à renovação será o sublocatário, que é quem possui efetivamente o ponto.

Assim, preenchido certos requisitos dispostos no Art. 51 da lei n° 8.245/91, o empresário ou sociedade empresária, poderá pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de locação. Vale ressaltar que, no entanto, tal direito não é absoluto, tendo em vista que este vai de encontro com o direito à propriedade do locador.

E quais são esses requisitos para a proteção do ponto comercial?

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado.

Importante salientar que não é um bom negócio ao empresário formalizar um contrato por prazo indeterminado, já que estaria de fato vendo o seu vínculo com o locador cessar mediante simples comunicação prévia, quando na maioria dos casos é interesse de quem desenvolve determinado negócio manter-se no local pelo maior período possível de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido.

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.

É possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração, desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior ao requisito legal. Importante destacar que a exigência de contrato escrito para a renovação é válida para todos os contratos a serem somados para compor os 5 (cinco) anos, mas não exige-se que todos sejam por prazo determinado, mas apenas o último, que será renovado.

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Exige-se que o empresário locatário esteja explorando a mesma atividade por pelo menos três anos ininterruptos, prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação.

Importante, ainda, observar que existe um requisito a mais para a interposição da Ação Renovatória, que muitas vezes passa despercebido: a referida ação deverá ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado, prazo este decadencial, ou seja, sem suspensão ou interrupção. É recomendável, portanto, que já no início do último ano comece a ser formalizado instrumento escrito que preveja a renovação.

O direito à renovação do contrato poderá ser transferido para os cessionários ou sucessores da locação, e mesmo em caso de falecimento de um dos sócios da sociedade empresária, o remanescente, se permanecer no mesmo ramo terá também este direito.

Porém, existem exceções nas quais, mesmo preenchidos os requisitos necessários para a propositura da ação renovatória, o direito de propriedade prevalece sobre os interesses do locatário. Os artigos 52 e 72 da lei n° 8.245/91 estabelecem casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessários para a Ação Renovatória o proprietário poderá exercer o que a doutrina conhece por Direito de Retomada, ou seja, tomar para si o imóvel independentemente da existência do direito de renovação por parte do locatário. E quais são esses casos? Vejamos:

I - se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Além destes casos estabelecido em lei, é possível que haja uma indenização pela perda do ponto quando decorra alguma violação da boa-fé contratual, seja ela subjetiva ou mesmo objetiva, como aconteceria se o locador passasse a explorar a mesma atividade do locatário, aproveitando-se do nome já formado por aquele para captar clientes.

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*Alexandre Gaiofato de Souza,

advogado sócio do Gaiofato e Tuma Advogados Associados; graduado pelas Faculdades Integradas de Guarulhos - FIG; Pós-graduado em Processo Civil pela PUC/SP; MBA em Direito da Economia e da Empresa pela FGV/Ohio University; Membro da IV Turma do Tribunal de Ética da OAB/SP.

**Cássia Lorenço Bartel

, advogada coordenadora da Área Contratual/Imobiliária do Gaiofato e Tuma Advogados Associados, Inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil, Secção de São Paulo sob o número 204.606; Pós Graduada em Direito Tributário pelo Instituto IBET - Instituto Brasileiro de Estudos Tributários; Extensão em Contabilidade Tributária - para advogados pela Instituição APET - Associação Paulista de Estudos Tributários e Bacharel em Direito pela Universidade Ibirapuera - UNIB.

***Juliana de Oliveira Rodrigues

, advogada associada do Gaiofato e Tuma Advogados Associados, Bacharel em Direito pela Universidade Paulista - UNIP e Pós-graduada em Direito Civil pela Universidade Presbiteriana - MACKENZIE.