Responsabilidades em casos de reformas de edificações

Tragédias envolvendo quedas de edificações nos últimos anos alertaram sobre a necessidade de se disciplinar a realização de reformas em edificações já prontas e habitadas. Neste contexto, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) editou a NBR 16280:2014, norma que entrou em vigor em 18 de abril de 2014 e que dispõe sobre as diretrizes do "plano de reforma" que se torna obrigatório e, em especial, da responsabilidade das incorporadoras e construtoras, projetistas e síndicos em relação às reformas realizadas nas áreas comuns e privativas.

Considerando que algumas reformas realizadas, ainda que apenas dentro das unidades, podem colocar em risco a segurança dos moradores e ocupantes da região circunvizinha em razão de alterações na estrutura e nos sistemas da edificação, a NBR 16280:2014 prevê que os projetos das alterações pretendidas que possam vir a alterar ou comprometer a segurança da edificação e/ou do seu entorno devem ser submetidos à análise das incorporadoras/construtoras e dos projetistas, durante o período de garantia e, após este prazo, à análise de profissional indicado pelo síndico, de forma a impedir a realização de reformas que possam colocar a edificação e o seu entorno em risco.

Com base nesta premissa, a NBR 16280:2014 disciplina que toda e qualquer alteração nas áreas privativas ou comuns que possam vir a afetar a estrutura, a vedação ou qualquer outro sistema da edificação, além do recolhimento da ART - Anotação de Responsabilidade Técnica ou RRT - Registro de Responsabilidade Técnica do profissional responsável, que permanecem obrigatórios, deverá ser submetida à análise da incorporadora/construtora e do projetista, caso ainda não tenha expirado o prazo de garantia legal.

Desta forma, durante o prazo de garantia, torna-se responsabilidade da incorporadora e da construtora não só a prestação de assistência técnica ao condomínio e aos condôminos relacionada à vícios, como também a análise das reformas pretendidas por estes, devendo posicionar-se em relação a sua viabilidade e eventuais riscos. Esta função, que passa a ser assumida pelas incorporadoras, construtoras e pelos projetistas, atrai a responsabilidade destes em relação às reformas realizadas e objetiva trazer maior segurança às edificações, impedindo reformas irregulares.

A responsabilidade da incorporadora, da construtora e do projetista, por outro lado, não exime o executor da reforma e o profissional responsável por ela de suas responsabilidades em relação ao serviço executado, vez que estes também permanecem responsáveis pelos atos praticados e que devem estar em total consonância com a legislação e normas técnicas vigentes. Desta forma, a realização de reforma em desacordo às normas e ao projeto, ainda que este tenha sido aprovado pela construtora, implicará na responsabilização do profissional que a executou e do profissional que recolheu a ART (ou RRT) da reforma.

A atuação do síndico também merece destaque nos termos da NBR 16280. A norma prevê que após o prazo de garantia da edificação, após o qual a incorporadora/construtora e o projetista não mais serão demandados a analisar o projeto de reforma, o síndico deverá indicar responsável técnico para realizar a análise dos projetos de reformas. Ainda, o síndico permanece responsável pelo acompanhamento e fiscalização das reformas durante a sua execução, de forma a garantir o cumprimento da legislação, normas técnicas, convenção e regimento interno do Condomínio.

Em relação às alterações práticas trazidas pela norma, conclui-se que esta nova perspectiva acerca da responsabilidade conjunta em relação às reformas em edificações gera a necessidade de adaptações internas nas incorporadoras/construtoras, que deverão disponibilizar profissionais para atendimento a estas novas demandas, criar registros dos projetos analisados, justificar negativas, caracterizando atuação direta relacionada à execução de obras ainda que em momento posterior à instalação do condomínio.

Por fim, um aspecto que se mostrará relevante com o início da aplicação da norma e que somente poderá ser apreciado futuramente diz respeito à posição que será adotada pelo Poder Judiciário em relação aos limites da responsabilidade de cada envolvido no plano de reforma nos casos concretos em que as reformas vierem a causar qualquer espécie de dano, vez que as normas da ABNT, apesar de não se tratarem de lei, são amplamente reconhecidas pela Jurisprudência atual como procedimento a ser adotado pelos atuantes na área da construção civil.

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*Fernanda Dorota de Mello e Maria Carolina Soares Conti são advogadas do escritório Albino Advogados Associados.